土地储备量对房地产业发展的影响分析

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

土地储备机构名录制

土地储备机构名录制对公司性质土地储备的影响分析【摘要】国家有关部门下发了关于土地储备与融资管理的最新政策文件，对公司性质土地储备有了新的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析公司性质土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 土地储备制度是土地管理制度的重要组成部分，成为土地市场管理制度的基础性制度之一。土地储备制度在加强土地调控，规范土地市场运行，提高建设用地保障能力等方面发挥着重要作用。2012年，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），对土地储备机制在管理与融资等方面提出了新的要求，对公司性质土地储备也有相应的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析土地储备的实质，试图廓清土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 1 问题的提出 “十二五”规划实施以来，国土资源管理制度改革逐步深化，我国土地市场管理法律法规体系不断健全，土地储备制度相关的法律法规也逐步得到落实。 在全国各地的储备工作实践看，独立于国土资源部门的公司性质机构也在开展实质上的土地储备，其性质可以定性为土地一级开发，

且有较大规模的土地储备量。国土资发〔2012〕162号等政策文件出台后，亟需解决公司名下储备与土地储备的政策冲突，其储备土地需尽快推向土地市场，化解土地政策及市场风险。 2 公司性质土地储备的政策分析 2.1储备主体分析 2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行颁发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构必须满足五个基本条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 按此规定，国土资源部对土地储备机构实行名录制管理，只有符合条件，列入国土资源部土地储备机构名录的单位，才能承担土地储备工作并进行储备融资。公司性质机构实施土地储备并非政策文件规定的储备机构，法律地位上的不认可，成为公司性质土地储备的根本性制约因素，直接影响公司性质土地储备的正常运行和目标的实现。 2.2土地权利分析 国土资发〔2012〕162号文要求各级国土部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。公司性质土地储备不能办理土地登记，不能取得土地使用证，土地使用权的缺失，造成了土地权利的不完善。权利得不到保障，造成较大的法律风险，制约土地权利发展。 2.3融资渠道分析 土地储备不仅是土地流转的过程，也是一个资金循环的过程，资

