旅游项目招商手册

1.2.1 项目所处豫园商圈规划
豫园旅游商城地区面积0.72平方公里，可分为5.3公顷的“内圈”、43.7公顷的“中圈” 和23公顷的“外圈”。豫龙坊处于豫园商圈的中圈。
2007年豫园旅游商城“内圈”围绕“打造精致豫园”，完成了新一轮结构调整和环境 优化，共计完成大大小小21个项目，包括集聚30余品牌店家的“中华老字号总汇”的创 设、商场经营结构调整，楼宇的外立面油漆装饰，商城内7000平方米的路面铺设，部分 服务设施例如绿化、路标、座椅、休闲小品、垃圾箱等的改造，广告、灯箱、招牌的统 一制作等调整、优化项目，进一步强化了内圈的黄金珠宝、品牌特色街、休闲餐饮以及 专业商厦等四大经营特色，极具民俗风味和历史渊源的“精致豫园”的硬件建设展现了 新的风貌。
1.2.3 豫园商圈的市场现状和特性2\2
⑶ 冲动消费，不成气候 由于长期以来形成的传统模式，豫园旅游商城总体上消费层次较低。游客来去匆匆，
逗留时间短，平均消费水平低。本地人大多为陪同来沪的亲朋好友而来，缺乏主动参与 性。而作为社会消费主力军的年轻一代，则对豫园感情淡漠，几乎不来豫园。无论是旅 游客还是本地客，在豫园的消费都属于冲动型的消费行为，不具有经常性和反复性，难 以形成活跃的商业氛围，有消费层面的老龄化和低档化的趋势。 ⑷ 夜市冷清，资源浪费
1.3.1.1 项目建筑规划概述
豫龙坊的建筑格局不仅是城隍庙地区景观 内涵的自然延续，同时也是现代商业功能的最 大满足。例如，豫龙坊极具匠心的设计创意， 避免了一般商场常见的因设计布局而导致客流 稀少的不利局面。地下商城走道则完全依照远 古时期方浜河的水脉流向进行规划设计，地上 与地下商城的人流也因此得到巧妙的引导，从 而汇聚了更多的人气与商业氛围。
1.3.2 项目建筑规划-出入口
1.3.3 项目建筑规划-卫生间
wc wc
wc
wc
卫生间
wc
wc
豫龙坊中B1、1F、2F、3F四层的卫生间数量分别为2、2、1、0； 整体来说，卫生间的数量偏少，且布置不合理，给顾客带来不便； 1F中两个卫生间设置过于接近，对于距离较远的顾客使用极为不利； 2F、3F卫生间数量过少，且3F没有卫生间设置。
2007年，内圈实现销售22.45亿元，同比增长15.7%。
1.2.1 项目所处豫园商圈规划
2007年豫园旅游商城“中、外圈”建设加速推进。定位于五星级宾馆的豫园万丽酒店 正式开业、2.85万平方米的金豫商厦等商业商办项目相继竣工验收、进入招商阶段，英 皇明星城、豫泰广场、福都商厦等建筑体量在30万平方米以上的在建项目扎实推进，还 有一批待建项目也在抓紧启动，新增购物中心、星级宾馆等商业设施，增加餐饮、休闲、 娱乐、展示等多种功能，形成与“内圈”相呼应的集聚发展优势。
目前豫园商圈是典型的商业街商业，一般的 购物者已经习惯沿街购物，除了餐饮外，可能 不习惯在一个商业体内逗留太多时间，所以如 何将大量的人流引进项目内部，将是建筑设计 要重点考虑的问题之一。
1.3.1.2 项目建筑规划背景
豫龙坊是在商业建筑中在发掘地方文脉过程中所设计的商业建筑。项目靠近上海历史建筑 风貌保护区——城隍庙，它以方浜路为界，方浜路里面是风貌保护区，方浜路以外是风貌协 调区，风貌协调区新建筑需要跟已有古建筑相协调。豫龙坊设计是很现代的元素，但是传达 的是传统的文化内涵。它让人感觉是城隍庙建筑体系中的一个商业建筑，同时又充满了现代 元素，是一个时代的建筑。在这个建筑里面，豫龙坊的商业流线沿用了没有拆迁之前就存在 的路径，并且以这条小路为商业交通轴来组织商业体系，即建筑设计公司保留了这一地段的 城市文化肌理，让人感觉到，这条小路还在，现在已经建成了，应该说，效果非常好。
1994年9月豫园旅游商城一期改扩建工程———大型仿明清建筑新商业楼宇群的落成， 商业规模比原有的扩大了3倍，成为上海最大的旅游购物中心之一，商业经营以特色见长： 黄金首饰、珠宝玉器、书画古玩、本帮菜肴、风味小吃、旅游商品、传统小商品等。豫 园作为成熟的商圈，人流多、客流也多，商家好做生意，但是租金高、好铺难找，开发 项目地价也贵；作为旅游商业，特色商品好销、餐饮好做，风味小吃更好，但是客流量 的时段性、季节性较强，存在白天多、晚上少，节假日多、平时少，旅游旺季多、淡季 少的现象。
