深圳中心书城调研

饰品
北区 品质生活 银行/服务
曼琳菲、LOVE&LOVE、银百合
卡西欧、康明眼镜、亚洲眼镜美瞳专卖店、 香榭、木九十、ZIPPO、玫瑰人生、卡拉猫 美车堂、喜市多便利店、关平口腔、华润银 行、交通银行、朗魅形象、中国风艺术摄影
面道馆、YOU&ME柚蜜甜品屋、喜年贡茶、 必胜客、面包新语、味千拉面、乐凯撒披萨、 休闲/餐饮 肯德基、星巴克、许留山、72街、千味涮、 老西安、深湖记、冶春茶室 数码科技 钜田数码、数码学习产品
4、业态商家-中厅
深圳中心书城中厅业态以创意/精品零售/艺术、品质生活、书店等为主，文化艺术氛围浓厚。
区域 业态 书店 创意/精品/ 艺术 品质生活 休闲/餐饮 品牌商家 益文书局、24小时书吧 若姆、原作生活、季节、见山见水、字在、 枫-ZAKKA、乐拍、无感、波尔象、 SIMPLE THINGS、比范 青兰工舍、富山香堂、岩陶、一山一茶、 东长 小池塘、TT咖啡
中厅
4、业态商家
深圳中心书城除综合书店外，还引入休闲餐饮、创意/精品/艺术、品质生活等七大业态，其 中休闲餐饮占32%，创意/精品/艺术占21%，品质生活占20%，业态组合丰富。
业态 休闲/餐饮 创意/精品/艺术 品质生活 文仪/动漫/学习天地 银行/服务 书店 饰品 数码科技 合计 个数 40 26 25 11 11 6 4 2 125 业态配比 32% 21% 20% 9% 9% 5% 3% 2% 100%
层数
停车位 业态规划 品牌商家
三层（地下一层，地上二层）
约600个 休闲餐饮、精品零售、文化艺术、生活配套、休闲娱乐 必胜客、许留山、乐凯撒披萨、星巴克、益文书局、弘 文文化用品、青兰工舍、英孚教育、紫苑茶馆等
2、区位交通
深圳中心书城位于深圳市中心区，市政配套齐全，四面临路且近地铁站，区位交通条件优越。
目录
1、项目概况 2、区位交通 3、目标客群 4、业态商家 5、项目特色 6、经营情况 7、项目评价
1、项目概况
深圳中心书城建筑面积达8.2万m2，汇聚综合书店、休闲餐饮、创意/精品零售、文化艺术 等八大业态，是世界单体面积最大的“体验式”书城、文化会客厅与城市心灵栖息地。
项目名称 地理位置 开发商 项目定位 目标客户群 建筑面积 经营面积 开业时间 深圳中心书城 福田区福中一路 深圳市出版发行集团公司 世界单体面积最大的“体验式”书城、文化会客厅与城 市心灵栖息地 深圳市家庭消费群、学生、周边居民 8.2万m2 4.2万m2 2006年11月7日
区位 优势
•建筑面积达8.2万m2，是全 国最大的书城
业态 组合
项目 优势
体量
•除综合书店外，还引入休 闲餐饮、创意/精品/艺术、 等七大业态，业态组合丰富
交通
•项目四面临路，通过深南 大道可通往其他城区，且地 铁3、4号线汇聚
4、业态商家-南区
深圳中心书城南区业态以品质生活、休闲餐饮、创意/精品/艺术为主，生活气息浓厚。
9% 20% 3% 32% 21% 2% 5%
业态个数比
9%
书店 文仪/动漫/学习天地 创意/精品/艺术 饰品 品质生活 银行/服务 休闲/餐饮 数码科技
5、项目特色
深圳中心书城首层被市政道路福中一路打断，分南、北两区，南、北两区分别有一方一圆两处 庭园，取“天圆地方”之意，直通天面，利于采光和观景，二层以中厅相连。
交通条件：项目四面临路，中部被福中一路打断，
通过红荔路、深南大道可通往深圳其他行政区，临
深南大道
深圳图书馆、音乐厅 少年宫
近地铁三号线和四号线交汇站少年宫站，交通便捷。
3、目标客群
深圳中心书城具备区位优越、体量大、交通便捷、业态组合丰富等优势，可辐射全福田区乃至 全深圳家庭消费群和学生人群。
•项目地处深圳中心区北中 轴线上，市政配套齐全，区 位优越
莲花山 深圳音乐厅
