房屋买卖合同风险清单防控

房屋买卖合同风险清单防控★购房人的风险

一、一房多卖的风险

房屋的产权人先与购房人订立房屋买卖合同，卖方收受价金后，再卖予其他购房人，并与其他购房人办理房屋所有权移转登记。在此情形下，购房人只能向出卖人主张违约责任或赔偿损失，但不能主张其他购房人的合同无效，也不能要求按合同约定交房。

如何避免房屋产权人一房多卖的情形呢？

1.先进行预告登记

为解决“一房多卖”问题，我国法律规定了预告登记制度。预告登记需要买卖双方自主约定，办理预告登记之后，购房人即为预告登记的权利人，未经购房人的同意，房主再将房屋出卖、出租、抵押都不能发生效力，购房人仍可以要求按约定履行合同，进行交房过户。但需注意的是，预告登记后要尽快办理正式的过户登记，如若自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。另外，购房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。

2.视情况约定（高额）违约金

“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋将一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，购房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。买卖双方可以在合同中约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。

若买卖双方未就“一房多卖”的情形约定违约条款，那么根据法律规定，因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。所以，在购房人已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。

3.约定赔偿房屋差价

如果卖家不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为：“卖家违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”

由此，如果房价上涨时卖家违约，就需赔偿购房人该房屋房价上涨的部分；如果这样约定，无论房价如何上涨，卖家考虑到违约的成本而不会轻易违约。

4.多方面了解房屋信息

购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。另外，在预售房买卖方面，购房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款；在二手房买卖方面，购房人要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。

5.可先行占有房屋

在既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然商品房在办理产权过户登记时所有权转移，交付使用并不会取得所有权，但是房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。再者，法律规定，除当事人另有约定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

6.采取资金监管及资金托管

购房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，购房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给卖家。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式，在这种模式下，如果卖家违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给卖家的。

7.对房屋采取查封措施

如房屋手续健全或房屋虽有抵押但仍价值较大，买受人支付房款后出卖人不愿办理交房和过户手续，买受人可以根据案件的实际情况选择解除合同要求出卖人返还购房款，或要求出卖人履行合同并办理过户手续。但为了今后顺利执行，可向法院申请查封房屋。

总而言之，由于房屋的价值比较大，在防范“一房多卖”问题上，最重要的是预告登记制度，购房人在购房时很有必要进行预告登记。同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。

二、房屋买卖合同主体

在买卖二手房时，房屋买卖合同会出现遗漏主体的情形，房屋买卖必定涉及房屋的所有权人，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，事后对该合同也不予认可，则可能导致房屋买卖合同无效。其次，部分购房人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与购房人签订买卖合同，以致购房人最终钱房两空。为避免上述风险，买卖双方在签订合同前需核实房主的身份，了解签约主体是否为房主。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

三、房屋存在物权瑕疵

购房人千万警惕买卖的房屋存在物权瑕疵的风险，否则可能无法交房、办理过户登记。

1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时房主无权处分房产，房主与购房人订立房屋买卖合同的，房屋也无法办理过户。

2.买卖房屋上已设定抵押。如尚处于还贷中的房屋被抵押给了银行，或出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知抵押权人或未告知购房人此房已设定抵押，此时未解除抵押的房屋是无法办理产权转移手续的，购房人无法取得房屋。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

有不少房主会要求使用购房人的首付款支付剩余贷款，从而解除房屋抵押状态。但是为了保护购房人，最好是让房主选择中介机构的垫资服务去偿还贷款，或者是选择买卖双方都信赖的第三方收受购房款偿还贷款，因为购房人的资金一旦交付给房主，并不能确保首付款是被用于支付剩余房贷，也就是说，被挪用的风险很大。

也有中介机构明知该房屋被抵押而为了促单而向购房人隐瞒甚至和卖房人串通欺诈购房人的情况。因此，交易双方不能盲目相信中介，应与中介明确如中介隐瞒房屋被抵押的情况中介所应承担的违约责任。在司法实务中，有中介因承担此种责任被判决赔偿购房人已付购房款30%向购房人承担责任的案例。

3.买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有优先购买权，购房人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，购房人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果购房人购买该房产是