城土地价格时空变化及影响因素
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天津市静海县城土地价格时空变化及影响因素研究
摘要：我国的城市土地使用制度经历了从无偿、无限期、无流动的城市土地使用制度，到现在的有偿有期限的土地使用制度，在这个过程中，土地价格的确定处于不断的发展和完善之中，合理的土地价格能使土地资源的价值最大化。然而，目前，土地价值由于历史沿革、制度、经济发展等各种原因，价格未能完全体现价值，造成了部分土地的闲置、浪费或集约程度不够，严重影响了土地资源价值，因此有必要重新探讨土地价格变化的规律，为政府作出决策提供科学依据。关键词：土地价格；时空变化；区位理论；土地估价方法；静海县自新中国成立以来，到改革开放之前的很长一段时间内，我国的土地使用制度是与计划经济体制相适应的无偿、无期限、不流动的土地使用制度。在此种土地使用体制下，价格规律不起任何作用，而作为生产和生活基本要素之一的土地在国家的垄断供应和配置下不发生任何经济上的行为，以至于长期以来，土地作为资产和资本，最终却得不到正常应有的价值，造成了资源的浪费，致使土地作为生产要素之一，却不能最大化其综合产出效益。一、土地价格时空变化分析的目的从社会角度来看，正确把握土地价格变化的规律和趋势，使土地在市场的调节下合理配置，实现土地资产和资源价值的最大化，从而使土地的社会综合效益最大。从个人角度来看，正确认识土地价格变化的规律和趋势，有助于做出对市场相对合理地判断，从而根据自己的经济能力、负担债务以及抗风险的能力等，做出相应比较客观合理的购房决策。二、静海县土地价格资源概况近年来，静海县这个位于天津市西南端的小县城，在全市经济迅猛发展的带动下，也发生了焕然一新的变化。”两城三区六园”的发展格局已形成，产业布局更加合理；基础设施建设水平重大提升，城市服务承载功能明显提升，老城区改造与新城区发展并进，大项目、好项目争先落户静海，用地需求量不断增加，导致了土地价格的大幅度上涨。选择静海县城作为研究对象，一方面，通过这个研究客观反映静海县城土地价格10年来的增长状况和最新动态。另一方面，通过这种研究，也让我们看到了静海县城未来土地价格的增长趋势，为政府制定相关的方针和政策，对土地市场进行宏观调控提供必要的依据和参考。静海县的东北、东南部分别与天津市西青区及大港区接壤，西北部与河北省霸州市交界，西部和西南部分别与河北省文安县、大城县相接，南部是河北省的青县和黄骅市。距首都北京120公里。静海地理位置优越，运输便捷。南运河、子牙河、大清河、独流减河、马厂减河流经全境。处于天津市公路、铁路、海运、空运立体交通网络之中。京沪铁路、京福高速公路、丹东至拉萨的丹拉高速公路和北京至上海的高速铁路贯穿全境。静海县城距天津市区25公里，天津新港口岸75公里，天津滨海国际机场43公里，是北上京津、南下江浙的交通要冲。静海县城区位于静海县中部偏上的位置，静海县城区规划为天津市南部商贸集散中心，县域整治、经济、文化、教育科研中心，以技术密集型和资金密集型产业为主的二级城市。规划结构以旭华道、京沪高速公路为界，将城区分为东西和工业园区三部分，西部为旧城区，中部为新区，东部为工业园区。三、静海县城土地价格时空变化分析本研究选取天津市静海县城区1999、2004、2009年基准地价中各用途用地价格的级别价对土地价格的时间变化进行分析。静海县城区各用途用地基准地价变化。可以看出，总体上商业用地基准地价处于不断上升之中，1999年12月到2009年1月1日一级商业用地基准地价从700元每平方米上升到了1950元每平方米，期间增加1250元每平方米，增幅为278.57%。二级、三级商业用地每平方米也一次增加了1220元、1250元，增幅分别为383.72%、450.0%。其中三级商业用地土地价格增幅最大。静海县城土地价格空间变化特征。从空间差异上讲，静海县土地价格的变化也很鲜明。通过对近年来静海县城区、团泊镇、大邱庄镇三个有代表性区域的土地市场交易价格进行比较分析，三个区域具体市场交易价格。从下表可以看出，静海县的工业用地一直是以最低价流通于二级市场，处于平稳状态。这样不仅达到了招商引资的目的，调整优化了产业结构，也大大加快了静海县”两城三区六园”建设步伐。四、静海县城土地价格空间变化特征从空间差异上讲，静海县土地价格的变化也很鲜明。通过对近年来静海县城区、团泊镇、大邱庄镇三个有代表性区域的土地市场交易价格进行比较分析。