平顶山房地产调查报告

告

平湖春天项目房地产调查报告

一、项目概况

1、本项目位于平顶山新城区东至福泉路，西至规划支路，南至朱砂洞安置小区，北至碧波路。占地面积98392.7平方米。

2、本项目分四期开发完成，住宅容积率为2.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。

3、一期住宅规划：

住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。

建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。

建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。

二、平顶山楼市大环境

中国房地产正处于第一个繁荣时代的结束和第二个繁荣时代的开始，已经发生了一些变化。一方面，第一次繁荣时，房地产瞄准了城市的富裕阶层；而第二轮繁荣，首先是消费者将从富裕阶层消费向大众阶层转移，其次，则是向二线城市、三线城市扩张。

上海、深圳等沿海发达城市的房地产开发，已进入相对饱合状态。曾在上海、深圳等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始资本积累的开发企业，面临着竞争越来越激烈、土地市场紧缩、消费市场萎缩的发达城市，发展环境也日益艰险，它们必转向二三线城市。

平顶山作为全国72个大中城市之一，省内重要的三线城市，各大开发商在近几年将会逐鹿鹰城，比如建业已经在平顶山开发了几个有影响力的楼盘，再加上平顶山工业基础好，消费者消费意愿强烈，平顶山的楼市将会在近几年中加速发展。

以去年为例，全市房地产开发完成投资54.28亿元，同比增长31.4%，其中商品住宅完成投资38.63亿元，同比增长

40.6%。房地产开发企业资金到位68.10亿元，同比增长7.6%。从房地产开发资金来源构成来看，国内贷款4.97亿元，同比增长3.3%，其中银行贷款4.69亿元，同比增长22.6%；企业自筹资金17.63亿元，同比减少33.6%，其中自有资金9.79亿元，同比增长98.3%；其他来源资金45.50亿元，同比增长42.4%，其中个人按揭贷款 4.98亿元，同比增长78.8%。

商品房新开工面积198.48万平方米，同比减少46.4%；施工面积646.18万平方米，同比增长1.3%；竣工面积72.95万平方米，同比减少30.8%。其中：商品住房新开工面积172.60万平方米，同比减少44%；施工面积540.13万平方米，同比增长4.1%

住房一级市场供应量快速增长。城区（含新华区、卫东区、湛河区、新城区）新建商品房上市面积99.85万平方米，同比增长1.91倍，其中：商品住房上市8103套、88.81万平方米，上市面积同比增长2.25倍，商业营业用房上市11.04万平方米，同比增长57.0%。新建商品住房季度上市量分别为10.58万平方米、30.58万平方米、24.26万平方米、23.39万平方米，同比分别增长2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增长迅猛，销售量增幅较小，商品房市场可供销售房源大幅攀升。2010年末，商品房累计可售面积61.98万平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累计可售面积52.47万平方米，同比增加2.08倍，住房一级市场供应充足。

商品住房消费由弱转强。全年城区商品房销售73.66万平方米，同比增长3.16%；销售金额24.37亿元，同比增长31.1%。其中：商品住房销售6316套，同比增长10.3%；销售面积68.56万平方米，同比增长2.7%；成交金额21.39亿元，同比增长44.7%。商业营业用房成交5.1万平方米，同比增长9.51%。商品住房季度销售面积分别为12.42万平方米、11.69万平方米、21.21万平方米、23.24万平方米，同比分别增长-11.4%、49.2%、26.2%、-17.3%，环比分别增长-55.8%、-5.84%、81.5%、9.56%。2010年上半年，国务院相继出台“国

十一条”、“国十条”等房地产市场调控政策，我市住房一级市场观望情绪浓厚，销售量在一季度环比大幅下降、二季度减幅略有萎缩；下半年受全国一、二线城市房价快速上涨因素影响以及住建部等三部门联合出台“新国五条”等调控措施，销售量在三季度环比大幅增长，四季度增幅趋缓。（具体可见下面几幅图）

三、新城区楼市环境

道路和交通构成了新城区的新动脉，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑尧（郑州至尧山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的宁洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。新城区绿意盎然的居住区和街道，让众多精明的平顶山人为之心动，再加上毗邻平西胡，环境十分优美，适合居住与工作，城市中心的西移，市政府、市工商局、财政局、法院相继落户，九天庄园、蓝湾新城等大楼盘的成功建成，让新城区的投资升值潜力大增。在整体楼市较好的基础上，平顶山新城区，作为平顶山未来新的增长极，将在平顶山楼市的发展中占有重要地位

四、市场竞争环境分析

因为平湖春天位于新城区，环境和规模是重要卖点，所以我们将重点对本案附近的同质楼盘进行针对性分析。

项目一：蓝湾新城

蓝湾新城项目位于平顶山新城区东侧的门户地位。蓝湾新城北临长安大道，离主干道很近，但与主干道之间又有城市景观公园相隔，南临白龟山水库，东为黄河外国语学校，西边与市国税局的翠林蓝湾小区有着一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面宽30米。26、28、66、68、88、35路公交车直达

建业桂园位于新城区龙翔大道与育英路交叉口，即黄岗中学北边。平顶山新城区未来行政、金融中心；与新城区人民医院一路之隔；小区紧邻黄冈中学、平顶山卫生学校、平顶山城建学院、平顶山市七中，小区内建小哈佛幼儿园，教育资源优势明显。

位于平顶山市新城区经二路北段

位于平顶山市新城区祥云路与崇文路交汇处东北角，常绿•九鼎具有鲜明的新中式风格园林景观，共享九天庄园四大景观广场、102亩园林风光、各主题花园，层次错落的四季景观，营造出递进式的园林布局。