5房地产估价第五章_成本法
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例7-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建 造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物 建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月 递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与 2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均 每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8 月初的该类建筑物的重新建造成本。
建 3年 经济寿命50年 土地期限70年 17年
（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使
用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使 用权的剩余年限计算折旧
成本法
房地产估价
3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
建 2年 土地期限40年
经济寿命50年 12年
（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早 于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧
维修保养属于正常：
有效经过年数=实际经过年数
维修保养好或经过更新改造：有效经过年数<实际经过年数
维修保养差： 有效经过年数>实际经过年数
房地产估价
3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限
应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物 耐用年限计算折旧
经济折旧
成本法
房地产估价
（二）建筑物的折旧因素
1、物质折旧 ——有形损耗
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 引起物质折旧的原因有： 自然经过的老朽 ——自然力的作用引起的 与建筑物的实际经过年数正相关 正常使用的磨损 ——由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁 ——因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏
经济寿命50年 10年 土地期限50年
10年
成本法
房地产估价
（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐 用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已 使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧
经济寿命50年
5年
土地期限50年
5年
4、注意分类折旧 宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目
房地产估价
65% 0 0.5 1 35% 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
成本法
房地产估价
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
单价
数量
单项成本合计
成本法
房地产估价
三、成本法应用 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
成本法
房地产估价
二、新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本
包括土使用权出让金、征地和房屋拆迁安置补
880 1 1 ％ 1 0.5% 1 2% 1083 .54元 / 平方米
5 24 7
成本法
房地产估价
三、建筑物折旧
（一）概念
估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格
（二）建筑物的折旧因素
物质折旧 功能折旧
1200×500=60（万元）
例 7-8 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途 的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建 筑物的重新购建价格为：
1000×1000=100万元
成本法
房地产估价
2、建筑物重新购建价格的求取
（2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或 工程单位价格或成本为基础 （3）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、 设备的数量和人工时数。 （4）指数调整法：运用建筑造价指数或变动率，将估价 对象建筑物的原始成本调整到估价野战的现行成本。
4、注意分类折旧
例7-12：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为 50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费 用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年， 已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：
门窗等损坏的折旧额=5万元
1、重置价格
又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建 筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价 格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的 新建筑物的正常价格。
2、重建价格
又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的 建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估 价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完 全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形 象地称为“复制”。
市场供小于求 ——价格应向上调整
以正常成本评估的价格往往偏低
成本法
房地产估价
§7-1
成本法的概述
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格
估算折旧
求取积算价格
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
（一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新 开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、 必要的费用、税金和正常开发利润之和。
C 1 R 200000 1 2% D 4900 元/年 N 40 X t Dt 4900 8 39200 元
VB C X t 200000 39200 160800 元
成本法
房地产估价
2、实际观察法
3、成新折扣法
q——成新率 观察法 直线法
1 R t q 1 dt 1 N
VB=C×q
t n R=0： q 1 N N
成本法
房地产估价
（四）求取建筑物折旧的注意事项
1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别
估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；
会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收
在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。
偿费、有关土地取得的手续费和税金 （二）土地开发成本 包括地上地下尚有待拆除搬迁房屋的拆迁费、 基础设施建设费、公共配套设施建设费等
（三）管理费用
包括公司经费、人员工资、差旅费等。可按土
地取得成本与开发成本之和的3%-5%左右计算。
成本法
房地产估价
二、新开发土地价格的构成
（四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借
第五章
成本法
成本法
房地产估价
§7-1
一、成本法的概念
成本法的概述
求取估价对象在估价时点时的重置价格或重 建价格，然后扣除折旧。 积算价格=重新购建成本—折旧
二、理论依据
卖方角度：生产费用价值论 买方角度：替代原理
成本法
房地产估价
§7-1
成本法的概述
三、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
（三）重新购建价格的求取
1、土地重新购建价格的求取
比较法、收益法、基准地价修正法、成本法
2、建筑物重新购建价格的求取
单位面积法 （1）单位比较法 单位体积法
成本法
房地产估价
例
例 7-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和 用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则 评估该建筑物的重新购建价格为：
成本法
计算公式：
L C
房地产估价
累计折旧额 建筑物的现值
C 1 R X t Di D t t N i 1
t
C 1 R 1 R VB C X t C t C 1 t N N
年折旧率
D 1 R d C N
成本法
房地产估价
