浅谈商业地产价值评估的影响因素

浅谈商业地产价值评估的影响因素
摘要：在商业地产价格评估中，通常将价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三个要素。

一般因素指影响所有商业地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，区域因素指商业地产所处地区的环境特点，个别因素是指商业地产本身所具有的特点或条件。

在评估某个商业地产的价值时应从多个角度出发，综合各方面的因素全盘考虑。

本文以沈阳为例，浅谈在商业地产评估中可能涉及的一些因素，希望能够对商业地产评估过程提供一定的分析和帮助。

关键词：地产评估；影响因素；商业地产价值
一、影响商业地产评估的因素
1.影响商业地产评估的外在因素（以沈阳为例）
（1）地理因素。

与交通不发达地区相比较，交通运输业发达的地区商业地产评估价格相对会有较大幅度的提升。

沈阳地处辽河平原南部，是东北地区最大的交通枢纽，陆运、海运、空运立体化交通网络结构合理，通达，是东北地区对外交往的门户。

凭借得天独厚的地理位置这一优势，沈阳对省内周边地区乃至东北区域邻省地区居民有较强的吸纳力、辐射力和带动力，也更容易受到地产购买者的青睐，而且商业地产升值潜力较大。

所以说地理因素在估价沈阳市的商业
地产中占较大权重。

（2）文化经济因素。

评估房价同时也要考虑当地居民的收入水平、消费水平及文化因素。

沈阳市是我国的历史文化名城之一，辽宁省省会所在地，东北地区政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同时也是我国重要的工业基地，在新中国经济建设中曾起到了举足轻重的作用。

随着市民收入水平和消费水平的提高，物价水平也会随之上涨。

区域经济的繁荣会加大居住型商业地产和商业型地产的需求，在现有商业地产市场容纳力不足的现在，势必会抬高商业地产的价格。

（3）气候因素。

在商业地产评估时，应比较同等级气候条件较差的地区商业地产价格，综合考量气候因素，气候鲜明宜居的地区在商业地产价值评估时应计入考量。

沈阳地区属温带季风型大陆性气候，四季分明。

冬季寒冷、干燥，夏季温热、多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。

全年气温变化范围在-29℃～36℃之间。

少发自然灾害，该优势吸引人口迁移，进一步抬高商业地产市场。

2.影响商业地产评估的内在因素
（1）空气环境因素。

沈阳市作为处于转型期的重工业城市，早年市区内存在大量工厂，导致市区内空气环境较差，后政府鼓励大量工厂迁到郊区，空气质量得到改善，但pm2.5指数仍然较高。

在商业地产评估中，是否毗邻工厂，电厂等
高废气排放量的地区成为决定房屋价值的一个重要因素。

远离工厂，电厂等地区的空气质量较好，与工厂周边同级别地产相比价值较高。

在城市中空气质量较好的区域在估价时也有一定的提高。

（2）房屋结构因素。

建筑质量、房屋结构是对于商业地产进行评估的重要环节，房屋结构因素是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。

目的是要保证所建造的结构安全适用，能够在规定的年限内满足各种预期功能的要求，并且经济合理。

在房屋结构兼顾安全性、适用性、耐久性的同时，也要考虑到房屋户型是否符合购买群体的要求，如通风是否顺畅，房间是否朝阳等等。

房产购买者更倾向于选择户型结构更符合自身需求的地产。

因此在商业地产估价是也要同时考虑消费群体需求和户型因素。

（3）噪音因素。

噪音是日常居住生活中常见的污染，它对人们的生活居住质量有不良的影响，致使商业地产存在贬值的可能性，过多的噪音会影响正常生活。

在沈阳，毗邻噪音较大的商业区、火车站、快速干道、高架桥等的地产在评估商业地产价值时会受到一些影响。

在居住型地产中，同一区域内，临街的地产同位置靠内的地产相比，价格偏低。

除了位置因素外，声音因素也与开发商和建筑方在室内建造中是否使用隔音材料有关，室内隔音良好保证了商业地产使用人的私密性和舒适性。

（4）区域位置因素。

以沈阳为例，对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心，一般来说，在距离市中心的环路的同心圆上的不同的商业地产，有大概相同的价格水平。

距城市中心的长度可以用距离度量，也可用到达的时间来度量。

通常到市中心的距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此商业地产价值也会越高，据统计，沈阳市一环以内的普通商品房价格一般在每平方米8000-12000元左右，但是北二环、三环之间是每平方米6500元左右，四环不低于每平方米5000元。

（5）配套设施因素。

基础设施之间的互补性供水、供电、供热、燃气和排水系统尤其重要，此外，生活垃圾的处理能力，处理过程和基础设施配套的改进是商业地产升值进程的重要依据。

商业地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类商业地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。