1.1.3 项目背景
投 资 商：美国(嘉吉)投资公司（1865年创立，嘉吉已成为大宗商品贸易、加工、运输、销售 和风险管理的跨国专业公司，经营范围涵盖农产品、食品、金融和工业产品及服务；是世界上最大 的私人控股公司、最大的动物营养品和农产品制造商。） 代 理 商：上海凯龙瑞项目投资咨询公司（是一家房地产投资和资产管理公司，专与国际机构 投资者共同在中国收购和开发商用物业。公司致力于为嘉吉等全球著名投资商识别、评估和管理在 华的房地产贸易。目前在上海、北京和杭州设立了总（分）公司，总资产达到60亿美金） 开 发 商：上海城隍庙广场置业有限公司 建筑设计单位：上海三益建筑设计有限公司。景观设计单位：上海市园林工程有限公司景观设计 所 建 设 单 位：上海金岛建设发展有限公司（是国家一级总承包资质并具有装饰、市政、机电设备 安装等多项专业资质等级的施工企业。） 产权变更：２００６年４月２７日，豫园商场宣布与豫园投资公司签订股权转让协议书，将上海 城隍庙广场置业有限公司（豫龙坊）全部股权以8.7亿元人民币转让。豫园投资公司是嘉吉金融服务 公司和美国科瑞格公司为收购城隍庙广场而专门成立的项目公司。
1.1.2 项目区位
地理位置：北临方浜中路，西取三牌楼路， 南以昼锦路为界，东抵光启路，与城隍庙 和豫园商城建筑群隔街相对，区位优势明 显。 公交车：64路、932路、801路、920路、 736路、304路、11路、930路、926路、 945路、26路、观光巴士一号线等。 目前进出豫园商圈的公共交通主要为公交 车和出租车，轨道交通10号线正在紧张施 工当中。
1.2.9 项目简介-周边项目（南部）
9 金豫商厦
10 豫龙坊（本案）
9
10
12 11
11 香港名都
12 复地项目
“香港名都”项目总投资10亿元人民币，由新加坡新利公司在内地的附属公司上海新达利负责 开发，项目土地面积1.3万㎡ ，商业面积4万余㎡，总建筑面积达到9.55万㎡ 。作为豫园商圈内目 前体量最大的综合性商业项目，有望明年正式面市。 此项目目前已启动商场预租，并已有 近一半面积找到了意向租户。其商业定位将与周边其他商业项目形成差异化竞争，商场定 位中高档。 “香港名都”是豫园商圈内目前体量最大的综合性商业项目。
夜市冷清也是豫园地区面临的巨大困难。下午四、五点钟光景，随着游客的匆匆离去， 人流量骤减，商家纷纷打烊，夜市一片冷清，造成了晚间资源的浪费。
1.2.4 项目所处商圈存在的问题
1、传统小商品市场与黄金首饰商场的规模偏大，略有过剩； 2、特色小商品市场氛围正在培育，还没有成熟； 3、环境整治初步见效，但秩序仍旧比较乱； 4、停车位严重不足，缺少与经营现状数量相当停车场，存在临路停车阻碍交通的现象； 5、区域位置优越，属于老的核心商圈，但整体道路偏窄，交通可低达度较低； 6、缺少与民俗文化相配的风味小吃城，豫园里面的风味小吃城虽则生意火爆，但体量较 小，不足以但当应有的号召力。 7、人流量大，但客群单一，以游客居多，本地固定客群较少； 8、经营层次偏低，商品价格抗性较大，消费观念保守，不利于商圈层次的提升； 9、硬件设施落后，不能满足现有商圈需要。
1.3.4 项目建筑规划-铺面分割
楼层 B1 1F 2F 3F
开间区间（m） 3.3～10 2～12 1.5～10 7～25
进深区间（m） 3.5～15.5 3.5～14 2.5～16 7.7～15
主要开间/进深搭配(m) 3.3/7 , 6.6/9
3.3/7 , 2.2/6 , 6.6/13 6.6/9.5 , 2.2/6 , 3.3/5
⑵ 特色商业，传统悠久