土地储备风险管理策略研究

土地储备风险管理策略研究 发表时间：2017-03-23T15:36:30.350Z 来源：《基层建设》2016年35期作者：齐兆志 [导读] 为了更好地减少土地储备风险，加强对土地储备风险管理，就需要对目前土地储备风险的影响因素以及具体的问题展开研究，促进土地储备风险管理效率的进一步提高。 引言 当前阶段下，土地储备不仅有益于我国农业产业的升级，也是保证农业发展的重要途径之一。一方面由于农业经营效益低下，相当多数量的农村土地被闲置，另一方面，甚至于成为荒地，这对于保护土地资源来说是非常不利的。在这样的大背景下，土地储备风险管理存在着很多问题，如果这些问题不能得到很好地处理，将会严重制约土地资源的保护与利用。接下来将主要从土地储备风险管理的必要性、土地储备风险的影响因素以及土地储备的风险管理策略等三个主要方面展开分析，促进土地储备效率的提升。 1.土地储备风险管理的必要性 土地是开展农业的基础，只有具备充足的土地资源，才可以更好地开展农业生产，为经济的发展提供更加坚实的发展基础。对于土地储备来说，必须要进行科学的管理，通过科学化的管理可以减少土地储备过程中的管理损失，提高土地的科学利用。因此，为了更好地促进土地储备风险管理效率的提升，开展土地储备风险管理的研究是非常必要的；除此之外，在进行土地储备风险管理的过程中，还存在着许多问题，而通过进一步的研究和分析，可以针对这些影响因素以及具体的问题，提出科学的解决方案。因此，进行土地储备风险管理的分析，是十分必要的。 2.土地储备风险的影响因素 2.1制度风险 对于土地储备来说，土地储备与相关的政策以及管理制度有着密切的联系，科学合理的管理制度可以更好地提高土地储备的管理效率，促进土地资源的合理利用。但是随着土地市场化趋势的发展，各种相关的土地制度却并没有健全，根本就无法满足土地资源市场化的发展需求，从而造成了土地储备的管理风险。尤其是在土地经营权不断流转的发展背景下，土地资源的储备管理就更加困难，加剧了土地储备的风险管理。由于缺乏相应的土地管理法规的约束，这样就使得土地储备部门在进行土地储备的时候，出现了严重的问题。由此可见，离开科学的制度管理，就会使得土地管理的风险进一步增加，不利于促进土地资源的良好利用。所以，针对土地储备制度风险的影响因素来说，必须要加以重视，减少类似问题的发生。 2.2经营风险 土地储备具有及时可供、产权明晰的特点，这样一来就可以很好地进行市场交易，促进土地的使用效率。但是对于市场经济发展而言，由于各种政策以及实际发展因素的影响，这样就会导致土地储备管理存在一定的经营风险。对于土地储备来说，主要是国家参与到了市场调节与分配之中，这样就存在了一定的经营风险，不利于科学地进行土地储备管理。如果当土地储备的数量较多时，国家可能相对经营起来较容易，但是当储备的土地数量较少时，就使得国家的宏观管理出现一些经营问题。而且当土地储备的时候，必然需要一定的资金来支持，这样如果出现土地积压，必然会形成一定的经营风险。所以，面对经营风险的时候，必须要土地储备经营风险的时候，必须要采取科学合理的解决对策。 2.3融资风险 随着相关土地管理部门工作的不断进步，资金问题已经成为限制土地储备行业发展的一项重要问题。根据目前的实际发展来看土地储备管理资金的来源主要是通过国家财政以及储备基金两个方面，很明显容易的渠道是有限的。而且在实际的土地储备管理过程中，所需要的资金远远不止如此。对于国家方面来说，国家的财政资金的支持是十分有限的，不能满足土地储备的基本资金需求，这样一来就会给土地储备管理带来一定的风险；除此之外，土地储备资金的另一方面的来源就是基金，而基金主要来自于银行的贷款筹集，一旦不能偿付银行的贷款，必然要进行偿还，这样也增加了融资风险，不利于促进土地储备风险的降低。因此，在进行土地储备风险管理的时候，必须要注意融资风险问题。 3.土地储备的风险管理策略 3.1完善制度风险响应机制 为了更好地促进土地储备的风险管理，就必须要采取科学合理的解决措施，提高土地储备管理的基本效率。风险响应制度是开展一切商业活动的前提和基础，通过建立完善的制度风险响应机制，更好地降低土地储备的风险，提高管理效率。首先，要针对土地储备过程中可能遇到的风险进行一个科学的评估，这样可以为风险响应机制的建立和完善，提供必要的实际依据，使得机制的建立更加的科学合理，促进土地储备管理的科学化；其次，风险响应机制的建立和完善，必须要根据土地储备的实际状况为基础，建立专门的小组成员，去进行土地储备风险的实际调查，这样可以使风险响应机制更好地发挥作用；最后，针对风险响应机制还需要进行及时的更新和完善，毕竟土地储备管理需要根据市场的发展变化来进行调整。通过这样的发展与研究思路，可以更好地促进土地储备风险管理效率的提升。 3.2完善经营风险分担机制 在市场化的发展背景下，完善经营风险分担机制，是降低土地储备风险的重要措施。对于土地储备管理过程中的经营风险来说，同样需要建立科学的风险分担机制，这样既可以加强土地储备的良好管理，还可以减少土地储备管理的风险，提高管理效率。首先，对于经营风险分担机制的建立和完善来说，必须要对具体的土地储备资源有一个明确的把握和了解，这样可以更科学的对土地的经营进行合理的分配，提高经营效益；其次，经营风险分担机制还应该包括对市场发展趋势进行调查的内容规定。通过对土地资源市场的调查，可以结合实际情况对土地进行合理化的储备，这样就可以降低一定的经营风险；最后，当出现营销风险的时候，经营风险分担机制可以提供一些解决的方案与思路，这样可以更好地减少土地储备风险。 3.3构架多渠道的融资机制 在土地储备风险管理过程中，还需要构架多渠道的融资机制，拓展融资渠道，实现融资的多元化，降低土地融资的风险。首先，构架多渠道的融资机制，要进一步保证国家财政投资的支持，这样就可以为土地储备管理提供一个资金的基础保证；其次，制定土地基金制度。按照一定比例在土地出让价款中提取土地基金，保证土地储备管理的科学开展；最后，在土地储备制度相对完善的城市开展土地资产证券化试点，这样一来就可以更好地保证土地储备的融资，吸引更多的人来进行土地储备的投资管理。由此可见，构架多渠道的融资机

