土地储备量对房地产业发展的影响分析
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五、结语 本文以北京汽车股份有限公 司为例, 研究 了环境 规制与 北京汽车产业效率之间的相关性, 得出以下结论。 ( 一) 提高规模效率是提高北 京市汽车 产业效 率的关 键。 纯技术效率要明显高于规模效率, 说明 北京市 汽车产 业可以 在扩大规模的基础上, 提高产业的整 体效率。 产生这 种结论 的原因是因为, 汽车产 业是 产业 关联 度高、资 金和 技术 密集 度高的现代产业, 影 响力 大、带动 力强。 北京 市现 有的 规模 还没有满足技术所要求的规模。 ( 二) 环境规制强 度 越高, 北 京市 汽车 产业 效率 就越 高。 这是因为北京市的汽车产业链比 较成熟, 受规 制的影 响已经 摆脱了增加生产成本的阶 段, 在 2002 年至 2009 年规 制过程 中, 获得了 先动优势 , 即规制程度越高, 产业效率越高。
( 上接第 43 页) 的城市发展趋势、合 理利用土 地、全面协 调城 市空间布局和各项建 设的 总体 安排、选 定规 划定 额指 标、制
定实施步骤和实施 措施 等。这两 项规 划所 依据 的都 是国 民 经济的长期发展规划, 核心内 容都是土 地的合 理利用。 土地 利用总体规划已被写入了 中 华人民共 和国土地 管理法 , 具 有法律效力, 城市 规划 有单独 的 中华 人民 共和 国城 市规 划 法 , 同样具 有法律效力。所以, 这 两项法 规是土 地使用 的基 本依据, 必须严格贯彻执行。
参考文献 1. 白雪洁, 戴小辉. 基于 DEA 模型的 中国主要 轿车企 业生产 效率分析[ J] . 财经研究, 2006: 35~ 47 2. 陈晓乐. 中国汽车产业 全要素生产率 及其影 响因素 的实证 研究[ D] . 湖南 : 湖南大学, 2010: 12~ 14 3. 周军梅. 环境规制对国 际竞争力 影响的 实证分 析[ J] . 生态 与环境工程, 2010: 165 4. 袁媛. 中国 环境 管制 对 产业 国际 竞 争力 影响 研 究[ D ] . 山 东: 山东大学, 2008: 37~ 45 5. 谢洪军, 任玉 龙. 环境 约束 下的 经济 效率 [ J] . 经 济理 论问 题, 2007: 16~ 18
规模效率 1 000 1 000 0 898 0 862 1 000 0 826 0 879 0 277
规模报酬 未知 未知 递增 未知 未知 递增 递增 递增
( 三) 环境规 制强度 与汽 车产 业效 率相 关关 系。本文 在 测度环境规制强度的时候, 选用 了环境污 染治理 成本在 北京 生产总值中所占的百分比Biblioteka Baidu 北京 市产业效 率指标 则选用 了用 DEA 方法得出的综 合效 率指 数。用 SPSS 软件 算出 环境 规 制与 北京 市 汽车 产 业 效率 的 Spea rman 相关 系 数 ( 表 3) 为 0 659, 是显著相关的 。这说明 在北京 市的汽 车产业 中, 环境 污染治理的投 资 额与 汽车 产 业效 率 之间 存 在 正相 关 关系。
况下, 要优先储备开发潜力大、价格低、市场需求大的土地。 ( 三) 资金状况。土 地收购储备的运作过程是将分散的土
地从土地使用者手中集中起来, 土地储 备机构 进行整 理和储 备, 最后用于市 场运作的过程。土地资 源的有 限和供 给量少 决定了土地价格居 高不 下, 收购 土地, 储 备机 构需 要大 量资 金, 房屋拆迁和 各项设 施建 设也 需要 大量 资金, 指 导土 地出 让获得收益后, 资金 才能 收回。 通过 调查 多个 城市 的实 践, 为了实现土地储备工作的顺利执 行, 大 多数政 府是在 制度建 立初期加入启动资金, 然后主要依靠银行贷款。
保利。而 且, 2008 年 万 科 的新 增 土地 楼 面 地价 为 1941. 37 元/ 平方米, 保利的为 1036. 42/ 平方米, 如果再加上 每个新增 储 备 土 地 的 所 在 区 域 的 话, 保 利 的 土 地 储 备 价 值 要 高 于 万科。