2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据
建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分。自然寿命：建 成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命：建成之日起预 期产生的收入大于运营费用的持续年数。 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实 际经过年数：建成之日起到估价时点的日历年数。
耐用年限法 实际观察
成新折扣法
成本法
房地产估价
1、直线折旧法（定额法）
CL D N C 1 R D N
Di——第i年的年折旧费 Di=D C——建筑物重新购建价格 L——估计残值：建筑物在达到耐用年限后的剩余价值 扣除旧建筑物的处理费用后所剩余的价值。 N——耐用年数 R——残值率：建筑物残值与重购建价格的比率。 R
1 装修的折旧额 = 65 2 =26万元 5
1 12 15
设备的折旧额 =
100
=80万元
1 15 50
长寿命项目的折旧额 = 300 5 65 100
=39万元
该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元
成本法
房地产估价
项目 基础工程 墙体工程 楼地面工程
如政府办公用房、军队营房、医院、学校、公园等
2、特殊的房地产估价 如房地产保险、拆迁补偿估价 3、特殊建造的房地产 机场、码头、桥梁、隧道等
4、狭小市场上的房地产
5、市场比较法中的修正计算
成本法
房地产估价
§7-1
成本法的概述
四、对成本法估价的基本认识 1、要注意区分实际成本和客观成本
实际成本：开发商在开发建造该房地产时的实际花费 客观成本：在估价时点开发建造该房地产时，众多开 发商的平均花费。 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整 以正常成本评估的价格往往偏高
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
0.5
1
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
成本法
房地产估价
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
3、适用对象
重置价格
一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑 标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物
重建价格
有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有 特殊建筑风格的建筑物等 ★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法
建筑物 ：建筑物重新建造成本之和 房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑 物重新建造成本之和 认识：
1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格； 4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
（二）建筑物重新购建价格的分类
VB C 1 d t
成本法
房地产估价
例7-10
某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成， 重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试 用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8
单位成本 元/立方米 元/平方米 元/平方米
数量 立方米 平方米 平方米
单项成本合计
屋面工程
门窗工程 给排水面积 供暖工程 电气工程 合计 税费利息管理费
元/平方米
元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米
重新购建价格
成本法
房地产估价
项目 现场准备 水泥 沙石 砖块 木材 瓦面 铁钉 人工 税费 其他 重新购建价格
50% 0 30% 1 20% 2 3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1] =117.47
成本法
房地产估价
（二）建筑物的折旧因素
2、功能折旧
由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等 原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适 用所造成的其价值损失
3、经济折旧 ——外部性折旧
供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化
成本法
房地产估价
（三）求取建筑物折旧的方法
贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期
成本法
房地产估价
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息
基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
成本法
房地产估价
建 3年 经济寿命50年 土地期限70年 17年
（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使
用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使 用权的剩余年限计算折旧
成本法
房地产估价
3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
建 2年 土地期限40年
经济寿命50年 12年
（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早 于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧
维修保养属于正常：
有效经过年数=实际经过年数
维修保养好或经过更新改造：有效经过年数<实际经过年数
维修保养差： 有效经过年数>实际经过年数
房地产估价
3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限
应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物 耐用年限计算折旧
经济折旧
成本法
房地产估价
（二）建筑物的折旧因素
1、物质折旧 ——有形损耗
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 引起物质折旧的原因有： 自然经过的老朽 ——自然力的作用引起的 与建筑物的实际经过年数正相关 正常使用的磨损 ——由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁 ——因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏
经济寿命50年 10年 土地期限50年
10年
成本法
房地产估价
（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐 用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已 使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧
经济寿命50年
5年
土地期限50年
5年
4、注意分类折旧 宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目
房地产估价
65% 0 0.5 1 35% 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
成本法
房地产估价
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
单价
数量
单项成本合计
成本法
房地产估价
三、成本法应用 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
成本法
房地产估价
二、新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本
包括土使用权出让金、征地和房屋拆迁安置补
880 1 1 ％ 1 0.5% 1 2% 1083 .54元 / 平方米
5 24 7
成本法
房地产估价
三、建筑物折旧
（一）概念
估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格
（二）建筑物的折旧因素
物质折旧 功能折旧
1200×500=60（万元）
例 7-8 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途 的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建 筑物的重新购建价格为：
1000×1000=100万元
成本法
房地产估价
2、建筑物重新购建价格的求取
（2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或 工程单位价格或成本为基础 （3）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、 设备的数量和人工时数。 （4）指数调整法：运用建筑造价指数或变动率，将估价 对象建筑物的原始成本调整到估价野战的现行成本。
4、注意分类折旧
例7-12：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为 50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费 用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年， 已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：
