资产评估复习题.doc

一、房地产评估练习：

1.某房地产开发公司1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地50 年使用权，并于 1999 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000 元 /平方米，经济耐用年限55 年。评估基准日2003 年 3 月，该类建筑物重置价格为2500 元 /平方米。该建筑物占地面积

500 平方米，建筑面积900 平方米，每月实收租金3 万元，当地同类写字楼出租一般为每建

筑平方米 50 元，空置率为10% 。每年管理费为年租金的 3.5% ，维修费为建筑重置价的 1.5% ，税金为每建筑平方米20 元，保险费为建筑重置价的0.2% ，土地资本化率7% ，建筑物资本

化率 8% 。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。

计算：（ 1 ）收益年限；（2 ）年房地产净收益；

（ 3 ）建筑物现值；（ 4）土地使用权价值。

解：（1 ）计算收益年限，评估基准日：2003 年 3 月

写字楼剩余经济寿命=55 － 4=51 （年）

土地使用权剩余年限=50 － 6=44 （年）

44<51 ，因此收益年限为44 年。

（ 2 ）计算年房地产净收益

年收入 =50 × 12 × 900 ×（ 1－ 10% ） =486 000 （元）

年总费用

=486000 × 3.5%+2500 × 900 × 1.5%+20 × 900+2500 × 900 × 0.2%=73 260 （元）

年房地产净收益=486 000 － 73 260=412 740 （元）

（ 3 ）计算建筑物现值

写字楼的总使用年限=50 － 2=48 （年）

年贬值额=2500 × 900/48=46 875 （元）

建筑物现值= 建筑物重置价格－年贬值额×已使用年数

=2500 × 900 － 46 875 × 4=2 062 500 （元）

（ 4 ）计算土地使用权价值

土地年净收益= 房地产年净收益－建筑物年净收益=412 740 － 2 062 500 × 8%=412 740 － 165 000 =247 740 （元）

土地使用权价值=247 740 ×（ P/A,7%,44 ）

=3 358 836.15 （元）

2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600 平方米，要求评估其2015 年 5 月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例

有关情况见下表：

项目 A B C 待估对象

坐落略略略略

所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区

用地性质商业商业商业商业

土地类型空地空地空地空地

价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元

单价1500 元 /m2 1400 元 /m2 1450 元 /m2

交易日期2014.10 2014.12 2015.1 2015.5

面积168m2 350m2 300m2 600m2

形状长方形长方形长方形长方形

地势平坦平坦平坦平坦

地质普通普通普通普通

基础设施完备较好较好较好

交通通讯状况很好很好很好很好

剩余使用年限35 年25 年35 年30 年

已知以下条件：

交易情况正常；

2014 年 10 月以来，土地价格每月上涨2%.

交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断.

B 分值

C 分值

自然条件相同10 相同10

社会环境相同10 相同10 街道条件稍差8 相同10 繁华程度稍差7 稍差7 交通便捷程度稍差8 稍差8 规划限制相同10 相同10 交通管制相同10 相同10 离公交车站稍远7 相同10 交通流量稍少8 稍少8

周围环境较差8 相同10

综合打分86 93

注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100 。

待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

折现率为8%

解：（1 ）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，

均作为正常交易看待，故无需修正。

（ 2 ）进行交易时间修正：

交易实例 A 交易时间修正系数＝107／ 100 ＝ 1.07

交易实例 B 交易时间修正系数＝105 ／ 100 ＝ 1.05

交易实例 C 交易时间修正系数＝104 ／ 100 ＝ 1.04

（ 3 ）进行区域因素修正：

交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例 B 区域因素修正系数＝100 ／ 86 ＝ 1.163

交易实例 C 区域因素修正系数＝100 ／ 93 ＝ 1.075

（ 4 ）进行个别因素修正：

①关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％，修正系数均为

3.。

②土地使用权年限因修正：除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8 ％）：

交易实例 A 及 C 使用年限修正系数＝[1 — 1／（1+8 ％） ^30] ÷ [1— 1 ／（1+8 ％） ^35] ＝ 0.9659 交易实例 A 的个别修正系数＝ 1.03 × 0.9659 ＝ 0.995

交易实例 B 的个别修正系数＝ 1.03