( 三) 房地产企业储 备土地的 原因。近一 段时 间以来, 房 地产市场的最大新 闻就 是地 价飞 涨, 在媒 体的 报道 中, 很多 人用面粉比面包贵来比喻房地产 行业的 现状, 但却没 有对其 原因的分析。从严谨的角度说, 将地产 和房子 比喻为 面粉和 面包并不确切, 因为土地 具有资本属性, 而面粉却没有。尤其 是在土地价格上涨较 快的情况 下, 土 地所特 有的增 值性决定 了它的价格是房 子销售 时的价格, 而不 是出让 时的价 格。所 以, 用比面包贵的价格来买 面粉是未来房地产 的发展趋势, 和 市场的判断力有 关。上 市公司 收购土 地后, 可以用 它去发行 公司债, 只要其 大多数项 目能够 赚钱, 该公司 就能赚 钱, 而且 股价也会持续攀升。随着股价 的攀升, 它继续 增加发行量, 获 得利润后, 继续收 购土地, 如此循 环, 不 断获得 利润。就像一 位经济学家说的那 样: 房价上 涨能推 高股价, 股价 上涨后就 去融资, 融资后 就去拿地, 高价 拿地后 又推动 了房价 上涨, 房 价上涨又进一步推高股价。
关键词 土地储备; 房地产; 土地规划 作者单位 姬志杰, 河北省秦皇岛市国土资源局土地储 备中心
一、土地储备量的概念和分类 土地储备指的是各级政府管理 部门在法 律规定 范围内, 对通过收回、收购或其他方式获 得土地使 用权的 土地进 行存 储或前期开发整理, 并向社会 提供各类 土地使 用的行 为。而 土地使用量则指的是存储的用于建 设用途的 土地的 数量, 它 是为了加强对 土 地市 场的 宏 观调 控, 提 高 土地 资 源的 利 用 率, 通过经济、法律等手段, 经过土 地储备 机构将 土地从 不同 的使用者手中集中起来, 以用于开发使用的土 地数量。 二、土地储备和房地产的关系
土地储备制度的本质是国家通过土地处分权 和土地供应 权等职能, 对城市土地资源进行调 控的一项管理制度, 是满足 土地需求, 调节土地 市场, 提高土 地利用 率的一 项重要手 段。 该制度在实行过程中, 必 须按照 土地利 用总体规 划规定 的土 地用途, 城市规划确定的土地使用 布局来对土地进行 调整, 调 整的范围和速度都要 由这两 项法规 来决定。所 以, 其直 接决 定了土地储备量的大 小。另外, 由于规 划用途决 定了土 地的 使用价值, 而且土地的用 途的确 定和位 置条件的 变化对 土地 储备的经济效益有直 接影响。一 般情况 下, 在条 件相等 的情
土地储备量对房地产业发展的影响分析
姬志杰
摘 要 土地储备量和房地产是相互统一, 不可分割的 统一整体, 因此, 要 想实现房 地产企 业的顺 利发展, 必须 做足土 地储备 量的工作, 逐渐完善土地储备制度, 在完善的土地管理办法的支持下, 实现房地产企业的更高 层次的发展。 本文针对 土地储备量对房地产的影响进行了分析。
( 一) 土地储备是必须 的。对 于房地 产行业 来说, 土地 既 是基础的生产资料, 又是必须 的融资手 段。在房 地产行 业综 合实力评价体系中, 成长性是 一项重要 的标准。 房地产 属于 资金密集型企业, 企业的盈利能 力直接影 响其未 来的发 展潜 力。一般情况下, 对 企业 经营 增长 的评 价包 括下 面几 项: 营 业增长率、资产增 长率、营 业利 润增 长率、技 术投 入率 等, 同 时, 对成长性指标的评价还包括 净利润、土地 储备面 积、新开 工面积等, 以对企业的发展做 出综合评 价。土地 储备量 不仅 很大程度上影响企业 的综 合实 力和 发展 潜力, 另 一方 面, 还 决定了企业的可持续发展性。如果 没有土地 储备, 企业 的开 发项目一旦结束, 其面 临的 局面 可想 而知。 而且, 如 果土 地 储备的数量不充足的 话, 还会 导致 企业 内部 不稳 定, 影响 企 业内部团结。