门窗等损坏的折旧额=5万元
1、重置价格
又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建 筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价 格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的 新建筑物的正常价格。
2、重建价格
又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的 建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估 价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完 全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形 象地称为“复制”。
市场供小于求 ——价格应向上调整
以正常成本评估的价格往往偏低
成本法
房地产估价
§7-1
成本法的概述
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格
估算折旧
求取积算价格
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
（一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新 开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、 必要的费用、税金和正常开发利润之和。
C 1 R 200000 1 2% D 4900 元/年 N 40 X t Dt 4900 8 39200 元
VB C X t 200000 39200 160800 元
成本法
房地产估价
2、实际观察法
3、成新折扣法
q——成新率 观察法 直线法
1 R t q 1 dt 1 N
VB=C×q
t n R=0： q 1 N N
成本法
房地产估价
（四）求取建筑物折旧的注意事项
1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别
估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；
会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收
在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。
偿费、有关土地取得的手续费和税金 （二）土地开发成本 包括地上地下尚有待拆除搬迁房屋的拆迁费、 基础设施建设费、公共配套设施建设费等
（三）管理费用
包括公司经费、人员工资、差旅费等。可按土
地取得成本与开发成本之和的3%-5%左右计算。
成本法
房地产估价
二、新开发土地价格的构成
（四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借
第五章
成本法
成本法
房地产估价
§7-1
一、成本法的概念
成本法的概述
求取估价对象在估价时点时的重置价格或重 建价格，然后扣除折旧。 积算价格=重新购建成本—折旧
二、理论依据
卖方角度：生产费用价值论 买方角度：替代原理
成本法
房地产估价
§7-1
成本法的概述
三、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
（三）重新购建价格的求取
1、土地重新购建价格的求取
比较法、收益法、基准地价修正法、成本法
2、建筑物重新购建价格的求取
单位面积法 （1）单位比较法 单位体积法
成本法
房地产估价
例
例 7-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和 用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则 评估该建筑物的重新购建价格为：
成本法
计算公式：
L C
房地产估价
累计折旧额 建筑物的现值
C 1 R X t Di D t t N i 1
t
C 1 R 1 R VB C X t C t C 1 t N N
年折旧率
D 1 R d C N
成本法
房地产估价
2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据
建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分。自然寿命：建 成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命：建成之日起预 期产生的收入大于运营费用的持续年数。 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实 际经过年数：建成之日起到估价时点的日历年数。
耐用年限法 实际观察
成新折扣法
成本法
房地产估价
1、直线折旧法（定额法）
CL D N C 1 R D N
Di——第i年的年折旧费 Di=D C——建筑物重新购建价格 L——估计残值：建筑物在达到耐用年限后的剩余价值 扣除旧建筑物的处理费用后所剩余的价值。 N——耐用年数 R——残值率：建筑物残值与重购建价格的比率。 R
1 装修的折旧额 = 65 2 =26万元 5
1 12 15
设备的折旧额 =
100
=80万元
1 15 50
长寿命项目的折旧额 = 300 5 65 100
=39万元
该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元
成本法
房地产估价
项目 基础工程 墙体工程 楼地面工程
如政府办公用房、军队营房、医院、学校、公园等
2、特殊的房地产估价 如房地产保险、拆迁补偿估价 3、特殊建造的房地产 机场、码头、桥梁、隧道等
4、狭小市场上的房地产
5、市场比较法中的修正计算
成本法
房地产估价
§7-1
成本法的概述
四、对成本法估价的基本认识 1、要注意区分实际成本和客观成本
实际成本：开发商在开发建造该房地产时的实际花费 客观成本：在估价时点开发建造该房地产时，众多开 发商的平均花费。 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整 以正常成本评估的价格往往偏高
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
0.5
1
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
成本法
房地产估价
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
3、适用对象
重置价格
一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑 标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物
重建价格
有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有 特殊建筑风格的建筑物等 ★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法
建筑物 ：建筑物重新建造成本之和 房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑 物重新建造成本之和 认识：
1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格； 4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。
成本法
房地产估价
二、重新购建价格
（二）建筑物重新购建价格的分类
VB C 1 d t
成本法
房地产估价
例7-10
某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成， 重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试 用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8
单位成本 元/立方米 元/平方米 元/平方米
数量 立方米 平方米 平方米
单项成本合计
屋面工程
门窗工程 给排水面积 供暖工程 电气工程 合计 税费利息管理费
元/平方米
元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米
重新购建价格
成本法
房地产估价
项目 现场准备 水泥 沙石 砖块 木材 瓦面 铁钉 人工 税费 其他 重新购建价格
50% 0 30% 1 20% 2 3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1] =117.47
成本法
房地产估价
（二）建筑物的折旧因素
2、功能折旧
由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等 原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适 用所造成的其价值损失
3、经济折旧 ——外部性折旧
供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化
成本法
房地产估价
（三）求取建筑物折旧的方法
贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期
成本法
房地产估价
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息
基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
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