区域价值定位分析

˃ 远郊，陌生区域，未被定义； ˃ 形象老旧，在市民心中已经没落； ˃ 新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同； ˃ 热点片区，却位于边缘化的地带； ˃ 大家都公认的好区域，所有人都知道他的价值；
我们常常面临这样的问题：
„„„„„„.
˃ 这个区域的价值是什么，怎样为他找个说法？ ˃ 怎样重新塑造区域的形象，改变公众对他的认识？ ˃ 如何从众多热点片区中脱颖而出？ ˃ 项目价格远高于周边地区，如何突破区域价值？ „„„„„„„„„„„
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Part 3.1
核心价值提炼——步骤2：资源价值评估
区域资源价值评估模型
注意：
˃ 资源的归类并非简单的罗 列而是有效的集成； ˃ 一般而言，各类资源之间 不具备直接的可比性，应在城
拥有的功能单元
供应
本片区供求充裕，中心区域供求紧张
地价
本片区地价上涨
需求
市场供应一定，但中心区供求紧张
房价
本片区房价随地价上涨
地价
本区域的地价随之上浮
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Part 1.3
区域房地产供求状况——特色楼盘缺失
乐设施，还是西部通道进出深港的门户。根据政府规划，
这里将建成深圳又一城市中心，珠三角重要战略枢纽并 将被打造成媲美香港中环的大型综合性区域。 后海湾已被打造成为港深闻名 的豪宅片区，区域楼盘均价在 45000万/平左右，区域价值被最 大化挖掘。
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2
•如何使用？
项目所在区域具有较多的优势资源或具备某一 种突出资 源，经过价值评估得出最具价值资源，深度挖掘打造。
3
•有何借鉴项目？
深圳勤诚达22世纪项目
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Part 3.1
核心价值提炼——分析框架
深圳的富豪人群膨胀，华侨城走 出打造豪宅片区的第一步，香蜜 湖片区紧随其后，但是无论是从 豪宅所需的硬件还是片区发展投
入都未能达到真正区定义深圳所
需要的豪宅片区。
深圳本无豪宅，后海湾填补了这
一大空白，后海湾豪宅片区的横 空出世满足了新兴富裕阶层对于 高品质生活的追求，获得了最大 的区域价值提升。
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Part 1.1
宏观政策环境——区域打造挖掘
区域打造是对区域整体形象的包装与升华。好的区域包装能够引起行业内的附和与 追捧，甚至让客户忽略地段、配套等不利因素
案例： 深圳后海湾，作为政府重点规划打造的填海区， 不仅拥有丰富的海资源，良好的生态环境和多重休闲娱
流、海景等。
普通住宅项目对公共设施配套和普通商业配 套的依赖程度较高；写字楼及综合体项目对 商业配套的依赖更高；而别墅项目则对自然 景观的依赖程度较高。在分析区域配套时， 要结合具体项目，具体分析，有重点的通过
区域价值
区域配套突出区域价值
不同物业形态的项目对区域配套的依赖偏向各有不同
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案例：
2011年3月24日，中国财政部了《关 于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的 公告》。对于以旅游地产为主的海南来说， “离岛免税”正式实施，给海南房地产注 入了一剂“强心剂”，前来海南旅游的游 客将会增多，这对于低迷的楼市来说是一 次历史性的机遇。 2012年6、7月全国40个城市商品房成 交均价调查统计，海南三亚凭借每平方米 26000元的成交均价远超北上广深等四大 一线城市，成为目前全国房价最高的城市。
经济发展决定区域未来价值
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Part 1.2
区域整体经济运行状况——特殊经济集合体
特殊经济集合体是在区域经济发展中占据枢纽与核心地位的经济体。特 殊经济集合体决定了区域价值的特殊性与独有性
案例： 北京均价18000/平
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ห้องสมุดไป่ตู้
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Part 3.1
核心价值提炼——步骤1：盘点区域资源
整合、界定区域资源的两大维度
区域资源盘点模型
宝安区中心范围
山水湖泊 海、岛 植被 ¡­¡­
配套资源
宝安区名校集中地 大型医院事业单位集中区
经济
交通 环境
地段对于楼盘的价值支撑显而易见，是“楼市 硬通货”必备的要素之一。而从不同时间段来 看，占据地段优势的楼盘也常常在楼市调整期 下降幅度较小、而楼市复苏时则能更快恢复元 气。
体现地段价值的一个重要维度就是地段的连通
房地产价值
性——交通。所以，在分析区域价值时，交通
网络是必不可少的分析维度。
中关村国家自主创新示范区是中国高科技产业中心，是中国 第一个国家级高新技术开发区，第一个国家自主创新示范区，第一个 “国家级”人才特区，是我国体制机制创新的试验田，它也被誉为 “中国的硅谷”。 中关村的发展吸引来大批高新技术人才的到来，并使片区逐 步形成以“特殊经济体（高新技术带动的经济发展）”为载体的区域 模式。
项目区域价值专题研究
华南策略中心 2012年9月
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如何看待项目的区域价值？
我们经常碰到的项目会位于这样的区域：
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Part 3.1
核心价值提炼——步骤2：资源价值评估
城市核心功能价值分析模型
深圳市宝安区城市核心区功能排序 本区域应以 深圳名校宝 文教功能
市场认 知
识别资源价值的三个视角：
区域 竞争 领先 案例
政务
小结
通过进一步对比评估找到最具价值的核心资源，构建立足于房地产市场的价值体系！