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

土地储备及开发计划编制思路和方法分析

土地储备及开发计划编制思路和方法分析 发表时间：2019-07-30T09:58:19.233Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：朱航霄 [导读] 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。 乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。但是怎么合理地处理和分配私人土地、国有土地、各类机构用地以及公共土地这些用地类型十分关键。土地储备是调控土地市场，实施土地利用总体规划、城市总体规划，促进土地节约集约利用的重要手段。做好土地储备及其开发供应的计划和规划，对发挥储备土地的积极作用具有非常重要的意义。 关键词：土地储备；开发计划编制；思路与方法 引言 2018年1月，国土资源部对储备土地的收储和开发供应提出了更具体的要求，其中重点突出土地储备及开发利用要符合规划要求。当前，土地储备及其供应普遍缺少与各类规划的衔接，导致土地储备及开发供应存在一定程度上的随意性。为此，本文针对如何做好土地储备及开发计划编制工作进行探讨。 1土地储备 土地储备，顾名思义，就是通过对各类土地资源的回收、整合、分配，从而达到对资源合理配置的最大化。土地储备这个概念最早是从国外引进的，它的目的就是在土地尚未使用之前，由政府取得土地所有权和使用权，以备适时供应市场，在最公平的前提下进行商业或者公共用地的竞标，从而实现公共政策目标，同时可以防止某些投机者哄抬地价，破坏国家土地竞争的平衡机制和市场效应。 土地储备大概可以分为以下四个环节。 1.1土地回收 在进行土地回收时，一般由当地的土地行政管理部门持相关证件并按照合法流程进行回收。其中包括经过批准的国有土地、由政府收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用并获得土地征用批准手续的土地以及通过其他渠道所收取的土地。 1.2土地开发整合 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。要根据回收的土地类型进行不同程度的前期整合，在涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的土地时，要做好必要的前期工作。 1.3土地储存 对于已经回收且完成前期整合工作的土地，土地部门要积极地做好保护和管理工作，作为预备的公共资源，这些储备土地应当在合理的情况下进行前期的合理利用，例如进行一些公共事务的运作;同时为了防止这些土地或者相关建筑物的损害，政府应当采取相应的法律条规对各类用地进行保护。 1.4土地供应 在准备工作完成后，对于储备土地应当进行合理的配置，当地主管的政府部门应当按照上级指示，发布土地供应计划，一些涉及重要领域的用地，例如公共安全、交通、住房等，要通过招标会来合理配置资源，同时对于土地供应的对象应进行资格审查，以防出现资源浪费或者重大事故。但是，土地储备制度也仅仅引入我国不过二十余年的历史，无论是相关专家还是政府事业单位对于土地的储备管理都处于初级阶段，所以要想达到资源合理配置依然还有很长的路要走。 2计划编制思路 2.1节约集约 我国土地资源非常有限，可以收回储备的土地更加少之又少，因此，对土地储备和供应开发都应当遵循节约集约原则，在有限的土地资源中充分发掘土地价值，为地方发展提供土地资源保障。 2.2高效精准 储备土地是经过土地储备机构按照一定的要求，收回入库的土地，因此，土地的数量和质量已经有一定保证，储备土地的目的是为了满足城市发展需要，因此，对于储备土地的管理，需要精准高效。 2.3协调发展 为了实现全面协调发展，在收储土地和供应开发时应考虑区域协调，在收储土地的同时，也要对城市重要发展片区的产业进行相应优化，在保障产业项目以及民生项目的土地需求以外，需要加大用地保障力度，从而有效加速区域发展。 2.4适度弹性 为保证土地市场经济效益，土地储备计划及开发供应计划制定出台好，允许在一定的时间范围内调整。 3土地储备及开发计划编制方法 3.1预测总体需求 土地储备机构可以根据规划情况及历史收储及供应水平，对土地储备及开发做出总体预测需求。最新修订的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。可以纳入储备范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地、其他依法取得的土地。 3.2储备地块选择 可根据城市总体规划中确定的城镇发展方向以及城市重点发展区域或重点项目开展储备地块的选择，围绕重点发展片区及项目，结合土地开发政策，制定严格的可操作性强的土地储备计划及开发供应计划。 3.3储备时序确定 在土地储备时，也要考虑到城市建设的全面发展，要确定土地储备时序，需要对储备实施措施的影响进行调查，例如城市区位条件是