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本文以北京汽车股份有限公司 为研究对 象, 采取了 公司 2002 年至 2009 年的数据, 并 从 中国 汽车 工业年 鉴 中获 取 了输入、输出的相 应数 据。将 所得 到的 数据 经过 处理 后, 用 DEAP 2. 1 软件进 行计 算, 得出 表 2 所 示的 结 果。可 以看 出 2002 年至 2009 年, 北京汽车 股份 有限 公司的 规模 报酬基 本 上是递增的状态, 技术效率 2002 年 有效值比 较低, 但之 后的 几年, 技术效率一直良好, 2005 年、2008 年、2009 年均达 到了 DEA 有效的状态。从这 个 结果 中也 可以 推测 出, 2002 年 至 2009 年的北京汽车股份有 限公司 的技 术效率 总体 上呈上 升 之势, 虽然 2002 年的 起点较低, 但 值得关 注的是 北汽的 纯技 术效率一直是相当 高的, 许 多年 份都 是 DEA 有 效的。与 纯 技术效率相比, 北汽的规模效率 一直是制 约综合 效率的 主要 因素, 这说明北京汽车股份有限 公司总体 上处于 规模报 酬递 增的生产阶段。通过扩大企业生产 规模, 可以提 高企业 的规 模效率, 进而提高技术效率。
表 2 DEA 效率与规模效益的计算结果
年度 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20 03 20 02
综合效率 1 000 1 000 0 898 0 862 1 000 0 742 0 879 0 277
纯技术效率 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 0 897 1 000 1 000
( 二) 土地储备量的掌 握。一 方面, 一线企 业不 断加大 土 地储备量, 房地产企业的后续力 量不断 增加, 另一方 面, 由于 资金紧张, 大多数中小企业的开 发用地 缺乏, 发展潜 力不足。 在一线企业中, 有 的企业 的土 地储 备量 足够 七八 年使 用, 而 有的只够两三年使用。那么, 土地 储备的 数量多 少才算 合适 呢? 土地储备存续比 指的是 土地 储备 面积 和单 个销 售季 度 销售额之比, 是衡量一个房地产 企业在一 个时间 段内根 据土 地的开发销售速度, 现有的土 地储备可 供使用 的时间。 从兰 德咨询长期以来对企业土地储备的 研究来看 , 土 地储备 存续 比值应保持在 20 35 之 间比 较合 适, 即在 现有 销售 状态 不 变的情况下, 相对于 5 到 9 年 的开发用 地。以万 科和保 利为 例, 如果按照一季 度的销 售速 度来 说, 万科 的土 地储 备存 续 比仅为 10. 68, 而保利则为 33. 67, 万科的 发展潜 力明显 不如
三、土地储 备量的影响因素 ( 一) 经济发展状况。我国 的经济 正处于 高速 增长时 期, 它的特点是以工业化为基础的城 市化发 展进程 加快, 大量的 建设用地是经济发展的需要。对 某一地 区来说, 在一 定的经 济发展水平和充足 的资 金的 支持 下, 土地 供应 量是 多少, 就 应该储备多少土地。只有土地储 备量充 足以后, 政府 部门才 有可能对土地市场进行有效的宏 观调控, 从而 使土地 市场得 到良好循环。经济的 发展 水平 和发 展质 量直 接影 响土 地需
也就是说明, 环 境规制的强 度越高, 北京 市汽 车产业 的 D EA 效率就越有效。
表 3 环境规制与汽车产业综合效率的相关关系
综合效率环境规制
S pearman's rh o
综合效率 C or relat ion C oeff icient 环境规制 C or relat ion C oeff icient
求量和土地市场的稳定性, 这两个方面 对土地 储备量 都存在 约束作用。
( 二) 土 地利 用 的 总 体 规 划 和 城 市 规 划。土 地 利 用 总 体规 划是 根据 国民 经济 的 发展 状况 和社 会发 展规 划、国 土
治理 和资 源保 护的 要 求、土 地资 源 现 状, 及 考 虑 各 项 建 设 对土 地的 要求 , 在一 定 区 域 内对 土 地 的 使用 、治 理 和 保 护 等做 出的 总体 规划 。 城市 规 划 是 为 了实 现 某 个 城 市 的 一 定时 期的 经济 和社 会发 展 目标 而确 定( 下 转第 40 页)