静海县的工业用地一直是以最低价流通于二级市场，处于平稳状态。这样百度文库仅达到了招商引资的目的，调整优化了产业结构，也大大加快了静海县”两城三区六园”建设步伐。通过利用地理信息系统等软件，对天津市静海县2002年到2010年编制的静海县城镇基准地价成果进行整理统计和分析，得出结论，在2002年到2010年之间，天津市静海县城镇基准地价时空变化比较明显，随着静海县经济的快速发展，老城区面积扩张迅速，并在东部发展出来一个新区，城镇基准地价监测的空间范围扩大，并且各级别内部也进行了相应的调整。依据促使土地价格变化的驱动因素的分析，本文对导致土地价格变化的相关因素进行了分析实证研究，并通过对静海县2002一2010年这十年来社会经济发展统计数据的整理统计分等处理，利用spss统计软件对其进行主成分分析，并筛选出影响城镇土地价格变化主要驱动因子。从数据分析可以看出，影响静海县城地价变化的主成分有三个：第一个主成分反映的信息主要与国内生产总值、人均国内生产总值、第二产业占gdp的比重、全社会消费品零售总额、农村居民人均年纯收入、农村人均生活消费支出、人口密度、非农业人口、人均道路面积、每万人拥有公共交通车辆等10个指标相关;第二个主成分反映的信息主要与全社会固定资产投资、城镇单位从业人员等2个指标相关;第三个主成分主要与第三产业占gdp的比重、教育经费支出、土地使用制度等3个指标有关。通过对三个主成分的分析得出：城市的经济发展状况、非农业人口产业结构调整，投资拉动等与土地价格变化是密切相关的。对于影响土地价格变化的主要因素要进行实时监测，最后提出对土地价格管理和评估的建议，让市场发挥作用。运用多种手段对土地市场进行调控、基准地价评估体系应由分类向分区基准地价发展、在地价信息管理的基础上建立土地价格监测和预警机制等。参考文献：[1]亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究(中文版)[m].北京:商务印书馆,1974.[2]大卫·李嘉图.政治经济学及赋税(中文版)[m].北京:商务印书馆,1976.[3]毕宝德等.土地经济学[m].北京:北京中国人民大学出版社,2001.[4]马克思.资本论[m].北京:人民出版社,1975.[5]野口悠纪雄.土地经济学[m].北京:商务印书馆,1997.
摘要：我国的城市土地使用制度经历了从无偿、无限期、无流动的城市土地使用制度，到现在的有偿有期限的土地使用制度，在这个过程中，土地价格的确定处于不断的发展和完善之中，合理的土地价格能使土地资源的价值最大化。然而，目前，土地价值由于历史沿革、制度、经济发展等各种原因，价格未能完全体现价值，造成了部分土地的闲置、浪费或集约程度不够，严重影响了土地资源价值，因此有必要重新探讨土地价格变化的规律，为政府作出决策提供科学依据。关键词：土地价格；时空变化；区位理论；土地估价方法；静海县自新中国成立以来，到改革开放之前的很长一段时间内，我国的土地使用制度是与计划经济体制相适应的无偿、无期限、不流动的土地使用制度。在此种土地使用体制下，价格规律不起任何作用，而作为生产和生活基本要素之一的土地在国家的垄断供应和配置下不发生任何经济上的行为，以至于长期以来，土地作为资产和资本，最终却得不到正常应有的价值，造成了资源的浪费，致使土地作为生产要素之一，却不能最大化其综合产出效益。一、土地价格时空变化分析的目的从社会角度来看，正确把握土地价格变化的规律和趋势，使土地在市场的调节下合理配置，实现土地资产和资源价值的最大化，从而使土地的社会综合效益最大。从个人角度来看，正确认识土地价格变化的规律和趋势，有助于做出对市场相对合理地判断，从而根据自己的经济能力、负担债务以及抗风险的能力等，做出相应比较客观合理的购房决策。二、静海县土地价格资源概况近年来，静海县这个位于天津市西南端的小县城，在全市经济迅猛发展的带动下，也发生了焕然一新的变化。”两城三区六园”的发展格局已形成，产业布局更加合理；基础设施建设水平重大提升，城市服务承载功能明显提升，老城区改造与新城区发展并进，大项目、好项目争先落户静海，用地需求量不断增加，导致了土地价格的大幅度上涨。选择静海县城作为研究对象，一方面，通过这个研究客观反映静海县城土地价格10年来的增长状况和最新动态。另一方面，通过这种研究，也让我们看到了静海县城未来土地价格的增长趋势，为政府制定相关的方针和政策，对土地市场进行宏观调控提供必要的依据和参考。