年度土地储备行业风险分析报告

摘要 一、行业产业链分析 土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。土地整理是指在一定的地域空间内，按照土地利用总体规划和土地利用打算的要求，采纳一定的措施和手段，调整土地利用关系，改善土地利用结构。土地收购整治是指通过征用或收回闲置土地、拆迁平坦、归并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。土地供应是依照社会经济进展、都市规划和供地打算通过土地招标拍卖出让方式供应给不同的需求者。完整的土地储备产业链应当包括这四个环节，而各个环节又会涉及到不同的机构和组织。目前，在我国大部分地区，土地储备制度形成了土地储备治理委员会和土地储备机构两级治理的运行机制。 二、行业要紧特征 （一）土地储备与宏观调控 中国实行都市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，这使得政府能够通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓舞市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调

控经济运行的目标。因此，运用土地政策对经济进行宏观调控具有可行性和有效性。正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。而把握土地供应和适度放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到专门好的作用。 （二）土地供应的垄断性和出让方式的不完全竞争性 按照我国宪法和土地治理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只能由政府进行。土地储备制度下，土地储备机构具体执行土地所有者职能，通过将许多闲置的、分散的土地集中起来，直接进行储备或者通过开发后进入储备，同新征用地一起纳入土地储备体系，然后由都市政府按打算出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。 此外，我国的土地出让存在着不完全竞争。我国土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。尽管在土地储备制度框架下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。然而，由于土地是重要的生产和生活资源，公共事业用地由于具有专门性而不可能采纳市场方式供应，而采纳政策优惠价供应；而且依照我国《土地法》

浅谈土地储备制度的问题与对策

浅谈土地储备制度的问题与对策 摘要：土地储备制度对我国经济发展，城市规划管理具有重要作用，但在于土地储备制度在我国建立和实施的时间较短,实践中还存在一些诸如土地储备机制立法滞后；城市土地储备机构的主体地位不明确；土地储备运作资金来源较为单一；城市规划工作不完善等问题。因此有必要对我国城市土地储备制度中存在的问题进行分析与研究，并进行健全完善。 关键词：土地储备制度问题对策 abstract: the land reserve system on our country’s economic development, urban planning and management has important function, but lies in the land reserve system in the building and implementing the time is short, the practice still has some such as land reserve mechanism backward legislation; the city land reserve agency’s main body status is not clear; land reserve operation capital source is relatively single; urban planning work is not perfect. so it is necessary to our country the city land reserve system in the analysis of existing problems and research, and perfect. keywords: land reserve system problem countermeasures 中图分类号：tu984文献标识码：a 文章编号：

