关于万科社区配套模式的思考
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社区商业模型品牌代表
五菜一汤 餐饮 便利店 药房 （美发店） 洗衣店 银行/ATM
菜市场
精品型 麦当劳、肯德 基、必胜客等
升级型 一品三笑、 和合谷等
基础型 第五食堂
豪华型 眉州东坡、顺峰
华润万家 （7-11）
普安（同仁堂） 东田
华润万家（物美、好邻居） 普安（金象） 审美、名剪、木北 福奈特、伊尔萨、荣昌 北京银行、农业银行等
东莞金域国际 项目总建面：26万㎡ ；住宅：20万㎡ ； 销售商业：3.4万㎡（50%回迁） ；集中商业面积2.4万㎡
集中商业招商
住宅销售
街铺销售
2012年6月，完成主力店 签约，总体招商率95%
2012年7月，住宅一期开盘。住 宅一期推出558套，售出546套， 销售总价3.7亿。均价7900元/ ㎡ ， 竞品均价6500元/ ㎡
2013年集团春季例会
关于万科社区配套模式的思考
商用地产管理部 2013年3月
根据盈利模式与业态的不同组合，存在四大类商用资源。 如果要真正做好配套，势必阶段持有一部分商铺。
集中商业
经营型物业
写字楼
采取轻资产策略 借鉴“凯德模式” 借鉴“铁狮门模式” 培养标杆项目
社区配套
散售商铺 集团商用资源
豪华型
（TOP1、TOP2） • 暂无 • 暂无
（G1、G2）
代表项目：
• 公园五号 • 暂无
后续项目：
• 提升品牌形象 • 拉升盈利能力
商业定位：
• 提升品牌形象 • 拉升盈利能力
随着城市发展，例如长阳半岛项目逐渐成熟，社区配套将与时俱进，由基础型向升级型转换； 升级型项目周边配套起点较高，社区配套可不考虑开设第五食堂和菜市场，从而引进品牌快餐 /大型中餐和便利店（含生鲜），既能解决社区配套，又能提升盈利水平； 基础型项目需关注商住的地价和成本分摊原则，从而使持有型物业可达到预期的合理回报。
3/共19页
什么样的社区配套是可复制的？
4/共19页
北京万科社区商业基础模型。基本规模在1000-2000平米。
“ 五 菜 一 汤 ”
便利店
餐饮 菜市场
洗衣店 /美发
药店
银行 /ATM机
5/共19页
社区商业模型品牌示例
华润万家便利店
第五食堂
幸福街市菜市场
普安药房
东田美发
福奈特洗衣
北京银行/ATM机
开发节奏
19/共19页
谢谢！
20/共19页
持有商业理想的退出方式是：学习领汇，实现上市。 以股权退出方式，可以进一步避税。
以北京新五街为例，假设两年前按3万/平方米将资产剥离到新公司，
则可多实现5251万元净利润。 资产不同退出方式的税费方案比较如下:
交易方式
销售 (5万元/平) 股权交易 (5万元/平) 销售价格 账面成本 29,460 29,460 6,506 6,506 营业税 1,650 0 土增税 8,179 2,827 所得税 3,281 5,032 净利润 9,844 15,095
6/共19页
在条件允许的情况，可以适当增加配置
雪 中 送 炭
提 升 社 区 配 套 ——
• • • • •
•
标配
• 【五菜】 超市/便利店 第五食堂/快餐 洗衣店 药店/美发店 银行/ATM机 • 【一汤】 菜市场（社区规模40 万平米以上） • • • • • • • • • •
选配
大型中餐 面包房 美容 咖啡 电信移动服务 儿童早教 家政服务 服装服饰 房屋租售 ……
标配 商业配套
• 便利店 • 快餐 • 银行/ATM机 • 药店/美发店 • 洗衣店 • 大型中餐
选配 商业配套
•大型中餐
•面包房
•咖啡
9/共19页
社区商业项目品类
精品型
住宅品类：
升级型
（G3、C、T1） • 幸福汇 • 金域华府 • 金域东郡 • 万科橙 • 兼顾配套和盈利
基础型
（G3、T1、T2） • 长阳半岛 • 金域缇香 • 新里程 • 公园里 • 开业以配套为目标， 短期内无法盈利 • 第三年开始实现盈 利
幸福街市
屈臣氏、万宁、 婕妮路、绿叶子
华润堂（同仁堂） 东田
11/共19页
社区配套商业需根据业态关联度合理布局，同时兼顾销售 型商铺，提高产品效率
二层 500㎡
