天河城商圈分析

天河城消费者中，管理阶层人士较其他商场/商圈多； 消费者的平均收入水平也比其他商场/商圈要高.
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选择不同购物区的因素 - I
一个综合的考虑
形象 / 档次
购物环境 消费群体/档次 商家品牌
地理位置
公共交通配套 就脚 – 与家和公司的距离 集中 – 商场间的距离


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消闲购物趋势
新的购物商场陆续开 张 带消费者来更多新鲜感(购物环 境)和选择(品牌，货品的选择)
原有的天河城亦同时 不断更新提升
提供更舒适的购物环境和更多 迎合中高档消费者的品牌选择
随着天河区内的购物环境不断增强，它已发展成广州的购物消闲热点， 并成功取替广州其他购物区，夺得人流和消费者的消费.
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花都区
62.1
229.2
5 531,00
白云区 14.1 % 86.4 445.1
3 55,979
12.3 % 天河区 东山区 60.4 16.1 %
2002年大型零售商 业网点营业总面积 （平方米） 2002年大型零售商 业网点数量(个) 人口数（万人） 地区生产总值 （亿元） 地区生产总值 比2002年的增 长率(%) 资料来源： 广州政府门户网站 http://www.gz.gov.cn/ egov/fzzl/tjgb/200403 150002.asp http://www.gz.gov.cn/ egov/fzzl/tjgb/200503 230013.asp 广州市商业网点发展 规划-下篇
社会消费品零售总额
1675.05亿元
+12.1%
贸易业零售总额
餐饮业零售总额 限额以上企业*零售总额
1363.45亿元
300.45亿元 424.22亿元
+13.8%
+6.6% +17.1%
消费价格总水平
--
+1.7%
城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均消费性支出 城市居民恩格尔系数
16884元
13121元 38.3%
友谊商店 世贸中心 北京路 上下九 北京路 广百 中华广场 农林下路 天河城 正佳广场
江南大道/江南西 综合性商场 百货公司 高档商店 街铺类商圈
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广州市商业网点发展规划（2003-2012）
大型购物中心的发展是广州市商业网点规划的重点之一，购物商场将面临更大 规模的竞争以及商圈吸引力增强带来的机遇。与此同时，百货业的发展也将进 一步得到提升。
各商场/商圈的人流量对比 （百分比）－ 一周总人流量
2005 2004
100 100
57 48 35 29 34 11 8 3 18 3 12 5 6 12 6 8
5
5Байду номын сангаас
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城
佳
百
谊
城
场
心
谊
货
百
河
正
广
友
物
广
中
友
百
广
天
路
路
购
华
贸
代
登
西
京
市
天
中
世
时
摩
南
北
环
中
*注:一周客流量=工作日数据x5+休息日数据x2
地理位置方便优越 - 临近地铁站，公交 车站 - 同区内拥有购物广 场，商店较集中 - 接近市内主要住宅，商业 区
- 集购物,娱乐及餐饮于一 身 - 更多中高档次品牌选择 - 产品类别需要兼顾日常和 消闲
消费者认为天河区，环市东路和北京路能在不同程度上满足以上的要求
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消闲购物趋势 - I
女性：

女性消费者多数是无预定目的的 闲逛 ，她们一般视消闲购物为娱 乐活动 所以购物环境进一步改善能刺激 她们进行更多消闲逛街活动 -更多购物商场供她们选择 -购物环境更舒适 但增加消闲购物频率并不直接代 表增加消费
男性：

男性消费者一般目的性比较强 ，他们侧重于购物 所以购物环境的改善对他们逛 街的频率与消费基本上没影响 但会影响他们对购物商场的选 择，他们倾向选择一个更方便 ，更多选择的商场
广州市区内外出消费（包括购物、餐饮、娱乐）的频率
每天1次或以上 每周3-6次 每周2次 每周1次 每个月2～3次 每月1次
14% 4% 8% 15%
22%
36%
平均值 ＝7.5次/月
基数：所有商圈受访者N=1867
Ref: Q8/Table 8B2
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- 缤纷项目 II-
商圈研究综合报告
致
由
C052024/C052025 OY/SH/EL/TW
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2005年7月
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研究背景

天河场广场是广州第一个大型、综合性购物中心。经过十多年的发展，天河城 的租赁经营正在稳健有序地发展 。从开业至今，它仍然是广州市人流量最多的 购物中心。 近年来，随着广州市的大型购物场所不断建成，尤其是天河商圈一带多个大型 购物广场的相继落成，天河城面临的竞争日趋激烈。2004年，为了进一步提高 经营效益，适应市场潮流，保持在业界的领导地位，天河城广场对品牌进行了 重新定位，推广了全新的CI形象，并对内部的业态布局和物业管理进行了大规 模的整改。同时委托包括尼尔森在内的市场研究和咨询机构对广州市的商圈、 消费者以及租户进行了深入的调查研究，为完善经营策略提供了信息支持。 随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天 河区辐射能力也在加强。此外，广州地铁三号线首段将在2005年年底通车，天 河城所处的体育西路站作为线路交汇点将扮演交通枢纽的角色，对于天河城来 说将是提升人流，扩大影响力的机遇。 2005年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购 物中心纷纷开业。天河城有需要对新的市场和行业形势作进一步的把握，同时 对自身大规模整改的效果进行持续跟踪和测量，为战略规划和实施提供支持。
荔湾区 52.0 219.4
5 64,637
越秀区 10.4 % 42.2 289.3
8 167,430
63.9 308.3 10.4 %
7 89,000
370.9
12.3 %
11 294,555
黄埔区 21.1 512.4 25.3 %
芳村区
海珠区
18.5
80.9
2 41,000
84.0
10.7 % 275.6
广州百货企业集团有限公司
深圳天虹商场有限公司 广州市广百股份有限公司 深圳岁宝百货有限公司 广州友谊商店股份有限公司 广州吉之岛天贸百货有限公司 广东天河城百货有限公司
9072810
2822693 1925450 1635630 1372359 1306204 1134459
* 资料来源：中国商业联合会公布数据
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以上数据是以天河城周客流量为100
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江
信
和
广
场
广州主要商圈的消费者构成