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

土地储备的融资方式及选择研究

土地储备的融资方式及选择研究 发表时间：2020-01-16T15:47:17.157Z 来源：《基层建设》2019年第28期作者：贺琼[导读] 摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。 邯郸市国土资源储备办公室河北邯郸 056002摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。它可以进一步推动我国土地金融的成长，还能够促进我国农业现代化的不断前进，带动相关企业及行业的快速发展。这些年来，我国土地的配置越来越倾向于市场配置，且市场配置的水平有了显著提高，所以土地融资在各种金融机构中占据重要 地位；期间土地融资的风险也不断增加。所以针对土地融资中存在的问题需要寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。 关键词：土地储备；融资方式；选择研究引言 土地储备融资与地方债务之间存在难以割舍的关系，地方政府需要依靠土地的征收、开发获得贷款从而实现城市建设，并利用土地资源增加财政收入从而偿还地方债务，土地储备融资已经成为推动地方财政发展的重要力量。随着我国经济的快速发展，城市的建设与基础设施的兴建需要占用大量土地资源，因此土地储备是政府发展与规划的重要内容，而用于土地征收和兴建的地方债务问题，已经成为我国经济发展中必然要面对和解决的重要现实性问题，因此如何正确看待和处理土地储备融资与地方债务之间的关系，维持两者之间的稳定与平衡，是我国经济发展进程中所必须面对和解决的问题，也是保障我国经济平稳发展的重要问题。 1.现行土地储备管理工作存在的问题 1.1土地储备法律制度不完善 目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一，。由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。 此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。 1.2土地收储能力难以满足城市化规划的发展要求 随着城市化建设的不断深入，对建设用地数量的需求不断增加。当前政府进行土地储备工作主要还是通过征收、收购、收回和置换四种方式，其中，征收是传统城市化建设中的主要收地方式，虽然快速但是由于具有强制性而备受质疑。随着新型城市化建设发展战略的提出，以往靠大范围征地拆迁来增加土地存储的方式已经难以维持，更多的是对现有无序、低效的存量建设用地进行更新改造。另外，最新修订的《土地储备管理办法》大幅提高土地储备入库标准，对土地入库前的各项情况核查、前期开发整理要求越来越严格，尽管其出发点是为了更好地规范土地储备行为，但在实际操作中也增加了土地收储的时长及难度，从而限制了土地储备机构的储存容量和效率。 1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足 土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施；另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。缺乏资金严重限制了土地储备的工作。 2.处理土地融资风险的相关建议 2.1有效管制土地储备机构的经营方式 1.准确定位政府机构的土地储备范围将政府储备土地定位成存量土地，一定不能将农民集体土地划定在土地储备范围内，还要建立相关的法律法规来明确土地储备的范围、目的、部门说明、法人的地位以及抵押的模式等等内容，从而有助于较好地解决目前机构管理混乱的现象。 2.扩大土地储备机构经费的获取通道土地储备机构通过银行代理集合委托的方式来货款、或者让信托投资公司作为融资的信托以及政府土地债券的发行等等模式，扩大土地储备机构经费的获取通道，集中社会各界经费，更好地形成利益的共享与风险的共同承担。 3.提高土地储备机构的法律地位土地储备机构应该设定为独立的部门，从而更好地借助有关的模式来开展工作，可以采取股份制或者全民所有制的经营模式，结合市场中公司运行模式，按照事业企业的运行规模运行，这些都是可以具有的，但一定要获得政府与法律的认可，也就是要让土地储备机构的法律地位得到一定的提升，这样才能更加法律效应，督促土地储备机构更好地按照法律规定来实施和开展工作。 2.2加强管控地债发行的风险 有关地债发行风险的管控可以从五个方面进行：1.一定要强制禁止任何形式的隐性债务的增多，加强对政府投资基金、政府购买服务或PPP的整改工作并严厉打击一些不合法的行为，对于种种违法和违规担保行为以及变相的举债行为要予以严肃处理；2.还要有效解决隐性债务的存量问题，这些工作需要省级政府总负责本辖区的债务情况，而省级以下的政府主要针对高风险地区的债务进行有效化解；3.加快建立健全地方中相关建设项目的管理以及资金的管控制度，加强财政的管控力度，对于地方中出现不具备还款能力的项目应该禁止其建设；4.继续维持一种高压监管的状态，设立有关的跨部门联合惩戒制度，从而更好地促进地方政府、国有企业、中介单位和金融机构按照相关规定有序参与资金的融资与担保活动中来，并且要建立终身问责和倒查责任的制度；第五，需要相关人员主动参与到研究融资平台建设和促进融资平台向市场化转型的工作中来，并且采取地方政府债务信息公开的方式，进一步推动权责发生制度的变革与发展，变革政府综合财务报告体制，完善债务管理的持久制度。 2.3变革我国的土地财政制度

