物业公司财务管理存在的问题与分析

管理纵横Sweeping over the Management

物业公司的财务管理是指对物业公司资金运作的管理,物业公司的财务活动包括投资、资金营运、筹资和资金分配等一系列行为,管理对象是物业公司的营业收入管理、成本费用管理、利润分配管理及专项维修资金的管理。做好物业公司财务管理工作,有利于规范物业公司的财务行为, 有利于促进企业公平竞争,有效保护物业管理相关各方的合法权益。为了提高经济效益,现在的物业公司多实行“一业为主,多种经营”的方针,因此,其收入来源比经营业务相对单一的企业来说复杂,其财务管理与一般企业相比也相对复杂。因此,对物业公司财务管理存在的问题加以研究与分析,有利于促进这一新兴行业的可持续发展。

一、财务管理的内容和任务

1、财务管理的内容

财务管理是物业公司经营活动中重要的组成部分,其主要内容包括:资金筹集和使用管理、固定资金管理,流动资金管理,专项资金管理,租金收支管理,公共服务费的收取与管理,资金分配的管理及财务收支汇总平衡管理等。

2、财务管理的任务

(1 筹集、管理好资金。为了保证物业经营活动正常,企业为了满足投资和资金营运的需要,筹集所需资金,一方面,企业需要根据战略发展的需要和投资计划来确定各个时期企业总体的筹资规模,以保证投资所需资金;另一方面,要通过筹集

资金渠道、方式或工具的选择,合理确定筹资结构,降低筹资成本和风险,提高企业价值,提高自有资金的收益率.加速资金周转,提高资金运用效能,还应管理好资金, 对各项支出做好安排, 严格控制, 注意节约, 防止浪费, 充分发挥资金的效用。

(2加强经济核算, 提高投资效益。物

业公司应通过财务管理加强经济核算,改

善经营管理, 降低修缮、维修、养护成本,

不断降低消耗、增加积累.提高投资效益

和经济效益。

(3实行财务监督, 维护财经纪律。物业公司的经营、管理、服务,必须依据党和国家的有关方针、政策和财经法规及财务计划,对公司的预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运用和分配活动进行监督使资金的筹集合理合法、资金运用的效率不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益,最大限度地调动多方面的积极性,保证坚持正确的经营方向, 保护企业财产不受侵犯,同时也要确保企业取得最大的长期利益。财务管理是以价值指标考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果,通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、

物化劳动消耗和资金占用实施有效的监督。

(4加强财务控制。财务控制是对预

算和计划的执行进行追踪监督、对执行过程中出现的问题进行调整和修正,以保证预算的执行。在控制过程中,由于企业各个部门的运作及预算的执行都会最终以价值的形式体现出来,都会对企业的资金运动产生影响,这就需要协调企业全体员工参与全面预算的落实和执行,以使得企业的经营能高效运转, 实现价值增值。此外, 还要协调好与企业外部各方面的关系,并充分利用各方面的资源,为企业谋取更大的利益。更为重要的是,要对财务活动的各个环节进行风险控制和管理,以保证目标和预算的执行。尽可能地提出风险的预警方案、确定

和甄别风险、采取有效措施规避、化解风险或减少风险所带来的危害等等。

(5实现企业价值的最大化。投资者

建立物业公司的重要目的,在于创造尽可

能多的财富。这种财富首先表现为企业的

价值。企业的价值就是企业市场价值,是

企业所能创造的预计未来现金流量的现值,

反映了企业潜在的或预期的获利能力。

二、当前我国物业公司财务管理上

存在的问题

1、管理者缺乏市场观念,忽视财务管理工作

物业管理是市场经济的产物,理应按照市场经济的要求,将物业管理企业全面推向市场,通过招投标选择物业管理企业,实行优胜劣汰。但是,目前除少数城市外,绝大多数城市的物业管理市场尚未形成,仍由主管部门或开发企业委派自己的物业管理公司管理物业。这种封闭的自我保护式的管理方式,不仅有碍物业管理

市场的培育和发展,而且使得物业公司的管理者认为“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安” 缺, 乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。即使在物业管理已实行市场化的地区,由于行政部的监管尚未到位,物业市场存在无序的竟争等等。

2、财务管理较薄弱,内部控制不规范从总体上看,物业公司内部的财务管理仍比较薄弱。主要表现在:物业管理行业至今没有一套完整的财务管理办法;有些物业企业尚未制定内部财务管理制度; 虽然大部分物业公司设立了账目,但会计基础

管理薄弱、依法建账不到位,且没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,会计信息得不到真实的反映。3、财务制度多元化, 报表笼统, 无法满足管理需要

同属物业公司,由于组建方式不同, 则在财务管理上,有的参照主办单位行业财务会计制度,有的执行外商投资企业财务会计制度,还有的执行事业单位财务会计制度。有的物业企业结合自身经营管理的要求,自行补充和建立了一些内部财务

制度及会计核算科目。有些物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表,只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,无法满足管理需要。4、资金管理的力度不够,筹资能力差物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限,主要有物业管理的启动资金,即资本金,物业维修资金,日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业公司几乎都是中小企业, 其注册资金较少, 资本实力有限, 加上土地、房屋等银行认可的不动产资产数物业公司财务管理存在的问题与分析

【文章摘要】

财务管理是物业公司经营活动中重

要的组成部分,加强对物业公司财务管

理存在的问题进行研究与分析,有利于

促进这一新兴行业的可持续发展。

【关键词】

物业公司;财务管理;制度

谢斌深圳市万厦居业有限公司518036

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