各商圈的消费者中，仍以女性为主，年龄则以24岁左 右的年轻消费群体占多数，平均年龄在27～28岁左右 。 天河城的消费者平均教育程度高于其他三个商场/商圈 。
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广州主要商圈的人流量情况

天河城的客流量依然占绝对的领先优势，排名第二的 中华广场的人流量仅为天河城的一半左右； 在天河城,北京路这些热点商业区的购物商场，工作日 的人流量都大致为休息日的一半左右。

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天河城在知名度方面有绝对的优势，无提示认知率远远 领先于其他商场，显示天河城是广州购物场所的象征。 其中天河城在高收入群体中拥有更高的认知率。 从消费者分布的均匀程度推断，天河城的辐射范围优于 另外几个商场/商圈 各商场/商圈都有相当比例的海珠区消费者，这可能与目 前海珠区缺少一个强势及可吸引大人流量的消费有关。 从光顾该商场/商圈的频率看，天河城消费者最高，表示 天河城的消费者中，固定性或习惯性地光顾的群体的比 例较高，天河城对消费者持续吸引程度也相应较高。 与去年相比，天河城消费者的光顾频率显著上升，其他 商圈消费者的光顾频率有所下降，而中华广场则只有略 微上升。
14 162,200
13.0 % 97.7
2 24,000
番禺区
6
425.5
50,583
15.6 %
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广州市主要休闲购物场所
目前，广州零售商业网点主要由综合性购物商场，百 货和商业街区构成, 主要集中在商业区 – 越秀及天河 消费者经常光顾的购物场所： 区内
选择
品牌，产品组合 功能配套 – 餐饮，娱乐
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选择不同购物区的因素 - II
一个购物区需要具备以下条件来吸引一帮中至高水平的消费者
形象属于中至高档次 - 提供舒适，干净购 物环境 - 消费群体主要以中 至高档次白领为主 - 商家品牌投射形象 主要属于中至高档次 产品及功能齐全，选择多
提供更舒适的购物环境和更多 迎合中高档消费者的品牌选择
随着天河区内的购物环境不断增强，它已发展成广州的购物消闲热点， 并成功取替广州其他购物区，夺得人流和消费者的消费.
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•广州消费者专门外出消费的频率大约在每月7.5次，以每周1、2次的人居多。




广州购物商场 / 商圈的竞争日渐激烈，因为除了人流外，它们还要争夺 “消费者钱包” － 购物消费
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消闲购物趋势 - II
新的购物商场陆续开 张 带消费者来更多新鲜感(购物环 境)和选择(品牌，货品的选择)
原有的天河城亦同时 不断更新提升
+12.5%
+13.4% -0.6%
* 限额以上贸易企业是指年销售收入2000万元以上的批发企业和500万元以上的零售企业 资料来源：广州政府门户网站 http://www.gz.gov.cn/egov/fzzl/tjgb/200503230013.asp
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2004年全国零售企业前100家销售总额、零售总额统计 -广东的入围百货业企业对比在百货业方面，广百和友谊商店表现出较强的实力。 天河城百货已入围百强，但是与广百和友 谊商店相比仍有一段距离
2004年排名 （2003年排名）
数额（2004）企业名称
销售总额（千元）
17 （19）
47（63） 66（--） 74（79） 83 (84) 87（--） 97 (--)




尼尔森非常荣幸再次承担本次商圈研究项目。该报告综合了此次调研项目的一 些主要发现。
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广州市各区人口与生产总值（2003）

近年来，广州的经济增长迅猛，为零售业的提供了持 2003年末，广州市总人口=725.19万人 续发展的商业环境。其中天河区在经济发展方面仅次 2004年末，广州市总人口=737.67万人 于黄埔区，而大型零售商业网点方面居各区之首。




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在区域分布相似的情况下，消费者到达各商场/商圈的 花费时间比去年有所增加，可能与市区车流量增长有 关，因此天河城应该更突出其地铁上盖、更方便到达 的优势，吸引消费者乘搭地铁光顾。 与去年相比，各商场/商圈中没有消费的人数减少，有 购物的消费者比例有较大增长。 天河城消费者中，有进行多种消费类型的消费者比例 都有所上升，显示天河城多元化功能的改善。 天河城作为多功能的购物商场，休闲娱乐消费的比例 比其他商场/商圈更高
来源：广州市商业网点发展规划-上篇 (规划篇)
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广州市贸易与居民生活指标（2004）
从零售商业数据可以了解到， 广州零售业随着居民收入水平的增长大幅提升，表现出相当大的 发展潜力。 指标 数额（2004） 比2003年的增长率