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

浅论我国的土地储备制度

浅论我国的土地储备制度 摘要：近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度 近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度。 （一）土地储备制度的功能和定位 关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识：（1）它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”（生地出让）转向“净地出让”（熟地出让），从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。（2）土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。（3）土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。（4）土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。（5）促进土地保值、增值，加强土地资产管理。（6）有助于防范和化解金融风险。 （二）土地储备机构的法律地位和功能 土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。（三）储备土地的取得方式 储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。 （四）建设用地使用权的标的物 土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。 （五）前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系 土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然《土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

土地收储提供资料清单

附件2： 被审计单位需提供的资料清单 一、项目立项审批依据及流程资料 （一）市政府同意进行项目开发的授权批复； （二）市储委会批准的土地储备实施方案及所包含的具体内容； （二）项目实施范围： 1．项目所在区位图； 2.项目所在0.6m分辨率的航拍图； 3.项目储备土地范围红线图； 4.道路红线图。 （三）签订土地一级开发委托合同，包括与县（市）区人民政府、市征地处、街道办事处（乡、镇）、社会投资人等相关单位签订的征地拆迁的委托合同（协议）； （四）项目片区控制性详细规划及相关批复文件； （五）收储范围内土地的土地使用权证权属文件； （六）收储范围内地上建（构）筑物情况调查文件； （七）收储范围内的可行性研究报告及立项批复； （八）市土地储备中心报相关部门批准的年度土地收储计划 （九）土地移交确认书及相关附件； （十）土地申请规划条件文件、二勘及评估等土地前期供应文件； 二、土地收储费用审计需提供的资料 （一）成本测算报告（包括成本测算结果、费用组成、文件依据等）； （二）昆明市土地收储（宗地）基本情况调查表（附表由审计人员拷贝电子版），填表要求如下： 1.对新增建设用地的，按附表1-1内容逐项填写； 2.对一般划拨土地及属于市、区财政金额拔款的行政、事业单位使用的划拨土地，按照附表1-2内容逐项填写； 3.对协议出让和以招拍挂方式取得的土地，按照附表1-3内容逐项填写； 4.对“清理整顿”完善的用地，按照附表1-4内容逐项填写； 5.对军事用地及其他特殊用地的，按照附表1-5内容逐项填写。 对地上建（构）筑物，按附表2分类进行： 1.对房屋结构类型，按照附表2-1内容逐项填写； 2.对附属结构类型，按照附表2-2内容逐项填写； 3.项目情况及资金的来源、管理、使用情况，按照附表3内容逐项填写。 （二）相关账本、报表、凭证、税费缴纳依据、财务成本测算方法及依据； （三）征地、拆迁、安置所执行的补偿标准及制定依据、拆迁公告、拆迁许可等； （四）与征地拆迁受补偿人签订的协议（合同）及附件（包括测量、测绘、评估报告及相关单位签认单等）； （五）征地、拆迁、安置工作所依据的相关文件、通知、会议纪要等； （六）财务成本及投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金的计算依据及相关文件；（七）土地一级开发所涉及的市政基础设施配套建设、场地平整等项目的项目批复文件、招投标文件、中标通知书、施工合同、工程预（结）算书、施工（竣工）图纸、竣工文件等； （八）其它经市政府批准需纳入土地收储的费用文件资料。 三、片区涉及基础设施建设的，应提供以下资料： （一）可行性研究报告及其审批文件； （二）初步设计文件及其审批文件（含最后修正的设计概算）； （三）明确投资来源的文件及年度投资计划批准文件； （四）环境影响可行性报告及批准文件；国有土地使用权证、土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、开工报告； （五）招投标文件、勘察设计合同、监理合同、施工合同、设备采购合同及各类服务合同；（六）建设单位的内部管理制度（含内部财务管理的制度）及规定。 （七）审定的全部工程结算及汇总表、与项目有关的会计账册、会计凭证、会计报表； （八）《基本建设项目竣工财务决算报表》全套； （九）建设单位预付工程款、预付材料款及建设单位供料明细表；