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五、结语 本文以北京汽车股份有限公 司为例, 研究 了环境 规制与 北京汽车产业效率之间的相关性, 得出以下结论。 ( 一) 提高规模效率是提高北 京市汽车 产业效 率的关 键。 纯技术效率要明显高于规模效率, 说明 北京市 汽车产 业可以 在扩大规模的基础上, 提高产业的整 体效率。 产生这 种结论 的原因是因为, 汽车产 业是 产业 关联 度高、资 金和 技术 密集 度高的现代产业, 影 响力 大、带动 力强。 北京 市现 有的 规模 还没有满足技术所要求的规模。 ( 二) 环境规制强 度 越高, 北 京市 汽车 产业 效率 就越 高。 这是因为北京市的汽车产业链比 较成熟, 受规 制的影 响已经 摆脱了增加生产成本的阶 段, 在 2002 年至 2009 年规 制过程 中, 获得了 先动优势 , 即规制程度越高, 产业效率越高。
( 上接第 43 页) 的城市发展趋势、合 理利用土 地、全面协 调城 市空间布局和各项建 设的 总体 安排、选 定规 划定 额指 标、制
定实施步骤和实施 措施 等。这两 项规 划所 依据 的都 是国 民 经济的长期发展规划, 核心内 容都是土 地的合 理利用。 土地 利用总体规划已被写入了 中 华人民共 和国土地 管理法 , 具 有法律效力, 城市 规划 有单独 的 中华 人民 共和 国城 市规 划 法 , 同样具 有法律效力。所以, 这 两项法 规是土 地使用 的基 本依据, 必须严格贯彻执行。
参考文献 1. 白雪洁, 戴小辉. 基于 DEA 模型的 中国主要 轿车企 业生产 效率分析[ J] . 财经研究, 2006: 35~ 47 2. 陈晓乐. 中国汽车产业 全要素生产率 及其影 响因素 的实证 研究[ D] . 湖南 : 湖南大学, 2010: 12~ 14 3. 周军梅. 环境规制对国 际竞争力 影响的 实证分 析[ J] . 生态 与环境工程, 2010: 165 4. 袁媛. 中国 环境 管制 对 产业 国际 竞 争力 影响 研 究[ D ] . 山 东: 山东大学, 2008: 37~ 45 5. 谢洪军, 任玉 龙. 环境 约束 下的 经济 效率 [ J] . 经 济理 论问 题, 2007: 16~ 18
规模效率 1 000 1 000 0 898 0 862 1 000 0 826 0 879 0 277
规模报酬 未知 未知 递增 未知 未知 递增 递增 递增
( 三) 环境规 制强度 与汽 车产 业效 率相 关关 系。本文 在 测度环境规制强度的时候, 选用 了环境污 染治理 成本在 北京 生产总值中所占的百分比Biblioteka Baidu 北京 市产业效 率指标 则选用 了用 DEA 方法得出的综 合效 率指 数。用 SPSS 软件 算出 环境 规 制与 北京 市 汽车 产 业 效率 的 Spea rman 相关 系 数 ( 表 3) 为 0 659, 是显著相关的 。这说明 在北京 市的汽 车产业 中, 环境 污染治理的投 资 额与 汽车 产 业效 率 之间 存 在 正相 关 关系。
况下, 要优先储备开发潜力大、价格低、市场需求大的土地。 ( 三) 资金状况。土 地收购储备的运作过程是将分散的土
地从土地使用者手中集中起来, 土地储 备机构 进行整 理和储 备, 最后用于市 场运作的过程。土地资 源的有 限和供 给量少 决定了土地价格居 高不 下, 收购 土地, 储 备机 构需 要大 量资 金, 房屋拆迁和 各项设 施建 设也 需要 大量 资金, 指 导土 地出 让获得收益后, 资金 才能 收回。 通过 调查 多个 城市 的实 践, 为了实现土地储备工作的顺利执 行, 大 多数政 府是在 制度建 立初期加入启动资金, 然后主要依靠银行贷款。
保利。而 且, 2008 年 万 科 的新 增 土地 楼 面 地价 为 1941. 37 元/ 平方米, 保利的为 1036. 42/ 平方米, 如果再加上 每个新增 储 备 土 地 的 所 在 区 域 的 话, 保 利 的 土 地 储 备 价 值 要 高 于 万科。
