预约合同预售合同商品房买卖合同之对比整理(可编辑)

预约合同预售合同商品房买卖合同之对比整理(可编辑) 预约合同VS预售合同：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。

（详见附录一）预约合同与预售合同的关系上实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。

但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上仍然存在争论。

（详见附录二、、）·如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该合同应当认定为商品房买卖合同在开发商违约的情形下买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。

在此有律师认为无法继续履行合同的情形可以分为两种若是由于开发商的不诚信造成的无法履行则买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续履行合同的只须返还预付定金。

（详见附录二、、）·如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同本身不包含商品房买卖合同主要条款的不能要求强制履行商品房买卖合同中拥有的义务只承担预约合同中的违约责任。

一般而言就是双方负有对“本约”诚信磋商的义务。

(详见附录二、、)商品房销售合同VS商品房预售合同：根据商品房销售管理办法第三条规定商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

建设中的商品房开放商取得预售许可证等符合预售条件后与买受人签订的是商品房预售合同。

而在商品房竣工建成验收合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。

律师也认可商品房的预售合同即商品房的买卖合同只是房屋的交付期是在竣工后的将来。

(详见附录二)附录一：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。

商品房销售管理办法第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者房价款的行为。

附录二：I（段俊仿年生男法学学士湖南省汝城县人民法院。

彭丁聪云南大学法律硕士研究生现在湖南省郴州市汝城县人民法院工作。

）

商品房预售合同是本约在合同法中合同有预约和本约之分它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。

预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同简称预约本约是为了履行预约合同而订立的合同。

预约和本约具有不同的性质和法律效力二者不能混淆。

预约合同当事人的义务是订立本约所以当事人一方只能请求对方订立合同而不能就预约的本合同内容请求对方履行。

那么商品房预售合同是否为预约合同呢？对此学者们的有不同的看法。

有学者认为商品房的预售是预约交易行为商品房预售合同即商品房预约交易合同。

目前所订立的房屋预售合同因买卖的房屋在合同成立之时并不存在或尚未完工所以带有预售字样。

但双方关于房屋面积价金付款方式交屋期限违约责任等问题均明确约定无须将来另行订立买卖合同即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记达到双方交易目的。

因此预售合同虽名为预售但不是买卖预约而是本约是买卖合同仅房屋交付期在未来而已。

明确商品房预售合同不是预约合同在实践中具有重要意义。

因为如果将商品房预售合同看成是预约合同那么一方面预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同另一方面在一方当事人违反商品房预售合同时对方只能要求其承担不订立合同的责任而不能要求其承担违反合同的违约责任。

预售合同属于本约是明确的应严格依约履行。

但签约之时房屋只体现在图纸上预测面积与竣工后实测面积常有些误差。

所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算在办理登记过户时应附带交房证明。

也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同对面积问题彻底落实然后才给购房方办理过户登记。

这种换约做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些姑且不论。

退一步讲即使这种换约做法更合理一些这也对预售合同的本约性质并无大碍。

因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同违约救济不同。

而预售契约与换约后的买卖契约除面积修订外并无不同内容违反预售合同守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。

承认了这一点也就说明了预售合同应是本约这与换约做法并不矛盾。

II深圳李军律师答复：正式房屋买卖合同签订前买卖双方或者包

括中介在内签订的买卖合同、预约购买合同、居间买卖合同相对于正式备案买卖合同属于预约合同（简称为“预约”备案的正式合同简称“本约”）。

预约合同一方拒绝协商签订正式合同或者拒绝买卖房屋、要求解除预约合同作为守约方能不能要求继续履行双方买卖义务、完成交易行为？这种情况通常发生在预约合同签订后、房价发生涨跌买卖一方反悔、拒绝继续交易而毁约导致守约方购买或者出售房屋目的落空。

这个问题的答案要分下面情况、分别处理：、如果预约合同只是约定双方一定期限协商签订正式合同本身不包含买卖合同必备内容不能强制要求继续履行买卖义务。

由于预约合同内容的限制本身不能直接作为买卖合同履行。

一方拒绝协商签订正式买卖合同的对方只能要求违约方承担预约合同定金罚则或者违约责任、赔偿损失不能要求继续买卖交易。

由于不可归责于双方的原因导致正式买卖合同不能签订的预约合同解除终止、返还定金和其他财产买卖行为自然终止、不存在强制履行交易的问题。

、预约合同内容已经包括买卖合同的必备内容只是在形式上没有签订正式备案买卖合同这是发生争议较多的情况。

由于预约和本约合同中间有时间间隔存在着因外界价格变动、当事人为了牟取更多利益而反悔、拒绝签订本约、拒绝继续买卖的情况。

预约合同也约定定金或者违约金等条款作为拒绝进行本约协商的违约责任。