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Part 3.1
核心价值提炼——步骤3：升华优势资源
宝安中学学位房能否承担起拔高区域价值的核心使命？
空间上的延展：
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PART
3
价值挖掘方法
核心价值提炼 区域价值转嫁 区域功能定位
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Part 3.1
核心价值提炼
1
•核心价值提炼？
认为区域资源决定区域价值，以资源盘 点、资源评估挖掘区域价值的方法
宏观政策环境 区域整体经济运营状况 区域房地产供求状况
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Part 1.1
宏观政策环境——经济政策挖掘
区域偏向性政策的出台，对区域房地产的发展起着至关重 要的作用，对政策的挖掘和解读甚至预判，是做区域价值 分析时一个很重要的思维方向
城市功能属性
自然资源
区域 资源
生活配套 景观配套 交通配套 ¡­¡­
宝安中心商业区 灵芝公园 新安公园
历史的沉淀 传统的认知 ¡­¡­
人文资源
宝安公园 深圳22艺术区 友谊书城
自然人文资源
小结
对区域内所有价值的资源进行全方位罗列，是下一步资源筛选，提炼区
域优势资源，找出区域核心价值的基础
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Part 2.3
地块解析定位——区域规划
区域未来 区域发展 区域现状
陈述现状，解析地块
描绘蓝图，引起共鸣
憧憬未来，挖掘价值
国情决定，政策支持的区域规划对区域未来发展起着至关重要的作用，也决定了该区域房地
产的升值空间。
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PART
2
地块定位分析
交通网络 区域配套 地区规划
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Part 2.1
地块解析定位——交通网络
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 ——李嘉诚
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Part 1.2
区域整体经济运行状况——经济环境挖掘——上海浦东价值演变
经济环境挖掘是对区域未来发展形式的预判，城市成熟化的中心转移往往是经济环境挖掘的常用依据
案例：
Part 1.2 中国最贵楼盘“汤臣一品”（17万/平米）演变。
从“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”到
思维导图：
区域资源盘点模型：
宝安外国语学校 灵芝公园 海雅商业广场 宝安中学 政府机构 宝安公园 22艺术区 宝安区人民医院 新安公园 双地铁站 宝安中医院 友谊书城
区域资源盘点
资源
罗列
资源价值评估
是否具备绝 对核心资源
是
资源价 值筛选
找出赋予区域最大价值的资源
升华优势资源
区域价值提炼
区域价值溢出
核心价值提炼
安中学学位 房为主推点，
自然风景功能 政务功能
以生活和休
学位 主推价值
闲价值为平 台，共同打 造宝安区新 的价值峰值
城市 北京 深圳 重庆 西安
教务区 文教区 海淀 中心区 沙坪区 小寨
住宅 均价 1.5万 2万 3500 3000
城市住宅 峰值价格 2万 3~5万 4000 4000 风景
区。
宝安区功能价值排序
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中关村住房
均价30000/平
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Part 1.3
区域房地产供求状况——供应的减少和需求的定量
供应的不断减少和需求的定量是推动高地价的重要因素。 地块供应的解析维度可以分为两种：
供应
本片区供求紧张
分析框架的思维方法论：
步骤一：
区域资源盘点
步骤二：
资源价值评估
是否具备绝 对核心资源
是
否 步骤三：
升华优势资源 整合各类资源
步骤四：
核心价值提炼
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Part 3.1
核心价值提炼——案例分析——深圳勤诚达22世纪项目
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Part 2.2
地块解析定位——区域配套
绿化
区域配套包括区域内所涵盖的公共设施配套， 如医院、学校、公园等；商业配套，如大型 医院 商场、写字楼等；自然资源配套，如山、河
山水
区域配套
商业 学校
福田区香榭丽花园 主推深圳名校深圳
类比与勤诚达22世纪资
中学学位房这一优 势，卖出了远高于
源相似但已打造成功的价值
区域，寻求共鸣，看是否对 于本区域打造具备借鉴。
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报告思维导图
市场环境分析
地块定位解析 价值挖掘方略
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PART
1
市场环境分析
地 铁
中 学
医 院
公 园
商 业
政 府
功能单元属性
生态区
文教区
生活区
市视角下，与其他区域进行对
比，判断其所附加的区域竞争 力。
˃公园具备较大认可； 功能属性现状分析 ˃同片区不具备唯一 性 ˃双名校环绕； ˃划归宝安中学学 位房最受推崇 ˃生活区配套丰富； ˃深圳客户对于生 活配套认同度差
小结
对所有资源进行全面评估而找出区域内最具价值点的资源
80年代 ，黄浦江把上海分成了两个世界：浦西就是上 海，浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。 1990年4月18日，党中央、国务院宣布开发开放上海浦 东 。 短短19年间，浦东发生了翻天覆地变化，从 阡陌农 田到高楼林立、从冷僻乡间到繁荣市区，被誉为“上海 现代化建设的缩影”、“中国改革开放的象征”