海南三亚房地产项目可行性研究报告

规模扩容
内部扩容 带动周边整体扩容 强者恒强，以“规模”获取 更大规模市场容纳度
成熟化
开发体系为主转向运营体系为 主
提供更多的真实体验，而不再 贩卖愿景
区域分析—— 大东海
从湾区发展上，传统的三亚空间结构为“三个湾”，形成了形态与功能各异 的湾区格局
亚龙湾：创造了中国度假酒店的最高级体验及标准
休闲度假是未来人们生活大趋势： 1、世界旅游业发展的历史规律看，GDP大于3000美元旅游进入休闲度假阶段。2、消 费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展， 而休闲游加速发展，增速将在20％以上。
区域分析—— 海南
在海南以旅游为主导的演变中，形成了“两个极 + 5个湾”的格局，海口 是海南的基础极、补给站，而三亚是海南的标杆极，代言领先的生活方向
区域分析—— 三亚
三亚以其无法替代的资源成为海南唯一的一个坐标极，不断刷新海南甚至 中国的休闲度假最高标准，同时创造出更大的市场空间
对于中国的富人（体验阶层）来说，三亚越来越富有想 象空间，有无限种可能，提供一种迪拜式的神奇体验
今天的三亚，颇有一点夏威夷的意思，更重要的是，它 属于中国人自己。
繁盛的中国，需要一个迪拜式的三亚
区域分析—— 三亚
过去数年三亚不断致力于城市营销、基础设施建设、高档旅游设施建设
关键职能 管理与服务
以规划和对外交通， 启动三亚旅游度假
吸引投资，完善旅游城市职能， 促进度假区建设，初期营销
强力推进国际市场的开拓，建 设国际化的三亚旅游度假地
做出《关于改善投资环境 的决定》； 大力建设自然保护区，加 强城市污水治理和环境污 染防治
三、四、五航 权 开放 制定60多个生态环 境保护建设法规
生态保护
活动/营销
开放三亚口岸， 扩建三亚机场
投资建设
APEC金融与发展项目2004 年度论坛等大型会议的举办； 主办中国度假休闲 新丝路模特总决赛 第53届世界小姐 举行了推介会，向国内外招 总决赛 游开幕式 的举办 商引资、引活动；参加“欧 洲行”促销活动 创建优秀旅游城市，从2002年开始， 亚龙湾广场、市政 激活三亚湾路，打 投入巨资建设卫 新建了三所大学，结束了三 道路等大批旅游基 造热点投资区；解 生事业基础设施 亚没有大学的历史 础设施的建设 决烂尾楼问题，激 活民间资本 对三亚城市总体规划进行重 大调整；三亚第一份旅游发 展战略规划的可行性研究通 过验收；申办国际旅游“特 区”
基础极
补给站
—— “外源内用”的省会城市，政 治、商贸、文化的复合型区域中心 城市，建立海南与内陆各个层面的 联系
东线湾区
—— 极化发展，集度假、居住、 旅游、会议功能为一体的国际化滨 海城市
标杆极
生活方式代言
区域分析—— 海南
从度假物业属性角度理解，海南“滨海度假物业” 的第一属性为“奢侈品”，而三亚则是“限量版奢侈 品”，具有最强的价值“唯一性”
三亚湾：大众化观光性旅游的基地
大东海：一个“似城非城”、代表高端度假方向的最佳样板
区域分析—— 大东海
其次在于不是城市却占有完整的城市配套，在高端海景物业中城市通达性 最强，同时实现了内部休闲配套的高级化
大东海主要旅游配套
滨海度假旅游设施 海水浴场、大型滨海广场、旅游 潜艇码头、潜水和跳水基地 度假物业 中高档次度假酒店群、度假公寓 群 购物 半山半岛商业街、三亚最大的购 物中心：瑞海购物公园、夏日百 货，万家乐商场、超市 娱乐 滨海城市夜生活——皇家国际会 所、酒吧 休闲 大东海明珠广场、热带雨林广场、 滨海休闲情侣路 、 足疗休闲城 餐饮 海鲜烧烤广场、大东海明珠海鲜 城、星豪海鲜酒楼、 东郊椰林海鲜城
产品
公寓
主力户型面积
190㎡（ 3×2 ） 160㎡（ 3×2 ） 120㎡（ 2×2 ）
拟收购的后期地块构成图
经济技术指标： 住宅地块总面积：414400㎡ 住宅可建计容总面积：497224 ㎡ 酒店地块总面积：114800㎡ 酒店地块可建计容面积：70028㎡
区域分析框架
大东海 三 亚 海 南 海 口
亚龙湾
三亚湾 西海岸 东海岸 国贸
海南的顶级度假旅游核心在三亚，而在三亚的三亚湾与亚龙湾基本开发 完毕的情况下，大东海作为城市湾区，在资源上具有极强的稀缺性
区域分析—— 海南
海南：全国唯一一个具有热带风情的海洋生态岛屿，中国最具体验示范 意义的“度假生活特区”
滨海度假休闲的兴起，让海南有了新 的定义。在“滨海度假休闲”领域，海南 已经完全替代北戴河。
海南三亚房地产项目可行性研究报告
目录
第一部分 项目背景
第二部分 区域分析 第三部分 需求描述与预判
第四部分 供给分析
第五部分Leabharlann Baidu价格分析 第六部分 项目分析 第七部分 项目开发技术分析 第八部分 项目开发财务指标分析 第九部分 项目可行性研究结论
项目区位
原项目概况
一期鹿回头湾区，已售罄
一期 三期 二期双湾区，已售罄
规划
决定将亚龙湾开发 更加明晰城市定位 成国际旅游区； 批 准《三亚市城市总 体规划》。
区域分析—— 三亚
三亚旅游市场主要特征为高端度假散客和会议客户较多，已经形成稳定 的高质量游客群，停留时间长，人均消费额高，大旅游格局初步形成
特色产业群 三亚以29%的接待人数创造了 47%的 旅游收入 产品活动 组合
二期
洲际酒店
四期：滨海国际商业区 悦榕庄 香格里拉 鹿回头Golf球场 三期东海湾区销售中 滨海国际商业区 洲际酒店
前三期分区及规划
鹿回头湾区（211套，总面积4.6万m2） 产品 公寓 别墅 主力户型面积 140㎡(2×2) 219㎡ 双海湾区（454套，总面积7.5万m2） 产品 公寓 别墅 主力户型面积 175㎡（3×2） 209㎡ 东海湾区（1302套，总面积18.8万m2）
大旅游
高质量的 游客群
根据三亚旅游局的抽样调查，散客、 自由人和自驾车游客占游客总量的55%； 游客在三亚停留3天以上的占89.04%； 游客人均天消费在500元以上的占 84.14%，其中人均天消费在2000元以上 的占23.50%
人口增长 城市繁荣
区域分析—— 三亚
由“观光时代”到“体验时代”的历史性进程中，三亚必然经历持续的高速发展 三亚未来的核心发展趋势是：规模扩容、越来越成熟