房地产调控政策分析(精)

房地产调控政策分析

在金九银十传统旺季来临之际,楼市没了以往的张扬和霸气,反而体现出一种低迷。2011年10月全国大中城市房价首次全面下跌。国家统计局数据显示,全国房地产的相关调控政策。这是自2010年政府出台一系列“史上最严厉的调控”政策后取得的巨大的成效。它使得全国房价只涨不跌的神话终于在这个10月终结。

由此看来,房价下跌主要得益于政府的宏观调控政策。自建国以来,政府推行了不同的调控政策来规范房地产市场的有序化发展,不同时期的政策产生了不同的作用和影响。

一、历年来重要的房地产调控政策

1. 1993-1996年:我国第一次对房地产业进行宏观调控

背景:首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地,房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫,经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

效果:随着1993年国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”;1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓,通货膨胀得到遏制。经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。同时,此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出,海南房地产热浪应声而落,数千家开发商卷款逃离,留下遍地烂尾楼。后经统计,海南省当时闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,而一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后,海南等地房地产市场元气大伤,进入持续数年的低谷期。

2. 1998-2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,核心是房改

背景:1997年亚洲金融危机爆发后,我国经济开始出现“通货紧缩”,房地产市场也随之进入低潮。

效果:1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件,明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革,大大刺激了消费,拉动内需。激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。但这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象,规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出

让国有土地使用权规定》,全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败,降低不合理的房价”,实际操作缺乏统一规范,为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

3. 2003-2005年:确立房地产为国民经济支柱产业

背景:2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性,但增速明显减慢,然而,房价快速上涨的势头仍然没有改变,以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨,房价成为社会关注的焦点。

效果:2005年3月底,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”,建立政府负责制,将稳定住房价格提升到政治高度。4月,国务院常务会议提出,当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”,对“国八条”进一步细化、延伸。2006年5月,国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”,将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”对“国六条”进一步细化。2007年,以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出,从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制

外商投资房地产、调整住房结构等多方面全面出击。房地产市场出现了一些积极变化,开发投资实现平稳增长,住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来,反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年,虽然总体房价涨幅有所放缓,但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位,且不断上扬。“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针,将门槛提高至城镇低收入阶层,试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房,低收入阶层靠经济适用房,其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着,自2003年调控以来,政府保障房惠及的人群范围进一步缩小,政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看,这一方针的确立势必推动房价上涨。而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望,然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。

4. 2008-2010年:调控反复,GDP是调控指标

背景:2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”,而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大,央行宣布“双率”齐降,货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下,房地产投资迅速减少,国际热钱纷纷撤出,房地产市场进入观望状态,成交量日减,房价也有所下降。然而,在调控效果刚刚显现时,政策再次松动,最终导致前功尽弃。2009年,中国房地产市场从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度,房市神话继续上演,房价持续攀高。

效果:2009年12月为遏制部分城市房价过快上涨,政府颁布了“国四条”;2010年,以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”,被称为“史上最严厉的调控政策”。经过各级部门的落实,2011年10月,房价打破了只升不降的趋势,很多大中城市的房价出现回落。