某地块规划及建议

项目设计任务书

一、项目分析

1、基地条件及概况：

本项目位于xx路与xx交叉处，东临，南临，西临，北临，整体近似方形，地面平整，无须拆迁。

➢基地东边有规划中的xxx；

➢南边为xx，隔xx对着商业中心；

➢西边为规划中的xx、xxxxx .xxx等；

➢北边为在建项目“xxx”及部分未建规划地块。

2、项目基本经济技术指标：

➢总用地面积：

➢建设用地面积：

➢道路用地：

➢用地性质：综合用地

➢总建筑面积：万平方米

➢用地概况：见红线图，结合地形勘测图

➢容积率：

二、

1、区域来源：

以xx本地居民为主，周边市、县为辅，并有部分其它外来客源；

2、职业构成：

➢政府公务员；

➢其它效益较好的企事业单位员工；

➢本市及周边市县的私营业主；

➢在附近工作的个体户、从业人员；

➢其他较高收入阶层，有投资意向、眼光者。

3、年龄区间：

25岁——55岁；

4、购房关注的主要因素：

价格、档次、户型、配套、物管、环境、交通、安全、舒适度等。

三、市场定位

1、目标市场：

中高收入阶层

2、产品定位：

智能化品质商业住宅

配套设施、户型结构

4、价格定位：（视成本可做调整）

➢住宅：元/㎡（均价）

➢商铺：元/㎡（一、二层均价）

四、项目定位

1.项目定位

高品质的中小户型景观住宅

2.定位原则

➢切入xx新区的市场空白点；

➢提供购房者独一无二的利益；

➢达到和超过竞争楼盘所提供的利益——更高的价值

➢产品的高端性——智能化、景观、建筑外观、物业服务等

3.定位依据

➢基地条件

➢规划指标

➢区域市场分析

➢目标客群分析

➢竞争的压力

➢本区域市场空白点

五、规划要求

1、规划设计依据

1）、本设计任务书及其其它文件

2）、国家与地方有关规范、法规及《xx城市规划标准与准则》2、规划经济指标要求：

➢容积率：

➢密度：（未详）

➢绿化率：≧

➢限高：米

➢建筑退红线要求：见红线图

➢总建筑面积：万平方米

机动车停车标准：

➢出入口要求：人车分流，通往住宅主入口经过商业部分；

➢会所要求：健身房、阅览室、小型商务空间、棋牌活动室、儿童活动中心等设置。

3、总规建议：

以住宅产品为主，保证住宅的品质与价值；商业规划以不影响住宅品质为原则，且商业经营的业态也不能影响到住宅的档次。

1）、总规设计：

整体布局呈围合状，中间部分作为中庭景观、及会所。人车分流，小区内除了环绕车道，其余道路不许走车。

2）、园林景观：

➢设计思想：

应突破常规的设计，以设计来突出本项目的优势，同时也弥补项目的不足，园林设计要有一定的景观轴线；

➢设计思路：水景、绿化并重，夜景工程为辅。

结合总体规划，依势造景，在建筑群中间形成中心景观广场，广场中间设一会所

以水为纽带，把四个相对独立的主题园林组团连接为一体，各个组团主题清晰，并做部分的交融。各组团内除了栽植地域性、季节性花草树木外，还应设有精致小品，远动、休闲配套等；

由于在项目东侧规划有xx，因此，建议在地块东侧密植多排较为高大的树种，以做有效间隔，减少对小区影响；

夜景设计力争做到既有景又有光，包括屋顶、街灯、指示牌等。

3）、建筑风格（外立面）：

整体为现代简约风格，有气势，充满质感；

外立面线条清晰，色彩明朗，体现标志性：

➢中间楼体部分：

借助阳台、通风采光井等做为着力点，使整体线条感清晰而不杂乱，

4）、车流道与停车场：

单行车道，一进一出，人车分流，小区内除了各入户门口的环绕车道，其余道路不许走。地下停车场设在中庭底下，为机动车专用，自行车、电动车停车场设在东边裙楼挑空部分。

5）、人行道：

人行道应铺设具有质感的地板砖，路边设观赏性较强的植物及精致、典雅的园林小品，如盆景、路灯、休闲椅等，人行道应依水系、地势而变化。

4.户型结构

1）、商业部分：

沿xx、xx设置两层商铺，一、二层相连，室内设供暖系统，并且，应考虑做餐饮所需的排油烟等配套。

2）、住宅部分：

由于都是点式结构，多留有通风采光井以保证各户尽可能的明厨明卫。力争绝大部分户型朝阳，并保证户户有景观面。

➢户型设计建议：

本项目以中小户型为主，以部分中大户型为辅,总的设计10种左右的户型供消费者选择，这样，基本满足大部分的消费需求。

所有户型的客厅都采用大面积玻璃，两房以上的户型，主卧可考虑设弧型落地飘窗以作为阳光室.

户型及面积配比建议：

总建约万㎡，总户数约0户，考虑入户、契税等因素，具体户型、面积、比例如下：

商业部分：（1）

一房一厅： 50㎡17.6％

二房一厅：68—— 86 ㎡35.3％

三房一厅：105——125 ㎡ 24％

三房二厅：130——150 ㎡ 8％

挑高户型部分：

一房一厅： 50㎡ 5.0％

二房一厅：68—— 86 ㎡10.1

（2）、策划书的户型配比

定向部分待定（总面积占30%）

5.商业业态：

➢本项目商业为辅，应保证与住宅部分的格调相吻合，并以不影响居住品质为前提；

➢周边居住小区入住居民日益增多——以服务型业态为主。

➢业态内容建议：

一层：干洗店、书店、中型超市、音像店、美容美发店、精品服装店或饰品店、礼品店、面包房等；

二层：美体ＳＰＡ、格调较高的餐厅或咖啡馆等。

6.配套设施

1）、阳光会所：

中庭景观会所，钢结构、落地玻璃、透光玻璃穹屋顶设计，时尚、简约风格，视野广。

会所内容：儿童戏水池、室内游泳池（与室外游泳池相连）、迷你酒吧，咖啡图书室，阳光健身房、小型商务中心、围棋室、