合作建房的会计和税务处理

合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。

一、会计处理

企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。

合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。

（一）投入现时货币的会计处理

1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。

分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。

2．投资方房地产企业。投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。

（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理

1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）” 等科目。取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。

2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。其他企业投资时，借记“预付账款”科目，贷记“无形资产——土地使用权”科目。取得开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“预付账款”科目。

3．房地产企业以股权的形式，将土地使用权投资于其他房地产企业开发项目。转出土地使用权时，借记“长期股权

投资（土地使用权公允价值和相关税费）”科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）”等科目。分配到开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“长期股权投资”科目。

二、税务处理

合作建房取得收益方式属于产品分成方式。产品分成是指多家企业合作生产经营过程中，合作各方对合作生产出的产品按照约定分配，并以此作为生产经营收入。《企业所得税法实施条例》第二十四条规定：“采取产品分成方式取得收入的，按企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按产品的公允价值确定。”开发产品分给股东或者投资者，作视同销售处理。会计上分回开发产品未作收入，而税法要求作收入处理，因此作纳税调整。

三、案例分析

2017年12月1日，A房地产公司以土地使用权投资开发项目，提供一块市场价值500万元的土地（与账面价值相同），与B房地产公司合作建房，2018年2月开始动工，竣工结算后，A公司于2019年6月1日，分得一栋楼，其市场价格1 000万元，同日确认收入实现。假设不考虑其他税收。A公司财务处理：

（1）2017年12月1日投出土地

借：预付账款 5 000 000

贷：无形资产——土地使用权 5 000 000

借：开发产品 10 000 000

贷：预付账款10 000 000

税务处理：确认主营业务收入1 000万元，同时确认主营业务成本500万元，与会计处理产生差异，调增应纳税所得额纳税500万元（＝1 000－500）。