( 三) 房地产企业储 备土地的 原因。近一 段时 间以来, 房 地产市场的最大新 闻就 是地 价飞 涨, 在媒 体的 报道 中, 很多 人用面粉比面包贵来比喻房地产 行业的 现状, 但却没 有对其 原因的分析。从严谨的角度说, 将地产 和房子 比喻为 面粉和 面包并不确切, 因为土地 具有资本属性, 而面粉却没有。尤其 是在土地价格上涨较 快的情况 下, 土 地所特 有的增 值性决定 了它的价格是房 子销售 时的价格, 而不 是出让 时的价 格。所 以, 用比面包贵的价格来买 面粉是未来房地产 的发展趋势, 和 市场的判断力有 关。上 市公司 收购土 地后, 可以用 它去发行 公司债, 只要其 大多数项 目能够 赚钱, 该公司 就能赚 钱, 而且 股价也会持续攀升。随着股价 的攀升, 它继续 增加发行量, 获 得利润后, 继续收 购土地, 如此循 环, 不 断获得 利润。就像一 位经济学家说的那 样: 房价上 涨能推 高股价, 股价 上涨后就 去融资, 融资后 就去拿地, 高价 拿地后 又推动 了房价 上涨, 房 价上涨又进一步推高股价。
关键词 土地储备; 房地产; 土地规划 作者单位 姬志杰, 河北省秦皇岛市国土资源局土地储 备中心
一、土地储备量的概念和分类 土地储备指的是各级政府管理 部门在法 律规定 范围内, 对通过收回、收购或其他方式获 得土地使 用权的 土地进 行存 储或前期开发整理, 并向社会 提供各类 土地使 用的行 为。而 土地使用量则指的是存储的用于建 设用途的 土地的 数量, 它 是为了加强对 土 地市 场的 宏 观调 控, 提 高 土地 资 源的 利 用 率, 通过经济、法律等手段, 经过土 地储备 机构将 土地从 不同 的使用者手中集中起来, 以用于开发使用的土 地数量。 二、土地储备和房地产的关系
土地储备制度的本质是国家通过土地处分权 和土地供应 权等职能, 对城市土地资源进行调 控的一项管理制度, 是满足 土地需求, 调节土地 市场, 提高土 地利用 率的一 项重要手 段。 该制度在实行过程中, 必 须按照 土地利 用总体规 划规定 的土 地用途, 城市规划确定的土地使用 布局来对土地进行 调整, 调 整的范围和速度都要 由这两 项法规 来决定。所 以, 其直 接决 定了土地储备量的大 小。另外, 由于规 划用途决 定了土 地的 使用价值, 而且土地的用 途的确 定和位 置条件的 变化对 土地 储备的经济效益有直 接影响。一 般情况 下, 在条 件相等 的情
土地储备量对房地产业发展的影响分析
姬志杰
摘 要 土地储备量和房地产是相互统一, 不可分割的 统一整体, 因此, 要 想实现房 地产企 业的顺 利发展, 必须 做足土 地储备 量的工作, 逐渐完善土地储备制度, 在完善的土地管理办法的支持下, 实现房地产企业的更高 层次的发展。 本文针对 土地储备量对房地产的影响进行了分析。
( 一) 土地储备是必须 的。对 于房地 产行业 来说, 土地 既 是基础的生产资料, 又是必须 的融资手 段。在房 地产行 业综 合实力评价体系中, 成长性是 一项重要 的标准。 房地产 属于 资金密集型企业, 企业的盈利能 力直接影 响其未 来的发 展潜 力。一般情况下, 对 企业 经营 增长 的评 价包 括下 面几 项: 营 业增长率、资产增 长率、营 业利 润增 长率、技 术投 入率 等, 同 时, 对成长性指标的评价还包括 净利润、土地 储备面 积、新开 工面积等, 以对企业的发展做 出综合评 价。土地 储备量 不仅 很大程度上影响企业 的综 合实 力和 发展 潜力, 另 一方 面, 还 决定了企业的可持续发展性。如果 没有土地 储备, 企业 的开 发项目一旦结束, 其面 临的 局面 可想 而知。 而且, 如 果土 地 储备的数量不充足的 话, 还会 导致 企业 内部 不稳 定, 影响 企 业内部团结。