红荔路
福中一路
鹏 程 三 路
少年宫站
区位条件：深圳中心书城位于深圳市中心区 （CBD）北中轴线上，北邻莲花山，南接深圳市民
金 田 路
民 田 路
益 福中路 田 路 福中三路
项 目 地
市民中心
少年宫 鹏 程 四 路
中心，西邻深圳音乐厅、深圳图书馆，东毗深圳市 少年宫，区位条件优越；
深圳图书馆
wenku.baidu.com
项目缺点：
1. 建筑布局：项目首层被市政道路打断，南北两区间隔较大，不利于商业连贯性打造和商业氛围营造； 2. 动线规划：书城二层“8”字形动线有利于人流的组织和循环，但动线较长，消费者容易形成疲劳感， 动线较深处人流不易到达，不利于商业价值的提升。
消费 价格 客单情况
——
——
备注：1.综合书店占地面积较大，位于北区，是中心书城的主力店； 2.调研时间为2017年4月6日、4月10日，非周末。
7、项目评价
项目亮点：
1. 区位交通：项目位于深圳中心区北中轴线上，市政配套齐全，交通便捷，人流较多，为项目提供良
好的先天条件；
2. 建筑特色：项目分南、北两区，且分别有一方一圆两处庭园，取“天圆地方”之意，直通天面，接 引天然光和绿色植物景观，二层以中厅相连； 3. 业态商家：除综合书店外，还引入休闲餐饮、创意/精品/艺术、品质生活等七大业态，业态组合丰 富，商业氛围、生活气息、文化艺术氛围浓厚 。
“天圆”景观 “地方”景观
“地方” 景观
“地方” 景观 中厅
“天圆” 景观
“天圆” 景观
中心书城首层
中厅
首层平面图
二层平面图
6、经营情况
深圳中心书城基本无空置商铺，整体经营情况较好，首层北区经营情况优于南区，二层人流量 一般，但中厅位置书店人流量较大。
楼层 业态 规划 客流量 南区 1F 书店、教育培训、 生活配套为主 一般 广天藏品：单品 150-4200元； gaga鲜语：单品835元 gaga鲜语：5分钟 进店8人，8人消费 2F 创意/精品/艺术为 主，少量餐饮 较少，面点王在店 人数5人，大卡司6 人 创意/精品/艺术类 较高，仙踪林：人 均50-70元 —— 1F 综合书店、餐饮、 零售为主 较多，综合书店： 西门5分钟进店15 人，出店21人 香榭：进口护肤品 250-400；木九十： 眼镜500-700 木九十：30分钟进 店1人，1人消费； 北区 2F 餐饮、创意/精品/ 艺术为主 较少 中厅 书店、创意/精品/艺 术为主 较多，尤其是书店， 24小时书吧在店人数 约70人 枫zakka：5-60元， 青兰工舍、无感单品： 100-150元 枫zakka：10分钟进 店20人，9人消费
4、业态商家-北区
深圳中心书城北区业态以休闲餐饮、创意/精品零售/艺术、教育培训为主，商业氛围浓郁。
区域 业态 书店 品牌商家 综合书店、音乐时空
华腾国际象棋培训、弘文琴行、书城培训、 文仪/动漫/ 乐同、英孚教育、深圳国际预科学院、华夏 学习天地 动漫 创意/精品/ 艺术 NICE耐诗礼品、爱酷卡手工创意馆、Hape 玩具、田园手工艺术坊、智立方、雅秀·创 意工场、简单时光
区域 业态 书店 文仪/动漫/ 学习天地 品牌商家 艺术设计书店、尚书吧 弘文文化用品、琴童家教、书城培训、英孚 教育
创意/精品/ Bears&Friends泰迪熊店、3D-JP创意拼图、 天艺书廊、深圳艺廊、赏色画吧 艺术 饰品 南区 品质生活 银行/服务 休闲/餐饮 Reoo蕊欧 中泉钱币、和润居、花期、一籽文玩、万仟 堂、广天藏品、HIKOSEN CARA、国旅新景 界、指典世家美甲美睫、苏玉阁 7-11、弘文装订中心、正安中医馆、青少年 基因科普馆 可颂坊、gaga鲜语、太平洋咖啡、仙踪林、 J·HOUSE、大卡司、九龙冰室、面点王、紫 苑茶馆、娃娃屋、pie派517