物业交易法律制度PPT参考幻灯片
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二、 物业交易的特征
• 交易对象具有特殊性：房地产 • 交易形式的确定性：房地产的转让、抵
押、租赁 • 物业交易合同是数种典型合同的统称 • 物业交易为要式法律行为：债的关系，
登记
5
第二节 物业转让
一、物业转让的概念 二、物业转让的条件 三、物业转让的程序 四、物业转让合同
6
一、物业转让的概念
26
《商品房买卖合同示范文本》
• 示范文本.doc
27
四、房地产开发企业和房地产开发中介 服务机构在商品房销售中的义务
• 21条义务性规定 相关新闻： • 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介
2007年12月04日 • 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板
卷款失踪，涉及金额6000余万元； • 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿
第三章 物业交易法律制度
1
第三章 物业交易法律制度
第一节 物业交易概述 第二节 物业转让 第三节 物业转让中的商品房销售 第四节 物业抵押
2
第一节 物业交易概述
一、 物业交易的概念 二、 物业交易的特征
3
一、 物业交易的概念
• 物业交易，是指当事人之间物业进行转 让、抵押和租赁活动。
• 物业交易也就是房地产交易。
3. 依法收回土地使用权的
12
(二) 物业转让的限制性条件
4. 共有房地产，未经其共有人书面同意 的
5. 权属争议的 6. 未依法登记领取权属证书的 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他
情形
13
三、物业转让的程序
• 依照《城市房地产转让管理规定》第7 条规定。
• 签订合同→提出申请→审查→现场勘查 和评估→缴税→核发过户单
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品 房预售管理办法》第7条的规定。
23
三、商品房买卖合同
• 商品房买卖合同的主要内容 • 《商品房买卖合同示范文本》
24
商品房买卖合同的主要内容
1. 当事人名称或者姓名和住所； 2. 商品房基本状况； 3. 商品房的销售方式； 4. 商品房价款的确定方式及总价款、付
转移的行为。
8
二、物业转让的条件
(一) 物业转让应当具备的基本条件 (二) 物业转让的限制性条件
9
(一) 物业转让应当具备的基本条件
• 以出让方式取得使用权的房地产转让 ➢ 依据《城市房地产管理法》第38条和《城市
房地产转让管理规定》第10条的规定。 • 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 ➢ 依据《城市房地产管理法》第39条和《城市
29
六、商品房的交付与保修
14
四、物业转让合同
(一) 物业转让合同的概念和特征 (二) 物业转让合同的主要合同
15
(一) 物业转让合同的概念和特征
• 概念： • 物业转让合同：是指当事人之间关于一
方交付房地产，另一方支付相应价款的 协议。 • 特征： • 遵循平等、自愿、有偿的原则；
16
(一) 物业转让合同的概念和特征
• 物业转让也就是房地产转让，是指房 地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行 为。
7
一、物业转让的概念
• 物业转让的主体一方必须是房地产权利人； • 物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的
房地产； • 物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法
方式； • 物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权
• 程序：
• 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施 工许可证。
• 预售人办理预售登记，领取预售许可证。 • 预售人同承购人签订商品房预售合同。 • 预售合同登记备案。 • 房屋交付后，办理产权登记。
22
二、商品房现售
• 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收 合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。
款方式、付款时间； 5. 交付使用条件及日期； 6. 装饰、设备标准承诺；
25
商品房买卖合同的主要内容
7. 供水、供电、供热wenku.baidu.com燃气、通讯、道路、绿 化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和 有关权益、责任；
8. 公共配套建筑的产权归属； 9. 面积差异的处理方式； 10.办理产权登记的有关事宜； 11.解决争议的方法； 12.违约责任； 13.双方约定的其他事项。
务机构在商品房销售中的义务 5. 商品房销售价格的确定及计算 6. 商品房的交付与保修
20
一、商品房预售
• 概念： 是指房地产开发企业将正在建设 中的商品房预先出售给买受人，并由买 受人支付定金或者房价款的行为。
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品 房预售管理办法》第5条的规定。
21
一、商品房预售
房地产转让管理规定》第11、12条的规定。
10
(二) 物业转让的限制性条件
《城市房地产管理法》第37条和《城市 房地产转让管理规定》第6条的规定， 下列物业禁止转让：
11
(二) 物业转让的限制性条件
1. 以出让方式取得使用权的房地产转让， 不符合有关法律规定的条件的
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利 的
⑴双方当事人姓名或者名称、住所； ⑵房地产权属证书名称和编号； ⑶房地产坐落位置、面积、四至界限； ⑷土地宗地号、土地使用权取得方式及年限 ⑸房地产的用途或使用性质； ⑹成交价格及支付方式； ⑺房地产交付使用的时间； ⑻违约责任； ⑼双方约定的其他事项。
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第三节 物业转让中的商品房 销售
1. 商品房预售 2. 商品房现售 3. 商品房买卖合同 4. 房地产开发企业和房地产开发中介服
元房款不翼而飞； • 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间
消失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16
28
五、商品房销售价格的确定及计算
• 价格确定：以当事人意思自治为基本原 则
• 价格计算： 按 套 内 建 商 筑 品 面 房 积 按 或 套 者 的 建 计 筑 价 面 积 的 计 价 • 补充“房屋建筑面积”
• 受到土地使用权出让合同的制约； • 标的物是房屋所有权和土地使用权； • 应当书面形式订立； • 物业转让合同的成立和有效必须以到房
地产管理部门和土地管理部门办理房地 产过户手续为准。
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(二) 物业转让合同的主要合同
• 依照《城市房地产转让管理规定》第8 条规定。
• 包括九个方面：
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(二) 物业转让合同的主要合同
二、 物业交易的特征
• 交易对象具有特殊性：房地产 • 交易形式的确定性：房地产的转让、抵
押、租赁 • 物业交易合同是数种典型合同的统称 • 物业交易为要式法律行为：债的关系，
登记
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第二节 物业转让
一、物业转让的概念 二、物业转让的条件 三、物业转让的程序 四、物业转让合同
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一、物业转让的概念
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《商品房买卖合同示范文本》
• 示范文本.doc
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四、房地产开发企业和房地产开发中介 服务机构在商品房销售中的义务