老城隍庙市场的形成，与老城隍庙、豫园的发展变化，密切相关。从明末清初开始， 节会性的庙市逐步向固定市场演变，开店设铺，形成商街10余条，成为商人买卖交易聚 会的场所。民国时期，老城隍庙市场小商品的经营特色更为显著，基本上形成了“文化 商品、小商品、珠宝玉器、点心、菜肴、食品、茶馆”等特色商业格局。改革开放以后， 城隍庙市场引进了许多现代化的业态形式，但与其他商圈相比缺乏强有力的竞争优势， 在本地人的心目中留下深刻印象的仍然是传统的特色商业。
豫园豫龙坊项目 案例分析报告
目录
第一部分 项目基本情况 ·············1 第二部分 项目商业定位 ·············35 第三部分 商业管理及现状 ············72
分目录
第一部分 项目基本情况
子目录
※ 项目 简介 ※ 项目区域情况 ※ 项目建筑规划 ※ 项目租金水平 ※ 项目经营现状
20/8.5 , 18.5/9.5
1.2.5 项目建筑规划-区域规划
未来区域规划住宅与商业并重，将在很大程度上改变目前豫园商业单一的格局，带 动本地消费，丰富商圈夜间消费，弥补商圈目前单一的旅游消费。
1.2.6 项目周边项目（整体）
1 福佑门商厦 5 豫泰广场 7 城隍庙
2 城隍庙第一购物中心
3
1
2
3 悦园商厦
45 8
6 7
9 10
1.1.4 项目硬件条件
楼层状况：地上三层，地下二层 项目占地面积：约12,000 ㎡ 广场用地：约3,000 ㎡ 总建筑面积：36,080 ㎡ B1+GF+F2+F3：25,000 ㎡ 停车库(B2)：分AB两区，约180个停车位，共11,080 ㎡
1.2.1 项目所处商圈历史及特点
“十里南京路，一个老城厢”。作为与十里洋场齐名，且拥有众多知名商家的豫园老城 厢，是上海商业的“发祥地”。豫园商圈历史悠久，有深厚的历史文化底蕴，独享城隍 庙、古园林、九曲桥、湖心厅、荷花池等名胜，形成商旅结合的特色，做到了以旅兴商、 以商促旅。
1.1.1 项目简介
项目名称：豫龙坊 试营业时间：2008年3月28日 项目地址： 上海市黄浦区方浜中路168号 总建筑面积：3．6万m2 B2F停车库：约1.1万㎡，约200个车位 建筑形式：由数幢街铺式结合的商业建筑和 休闲广场组成 建筑风格：中西结合、经典与时尚交相辉 映、现代感强烈 地位：豫园商圈中圈休闲购物区域核心商 业物业之一
1.2.8 项目简介-周边项目(西部)
5 豫泰广场
6 豫园商城
5
6
7
8
7 城隍庙
8 上海老街
豫园商城未来以餐饮一条街、旅游街和综合商铺楼等近似业态集合的方式，对整个商
城内部的商铺进行整合，同时以工艺品、土特产、黄金三类商品为主打，引进众多“老
字号”及知名品牌。
豫泰购物中心， 8万㎡商业体量，属于豫园旗下项目，将被集团全力开发，此项目也是 上海豫园商圈新一轮扩建发展的重要项目之一 。
根据规划，10号线豫园路站位于豫园中圈，该区域是未来商圈发展的重点，、增加餐 饮、休闲、娱乐、展示等多种商业功能的综合区域。
1.2.2 豫园商圈的市场现状和特性1\2
⑴ 旅游胜地，人气充足
豫园旅游商城，位于老城厢东北隅，与老城隍庙、豫园毗邻，是上海唯一融“园林、 寺庙、商市”为一体的旅游胜地。海派文化的发源，七百余年的沧桑，包藏了丰富的文 化内涵。因此，豫园地区在中外旅客中都享有较高的知名度，是旅游者来上海的必到之 处。平均每天十余万的人流量为豫园带来了充足的人气。
12 11
4 英皇明星广场 6 豫园商厦 8 上海老街
9 金豫商厦
10 豫龙坊（本案）
11 香港名都
百度文库
12 复地项目
1.2.7 项目简介-周边项目(北部)
1 福佑门商厦 2 城隍庙第一购物中心
3
1
2
4
3 悦园商厦
4 英皇明星广场
英皇明星城商业城位于人民路、方浜路、河南南路交界处，占地约15公顷，建筑面 积约11万平方米，副楼为酒店式公寓，商业主楼规划1—7楼为购物中心，含百货公司、 电影院、餐饮、明星展示厅等；裙房商业为以传统与现代特色的酒吧和精品屋为主； 负一层是名店商业街，也是地下铁路M1线豫园站的出口，约有近千个停车位。英皇明 星城商业城是上海豫园商圈新一轮扩建发展的重要项目之一。