静海县的东北、东南部分别与天津市西青区及大港区接壤，西北部与河北省霸州市交界，西部和西南部分别与河北省文安县、大城县相接，南部是河北省的青县和黄骅市。距首都北京120公里。静海地理位置优越，运输便捷。南运河、子牙河、大清河、独流减河、马厂减河流经全境。处于天津市公路、铁路、海运、空运立体交通网络之中。京沪铁路、京福高速公路、丹东至拉萨的丹拉高速公路和北京至上海的高速铁路贯穿全境。静海县城距天津市区25公里，天津新港口岸75公里，天津滨海国际机场43公里，是北上京津、南下江浙的交通要冲。静海县城区位于静海县中部偏上的位置，静海县城区规划为天津市南部商贸集散中心，县域整治、经济、文化、教育科研中心，以技术密集型和资金密集型产业为主的二级城市。规划结构以旭华道、京沪高速公路为界，将城区分为东西和工业园区三部分，西部为旧城区，中部为新区，东部为工业园区。三、静海县城土地价格时空变化分析本研究选取天津市静海县城区1999、2004、2009年基准地价中各用途用地价格的级别价对土地价格的时间变化进行分析。静海县城区各用途用地基准地价变化。可以看出，总体上商业用地基准地价处于不断上升之中，1999年12月到2009年1月1日一级商业用地基准地价从700元每平方米上升到了1950元每平方米，期间增加1250元每平方米，增幅为278.57%。二级、三级商业用地每平方米也一次增加了1220元、1250元，增幅分别为383.72%、450.0%。其中三级商业用地土地价格增幅最大。静海县城土地价格空间变化特征。从空间差异上讲，静海县土地价格的变化也很鲜明。通过对近年来静海县城区、团泊镇、大邱庄镇三个有代表性区域的土地市场交易价格进行比较分析，三个区域具体市场交易价格。从下表可以看出，静海县的工业用地一直是以最低价流通于二级市场，处于平稳状态。这样不仅达到了招商引资的目的，调整优化了产业结构，也大大加快了静海县”两城三区六园”建设步伐。四、静海县城土地价格空间变化特征从空间差异上讲，静海县土地价格的变化也很鲜明。通过对近年来静海县城区、团泊镇、大邱庄镇三个有代表性区域的土地市场交易价格进行比较分析。静海县的工业用地一直是以最低价流通于二级市场，处于平稳状态。这样百度文库仅达到了招商引资的目的，调整优化了产业结构，也大大加快了静海县”两城三区六园”建设步伐。通过利用地理信息系统等软件，对天津市静海县2002年到2010年编制的静海县城镇基准地价成果进行整理统计和分析，得出结论，在2002年到2010年之间，天津市静海县城镇基准地价时空变化比较明显，随着静海县经济的快速发展，老城区面积扩张迅速，并在东部发展出来一个新区，城镇基准地价监测的空间范围扩大，并且各级别内部也进行了相应的调整。依据促使土地价格变化的驱动因素的分析，本文对导致土地价格变化的相关因素进行了分析实证研究，并通过对静海县2002一2010年这十年来社会经济发展统计数据的整理统计分等处理，利用spss统计软件对其进行主成分分析，并筛选出影响城镇土地价格变化主要驱动因子。从数据分析可以看出，影响静海县城地价变化的主成分有三个：第一个主成分反映的信息主要与国内生产总值、人均国内生产总值、第二产业占gdp的比重、全社会消费品零售总额、农村居民人均年纯收入、农村人均生活消费支出、人口密度、非农业人口、人均道路面积、每万人拥有公共交通车辆等10个指标相关;第二个主成分反映的信息主要与全社会固定资产投资、城镇单位从业人员等2个指标相关;第三个主成分主要与第三产业占gdp的比重、教育经费支出、土地使用制度等3个指标有关。通过对三个主成分的分析得出：城市的经济发展状况、非农业人口产业结构调整，投资拉动等与土地价格变化是密切相关的。对于影响土地价格变化的主要因素要进行实时监测，最后提出对土地价格管理和评估的建议，让市场发挥作用。运用多种手段对土地市场进行调控、基准地价评估体系应由分类向分区基准地价发展、在地价信息管理的基础上建立土地价格监测和预警机制等。参考文献：[1]亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究(中文版)[m].北京:商务印书馆,1974.[2]大卫·李嘉图.政治经济学及赋税(中文版)[m].北京:商务印书馆,1976.[3]毕宝德等.土地经济学[m].北京:北京中国人民大学出版社,2001.[4]马克思.资本论[m].北京:人民出版社,1975.[5]野口悠纪雄.土地经济学[m].北京:商务印书馆,1997.