• 21条义务性规定 相关新闻： • 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介
2007年12月04日 • 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板
卷款失踪，涉及金额6000余万元； • 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿
第三章 物业交易法律制度
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第三章 物业交易法律制度
第一节 物业交易概述 第二节 物业转让 第三节 物业转让中的商品房销售 第四节 物业抵押
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第一节 物业交易概述
一、 物业交易的概念 二、 物业交易的特征
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一、 物业交易的概念
• 物业交易，是指当事人之间物业进行转 让、抵押和租赁活动。
• 物业交易也就是房地产交易。
3. 依法收回土地使用权的
12
(二) 物业转让的限制性条件
4. 共有房地产，未经其共有人书面同意 的
5. 权属争议的 6. 未依法登记领取权属证书的 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他
情形
13
三、物业转让的程序
• 依照《城市房地产转让管理规定》第7 条规定。
• 签订合同→提出申请→审查→现场勘查 和评估→缴税→核发过户单
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品 房预售管理办法》第7条的规定。
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三、商品房买卖合同
• 商品房买卖合同的主要内容 • 《商品房买卖合同示范文本》
24
商品房买卖合同的主要内容
1. 当事人名称或者姓名和住所； 2. 商品房基本状况； 3. 商品房的销售方式； 4. 商品房价款的确定方式及总价款、付
转移的行为。
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二、物业转让的条件
(一) 物业转让应当具备的基本条件 (二) 物业转让的限制性条件
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(一) 物业转让应当具备的基本条件
• 以出让方式取得使用权的房地产转让 ➢ 依据《城市房地产管理法》第38条和《城市
房地产转让管理规定》第10条的规定。 • 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 ➢ 依据《城市房地产管理法》第39条和《城市
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六、商品房的交付与保修
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四、物业转让合同
(一) 物业转让合同的概念和特征 (二) 物业转让合同的主要合同
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(一) 物业转让合同的概念和特征
• 概念： • 物业转让合同：是指当事人之间关于一
方交付房地产，另一方支付相应价款的 协议。 • 特征： • 遵循平等、自愿、有偿的原则；
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(一) 物业转让合同的概念和特征
• 物业转让也就是房地产转让，是指房 地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行 为。
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一、物业转让的概念
• 物业转让的主体一方必须是房地产权利人； • 物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的
房地产； • 物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法
方式； • 物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权
• 程序：
• 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施 工许可证。
• 预售人办理预售登记，领取预售许可证。 • 预售人同承购人签订商品房预售合同。 • 预售合同登记备案。 • 房屋交付后，办理产权登记。
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二、商品房现售
• 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收 合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。
款方式、付款时间； 5. 交付使用条件及日期； 6. 装饰、设备标准承诺；
25
商品房买卖合同的主要内容
7. 供水、供电、供热wenku.baidu.com燃气、通讯、道路、绿 化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和 有关权益、责任；
8. 公共配套建筑的产权归属； 9. 面积差异的处理方式； 10.办理产权登记的有关事宜； 11.解决争议的方法； 12.违约责任； 13.双方约定的其他事项。
务机构在商品房销售中的义务 5. 商品房销售价格的确定及计算 6. 商品房的交付与保修
20
一、商品房预售
• 概念： 是指房地产开发企业将正在建设 中的商品房预先出售给买受人，并由买 受人支付定金或者房价款的行为。
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品 房预售管理办法》第5条的规定。
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一、商品房预售
房地产转让管理规定》第11、12条的规定。
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(二) 物业转让的限制性条件
《城市房地产管理法》第37条和《城市 房地产转让管理规定》第6条的规定， 下列物业禁止转让：
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(二) 物业转让的限制性条件
1. 以出让方式取得使用权的房地产转让， 不符合有关法律规定的条件的
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利 的
⑴双方当事人姓名或者名称、住所； ⑵房地产权属证书名称和编号； ⑶房地产坐落位置、面积、四至界限； ⑷土地宗地号、土地使用权取得方式及年限 ⑸房地产的用途或使用性质； ⑹成交价格及支付方式； ⑺房地产交付使用的时间； ⑻违约责任； ⑼双方约定的其他事项。
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第三节 物业转让中的商品房 销售
1. 商品房预售 2. 商品房现售 3. 商品房买卖合同 4. 房地产开发企业和房地产开发中介服
元房款不翼而飞； • 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间
消失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16
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五、商品房销售价格的确定及计算
• 价格确定：以当事人意思自治为基本原 则
• 价格计算： 按 套 内 建 商 筑 品 面 房 积 按 或 套 者 的 建 计 筑 价 面 积 的 计 价 • 补充“房屋建筑面积”
• 受到土地使用权出让合同的制约； • 标的物是房屋所有权和土地使用权； • 应当书面形式订立； • 物业转让合同的成立和有效必须以到房
地产管理部门和土地管理部门办理房地 产过户手续为准。
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(二) 物业转让合同的主要合同
• 依照《城市房地产转让管理规定》第8 条规定。
• 包括九个方面：
18
(二) 物业转让合同的主要合同