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本文以北京汽车股份有限公司 为研究对 象, 采取了 公司 2002 年至 2009 年的数据, 并 从 中国 汽车 工业年 鉴 中获 取 了输入、输出的相 应数 据。将 所得 到的 数据 经过 处理 后, 用 DEAP 2. 1 软件进 行计 算, 得出 表 2 所 示的 结 果。可 以看 出 2002 年至 2009 年, 北京汽车 股份 有限 公司的 规模 报酬基 本 上是递增的状态, 技术效率 2002 年 有效值比 较低, 但之 后的 几年, 技术效率一直良好, 2005 年、2008 年、2009 年均达 到了 DEA 有效的状态。从这 个 结果 中也 可以 推测 出, 2002 年 至 2009 年的北京汽车股份有 限公司 的技 术效率 总体 上呈上 升 之势, 虽然 2002 年的 起点较低, 但 值得关 注的是 北汽的 纯技 术效率一直是相当 高的, 许 多年 份都 是 DEA 有 效的。与 纯 技术效率相比, 北汽的规模效率 一直是制 约综合 效率的 主要 因素, 这说明北京汽车股份有限 公司总体 上处于 规模报 酬递 增的生产阶段。通过扩大企业生产 规模, 可以提 高企业 的规 模效率, 进而提高技术效率。
表 2 DEA 效率与规模效益的计算结果
年度 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20 03 20 02
综合效率 1 000 1 000 0 898 0 862 1 000 0 742 0 879 0 277
纯技术效率 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 0 897 1 000 1 000
( 二) 土地储备量的掌 握。一 方面, 一线企 业不 断加大 土 地储备量, 房地产企业的后续力 量不断 增加, 另一方 面, 由于 资金紧张, 大多数中小企业的开 发用地 缺乏, 发展潜 力不足。 在一线企业中, 有 的企业 的土 地储 备量 足够 七八 年使 用, 而 有的只够两三年使用。那么, 土地 储备的 数量多 少才算 合适 呢? 土地储备存续比 指的是 土地 储备 面积 和单 个销 售季 度 销售额之比, 是衡量一个房地产 企业在一 个时间 段内根 据土 地的开发销售速度, 现有的土 地储备可 供使用 的时间。 从兰 德咨询长期以来对企业土地储备的 研究来看 , 土 地储备 存续 比值应保持在 20 35 之 间比 较合 适, 即在 现有 销售 状态 不 变的情况下, 相对于 5 到 9 年 的开发用 地。以万 科和保 利为 例, 如果按照一季 度的销 售速 度来 说, 万科 的土 地储 备存 续 比仅为 10. 68, 而保利则为 33. 67, 万科的 发展潜 力明显 不如
三、土地储 备量的影响因素 ( 一) 经济发展状况。我国 的经济 正处于 高速 增长时 期, 它的特点是以工业化为基础的城 市化发 展进程 加快, 大量的 建设用地是经济发展的需要。对 某一地 区来说, 在一 定的经 济发展水平和充足 的资 金的 支持 下, 土地 供应 量是 多少, 就 应该储备多少土地。只有土地储 备量充 足以后, 政府 部门才 有可能对土地市场进行有效的宏 观调控, 从而 使土地 市场得 到良好循环。经济的 发展 水平 和发 展质 量直 接影 响土 地需
也就是说明, 环 境规制的强 度越高, 北京 市汽 车产业 的 D EA 效率就越有效。
表 3 环境规制与汽车产业综合效率的相关关系
综合效率环境规制
S pearman's rh o
综合效率 C or relat ion C oeff icient 环境规制 C or relat ion C oeff icient
求量和土地市场的稳定性, 这两个方面 对土地 储备量 都存在 约束作用。
( 二) 土 地利 用 的 总 体 规 划 和 城 市 规 划。土 地 利 用 总 体规 划是 根据 国民 经济 的 发展 状况 和社 会发 展规 划、国 土
治理 和资 源保 护的 要 求、土 地资 源 现 状, 及 考 虑 各 项 建 设 对土 地的 要求 , 在一 定 区 域 内对 土 地 的 使用 、治 理 和 保 护 等做 出的 总体 规划 。 城市 规 划 是 为 了实 现 某 个 城 市 的 一 定时 期的 经济 和社 会发 展 目标 而确 定( 下 转第 40 页)