房地产开发项目经验总结2019.1

**房地产开发项目经验总结材料

**房地产开发项目已完成了竣工验收，向住户发放了住房钥匙，将项目搬迁改造工作中一些注意事项及经验总结如下：

一、项目设计阶段一些注意事项

1.项目概念性方案规划设计阶段（俗称“强排方案”）

项目立项完、土地手续齐全后，一般先要向规划局申报《建设用地规划许可证》，规划局归口部门是规划处，也就是向规划局要建设用地容积率、建筑密度、绿地率等建设指标，此时的方案设计深度达到楼间距合理、日照满足要求等即可。最好找三家以上设计院背靠背出设计方案，邀请专家评选出最优方案上报规划局。此阶段找一家规划设计能力强、经验丰富的设计单位尤为重要。

2.项目修建性详细规划方案阶段

一般要向规划局申报《建设工程规划许可证》，规划局归口部门是建管处，也就是要将概念规划方案进行深化，对楼体外立面、楼内布局、楼顶屋面、地下室等进行平面、竖向等细部设计，达到“初步设计”深度要求，也就是以此为基础可以进行施工图设计。

此阶段建设单位最好出具“方案阶段设计任务书”，任务书中应将建筑用途、规模、投资强度、外立面设计要求、

楼内部设计要求等进行详细描述，让设计单位充分理解建设单位意图。修详规设计方案完成后规划局会组织召开修详规方案专家评审会，会邀请各建设部门相关人员和随机抽取相关专业专家进行方案优化评审，但这种审查大多都是浮于形式，不会提出建设单位和业主关心的实质性问题，各建设部门参会人员很少是专业的，参会相关专家也是设计院的关系户，一般提一些不疼不痒的问题应付差事。

3、初步设计和施工图设计阶段

一般要设计单位出具初步设计和施工图设计成果文件，此阶段建设单位应向设计院出具“施工图设计任务书”，进一步细化设计要求，对建筑每一个细部设计进行约束，比如，窗户大小及窗户中空玻璃型号、铝合金材料大小，窗台宽度与高度，外立面造型及使用材料，建筑最大含钢量约束要求，开关插座位置、卫生间厨房细部设计要求等等。最好能够做出1：1房间模型，进行实地对照优化。设计任务书也应邀请专业工程师进行评审后下发给设计院，让设计院根据设计任务书进行设计，建设局邀请专家进行评审，虽然必须经专业初步设计和施工图设计图审单位审查，但这种审查基本上是对技术方面的审查，对适用性、布局合理性、经济性等建设单位和业主最关心的问题不会去审查。

在设计优化上设计师中流传这样一句话，“一个设计方案的优化是无群尽的”，可见一个方案只要用心去优化，总

能达到意向不到的效果，所以好的设计就是通过不断的优化和修改才能实现的。

此阶段设计院出具的设计施工图成果文件最少要出具10套全套图纸，另外要出具2套建筑专业施工图以便将来做产权界定等使用，所有施工图纸都应盖施工图审查章（施工图审查章一般图审单位让建设单位自行盖章），盖章时最好安排两到三个人员，每张图纸盖章要清晰。

另外，施工图要严格以《建设工程规划许可证》方案进行设计，不得对已批准的外轮廓线、楼位、公共部位（走廊，楼梯等）、地下部分大小及用途、屋面水箱间楼梯间进行变更，若确实需要变更，应向核发《建设工程规划许可证》的规划局建管处申请。

4.项目招投标阶段

项目招标时招标文件中要对合同专用条款内容要基本描述清楚，但也不是越详细越好，有些明显建设单位和施工单位、监理单位都做不了不切合实际的建议不要写了。但要对现场管理方面特别是牵扯处罚等的应明确定量定性及处罚金额，并写明将来要按照建设单位现场管理办法执行。

招标时建设单位要委托造价咨询公司进行清单和控制机编制，最好找两家单位一个编制另一个审查优化。

招标时招标代理费用可以由中标单位支付，但是羊毛出在羊身上，最终该笔费用由建设单位支付，只是变了一种形

式而已，所以建议该项费用还是要和招标代理机构洽谈，不要按照标准文件去执行。

招标答疑之前，建设单位应组织相关专业人员进行施工图核查，应明确甲供材料设备。

招标过程中应要求投标单位项目经理等五大员到场确认。

5.项目施工阶段

施工阶段主要时对监理单位和施工单位的现场管理，要按照施工合同和监理合同制定《施工现场管理办法》，详细约定各项处罚标准，施工过程中要及时办理罚单。施工合同签订时若室外工程单独招标，要在总承包施工合同中明确施工单位无条件配合，按照建设单位指令腾退场地，不得收取配合费。电梯、户门、窗户单独招标（甲供），也要在施工合同中明确无条件配合，不得收取配合费（使用水电时可按规定收费），总承包单位负责电梯门洞封堵（做不锈钢门套时，电梯招标时做大门套，进行电梯门洞封堵，并且电梯采购合同中明确电梯检测费由电梯公司支付），但应给予总包单位总承包服务费。

（1）基础工程施工时，现场监理人员要对每个井桩进行验收（下到井底），钢筋笼长度应实地测量，建设单位相关人员应旁站监督，必要的要保存影像资料。浇筑井桩混凝土时施工单位应配置溜槽或串筒以防止混凝土散落超高（一

般混凝土散落高度不超过2米）后离稀。

钢筋混凝土筏板施工时，厚度超过1米时要按照大体积混凝土浇筑作业要求进行，以免混凝土出现温度裂缝。每一批次混凝土浇筑前，监理工程师一定要验收钢筋膀扎及焊接或套筒链接质量（钢筋保护层不能用石块垫起，要用马凳筋），监理工程师签发“混凝土浇筑令”后开始浇筑混凝土（此过程一定不能省略）。浇筑混凝土时要求有旁站监理，现场保留混凝土试块（一般施工单位会要求混凝土搅拌站做试块，这是不对的，现场监理监督下在现场做好混凝土试块，养护达到混凝土龄期后交实验室）。

（2）主体工程施工，重点检查钢筋型号、大小、数量、位置、间距、搭接、膀扎、焊接、保护层、等质量是否符合设计和规范。梁的钢筋重点检查下部钢、制作筋搭接位置和焊接或套筒链接（套筒链接重点检查套丝长度和扭力扳手扭矩大小），柱的钢筋重点检查箍筋加密区和主筋搭接，板的钢筋重点检查双向板支座负筋。

混凝土浇筑时振捣要到位，特别是柱混凝土振捣到底部。拆模时间要把控好。监理工程师要对模板位置及尺寸进行复核。

（3）安装工程施工，要对安装材料进行把控，必要时指定品牌（一般要选三家以上），所有安装材料都应进行检测，所有材料进场要进行三方见证取样。建议对电梯、窗户、