三亚湾新城项目整体规划报告

Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析， 我们对HOK和同济规划提出了调整方向
坚持 的
同济
作为居住度假新城和第二城市中 心开发
总面积超过400万平方英尺（37万平米） 具有都市风情的地标性建筑，房间数4049， 其中主塔3036间，标准间约65平米， 63层 大厦共有2000间高级公寓，1000间酒店房 间，威尼斯水城1013间；
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威尼斯度假酒店的五大看点
Grand Canal Shops 魔幻天空、水岸商业与凤尾船
120000平方英尺（1.1万 平米）的赌场； 50000平方英尺（0.46万 平米）的SPA健身中心； 超过70000 平方英尺 （0.65万平米）的豪华娱 乐场所； 超过15万平方英尺（1.4 万平米）的大型综合多功 能会展中心； 超过30万平方英尺（2.8 万平米）的顶级品牌购物 中心,高级餐厅及其他引人 入胜的娱乐设施； 1800个座位的世界一流剧 院； 鸟瞰拉斯维加斯大道全景 的海滩俱乐部；
The Pool at The Venetian 泳池
购物、餐饮和娱乐业已经超过博彩成为拉斯维加斯主要的收入来源。许多零售商都借此机会加入到这种潮 流中；
Venetian Hotel——威尼斯度假酒店
LAS VEGAS STRIP 拉斯维加斯大道与沿路的 著名酒店
威尼斯酒店坐落于拉斯维 加斯核心，拉斯维加斯大道 上的全套房酒店，总投资15 亿美元；
鲁能三亚湾新城项目整体规划调整 补充汇报
2007.8.30
新城整体规划调整项目 工作时间安排如下：
报告结构
规划梳理
工作区间 7/30 8/01 8/03 8/05 8/07 8/09 8/11 8/13 8/15 8/17 8/29
区域定位分析
案例研究
整体规划修正
规划布局建议
经济测算初步 商业的进一步研究 开发强度分析 进一步的经济测算
350
300
250
200
182
150
100
50
0 规划调整前
336 规划调整后
35
30
25
20
15
13
10
5
0 调整前14年
23 调整后14年
33 调整后10年
住宅开发总量比较
单位：万平米 资料来源：世联分析
年均住宅开发量比较
Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
我们在世界范围内参考了10余个相关案 例后，筛选出最符合项目情况的典型案 例
参考案例
Kaanupali, 美国夏威夷 Ewa, 美国夏威夷 Nusa Dua,印尼巴厘岛 Kuta,印尼巴厘岛 Sanur,印尼巴厘岛 Cancun,墨西哥 Amelia Island,美国佛州 Seaside, 美国佛州 Grasse, 法国 Homestead，美国 Sharm el Sheikh，埃及 Noosa，澳大利亚
Gondola Ride at the Venetian
Casino 让人忘记现实世界的赌场
Madame Tussauds Interactive Wax Attraction 蜡像馆
凤尾船 水岸商业街 赌场 蜡像馆 艺术展馆
Guggenheim Hermitage Museum 古根漢美术馆
水城的休闲娱乐配套设施
经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大 区域，具体规划如下:
B
D
E
C
A F
E
游艇港湾社区
• 土地使用
－中低密度住宅为主，游 艇码头附近开发度假酒店 和部分高层公寓
• 娱乐设施
－游艇俱乐部、酒店
－主题餐饮、特色商街
－临海滨海生态公园
D
高尔夫绿地社区
• 土地使用
－高尔夫球场、分时 度假、低密度住宅
•娱乐设施
整体规划调整后，项目住宅物业总建设量为336万平米，需 要根据未来市场状况对开发强度和开发节奏进行评估
新城原控规总开发量预计在182万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为13万M2。 调整后的总开发量预计在330万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为23万M2。若10年开发完毕，数字为33万。
典型案例
Ewa, Hawaii Las Vegas Blvd Bali Collection ， Nusa Dua Seaside
度假区商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可 以分为城市/区域商业集聚地、商娱综合体、高尚商业中心 和度假社区商业配套
城市Байду номын сангаас区域 商业集聚地
商娱综合体
高尚商业中心
－高尔夫球场、酒店
C
美丽城度假社区 • 土地使用 －中密度住宅、中高密 度住宅 •娱乐设施 －美丽产业
B
常住和养老社区 • 土地使用 －中高密度住宅 •娱乐设施 －地区级商业街
•配套设施
－教育设施
A
安置区 • 土地使用 - 中高密度住宅，不 会中密度 •配套设施 －教育设施
F
娱乐区：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到 三亚的游客，成为旅游度假吸引点。
度假社区商业配套
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商娱综合体
Las Vegas & Las Vegas Blvd. 魅力之都——拉斯维加斯
预计到2008年,到拉斯维加斯的游客人数可达到 4200万,房间总数超过15万； 每位游客在购物和餐饮上的消费超过＄300； 对游客进行统计,9%来自世界各地,32%来自南加洲, 在拉斯维加斯主办的贸易展览洽谈会是全美国最多, 会展场馆面积达900万平方英尺； 拉斯维加斯是全美国发展最快的城市,平均每月有 7500人加入到150万逐渐富裕起来的人口中,其中 65%的人口每月在旅游景点的餐厅用餐一次；
同济
整体开发以度假需求为主，后期 兼顾常住和养老需求
同济
分散度假配套设施多点辐射
HOK同济 高尔夫和游艇等资源再造 HOK同济 较高品质的开发
调整 的
加强与海披其他片区的协调和功 能互补 更开放性的社区 弱化各片区的客户层级差别，强 调每一组团的多元化 顺应三亚旅游和地产市场的快速 发展，适当提升开发强度