二、影响商业地产评估的因素的实证研究
通过上述对几方面因素的分析，我们可以大致了解到这些因素在商业地产价值分析过程中所造成的影响。

人们对地产的要求越来越高，影响商业地产价值的因素也越来越重要，因此，我用以下的实例来研究各因素的重要程度。

（1）案例选择。

选择了沈阳市中心及较偏区域的不同
小区，其中金地名京，万寿里和裕景中心在市区内，而美的城，棋盘山太阳城和碧桂园太阳城在郊区。

各项指数依次为环境因素指数、交通因素指数、配套设施指数、空气噪音指数。

其中裕景中心位于市中心，当前价格为14000元每平方米，指数分别为86、98、96、90
美的城位于荷兰村，当前价格为5400元每平方米，指数分别为82、97、91、90
万寿里位于中街，当前价格为10000元每平方米，指数分别为86、91、96、88
碧桂?@太阳城位于开发区，当前价格为4300元每平方米，指数分别为93、85、90、92 棋盘山碧桂园位于棋盘山，当前价格为5800元每平方米，指数分别为97、83、94、95
金地名京位于铁西区，当前价格为9500元每平方米，指数分别为84、95、93、86
（评分标准：上表中裕景中心，万寿里，金地名京等都在市区中，环境因素相差不多，而美的城太阳城棋盘山碧桂园处于郊区，棋盘山碧桂园距离景区较近，环境较好。

交通因素根据距离市中心的距离而进行判断。

基础设施由小区内的物业综合情况给出。

空气噪音等由距离工厂及交通密集地区的距离评判。

）
（2）案例分析。

从上表中我们可以看出环境对商业地产价格的影响比空气噪音大，但是不如交通因素和基础设施，由于基础设施指数从90到96相差不大，我们可以得到基础设施对商业地产价格的影响较小，由于棋盘山碧桂园离棋盘山较近，远离市中心商业区，空气质量和声音环境是这些例子中最好的。

从价格方面来看，市区内的商业地产价格高于郊区的商业地产，在同样是市区内位置的小区中，裕景中心与金地名京相差4500元，可见交通情况和基础设施对于商业地产估价的重要性。

在交通因素和基础设施相差不多时，环境因素起到了决定性作用，而空气噪音因素所占比重较低，购买者对此还没有足够的重视。

在上述地产中最高价值者与最低价值者相差9700元，说明现阶段，居民对商业地产的要求向多样化转变，这些因素对商业地产起决定性增值作用。

三、商业地产估价影响因素体系建设的建议
1.明确在商业地产评估中多个因素所实用的范围和标准
现阶段我国商业地产市场平稳运行，各地商业地产价格偶有波动但总体仍呈稳定态势，商业地产市场处于基本饱和的状态，而针对消费者需求的各因素的改变势必会刺激商业地产市场发展，影响人们对商业地产的购买需求，在评估师对商业地产的价值进行评估时，希望商业地产管理有关部门
尽快出台规范，明确各类因素在商业地产评估中所实用的范围和标准。

2.制定在商业地产估价中各种因素影响估价结果的具体流程和法律条文
在目前的市场中没有对各因素存在相关规定和明确的
法律规定，在没有法律约束的情况下，商业地产市场就会出现复杂多变的情况，评估师无法准确评估出房子的实际价值，使评估成为一种随意的行为。

如果建立相应的明确法律，将估价与各种因素连接起来，使发生错误的概率降到最低。

为了加强商业地产市场的发展，国家应尽快制定相关法律条文，使商业地产评估规范化，有序化。

3.向购买者普及对商业地产?r值造成影响的因素的知识
对于大多数商业地产购买者来说，由于缺少足够的商业地产有关专业知识，不知道各种因素对商业地产价值的影响有多大，在决定对商业地产购买前，没有咨询评估师对房产价格作出判断的意识，在商业地产购买后，各方面因素影响商业地产的使用时无法着手解决问题。

因此应该向商业地产购买者普及相关知识，提高商业地产评估对商业地产交易的重要性，并促进评估业的发展，保障商业地产购买者的利益。

四、结束语
综上所述，在如今商业地产交易数量增多，人民生活水平稳步上升的现在，各种因素对商业地产的影响越来越大，
消费者都希望购买到一个顺心舒适，适合自己使用的房产。

因此对于影响商业地产价值的因素的评估的地位也逐步升高，今后随着商业地产市场的一步步完善，有关部门的管理也逐渐规范，商业地产业会发展的更好。

参考文献：
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作者简介：李龙迪，大连财经学院，财会系资产评估专业，本科生。