首层 500㎡ 便利店 200㎡
食堂 350㎡
菜市场 150㎡ ATM 50㎡
美发店 150㎡
洗衣店 100㎡
便利店、菜市场、ATM（及拉卡拉等）集中设置，共300平米，可考虑由一个 商家经营； 食堂、美发店业态关联性较弱，建议在一层各设独立入口；
深圳公司“万科 红”模式
万科红 盐田中轴线1#、 2# …… 厚街万科生活广场 松湖万科生活广场 塘厦万科生活广场 ……
东莞公司“万科 生活广场”模式
杭州公司“良渚
文化村”
良渚文化村 勾庄 …… 酩悦1期、2期 信诚道 ……
苏南公司“无锡 酩悦”1期
预计销售均价20000元/ ㎡ 。 竞品街铺销售均价10000元/ ㎡ ；
整体商业操作思路：租售并举，集中商业前期持有，先招商带动大盘销售。
住宅溢价 300元/㎡ 街铺溢价 10000元/㎡ 街铺面积：1.7万㎡ 1.7亿元 住宅面积：20万㎡ 0.6亿元 溢价总额： 2.3亿元
17/共19页
经营型社区配套商业未来设想
18/共19页
社区商业开发要点
• 土地独立，且商业用地属性明确；
商业独立
• 商业单体独立，以具备餐饮条件； • 商住开竣工独立，避免住宅工期滞后影响商业开 业。 • 商业规划、定位与设计前置； • 商业与第一期住宅同期开工，与首批业主入住时 间同步，以尽早开业经营，实现项目配套和以商 促售的功能； • 商业取证计划需与开业节点相配合并保证，以实 现商业合法开业经营。
锦 上 添 花
—— 拉 升 商 业 盈 利
7/共19页
社区商业项目案例
公园五号 （精品型） •便利店 •快餐 幸福汇 （升级型） • 便利店 • 快餐 • 银行/ATM机 • 药店（待引进） • 洗衣店/美发店（待引 进） • 大型中餐 • 特色餐饮 长阳半岛 （基础型） • 便利店 • 第五食堂 • 银行/ATM机 • 菜市场 • 药店（待引进） • 洗衣店/美发店（待引 进）
16/共19页
业主满意度 •2008年43分， •2009年69分， •2010年79.7分， •2011年81.23分。 •入住率08年-11年提升入 住1000户以上
销售助推器 11年良渚销售金额16亿， 毛利率34%， •12年销售目标22亿 •成交老业主推荐率达到5 成
统筹安排开发节奏，通过持有社区商业部分带动住宅、街 铺销售
新五街
北京新五街：1.3万㎡ ； 建筑面积（㎡） 定位：餐饮为主，美容美发、 单方成本（元/㎡） 休闲健身、便利超市等； 持有面积：0.8万㎡ 总成本（亿元） 销售面积：0.5万㎡ 售价（万元/㎡） 经营回报：第1年EBITDA率 销售额（亿元） 9%；第5年14.7%
销售净利率
销售部分 持有部分 5138 11080 0.33 3.2 0.96 17.8% 7964 10624 0.93
开展经营 为社区（住宅、写字楼）配套 养成熟后灵活退出
散售写字楼
酒店
2/共19页
各一线公司积极实践，探索与公司发展匹配的社区商业发 模式特点 典型项目 展模式
北京公司“五菜
一汤”模式 以超市/便利店、第五食堂/快餐、洗衣店、药 店/美发店、银行/ATM机为“五菜”，以菜市 场为“一汤”打造社区商业标准配置； 以不同住宅属性搭配基础、升级、精品型商业 业态； “售后返租”为住宅、商铺销售提供溢价； 持有部分节点铺，未来可带租约灵活变现； 后期引进影院、沃尔玛，通过持续运营提升返 租部分回报； 持有集中商业，销售街铺，以持有带动住宅、 街铺销售； 持有部分2-3万平，以超市、影院、电玩为主 力店，搭配餐饮及少量零售； 未来可整售亦可打包金融化退出； 第一阶段通过自营食街做好配套； 第二阶段通过食街转租、春漫里引进超市、品 牌餐饮等提升配套品质，实现良好经营； 持有商业统筹规划为住宅销售提供溢价； 节点持有、部分销售、持续经营； 以销售37%的销售面积，消化60%的总投资； 沿街展示面部分的生活服务类业态销售，餐饮 业态持有； 持有部分未来陆续散售，持续贡献销售溢价； 新五街 长阳半岛 幸福汇 金域华府 ……
13/共19页
满足社区基本生活所需的配套商业配比建议在5%左右，按 照人均商业面积1㎡-1.5㎡测算，持有最低不少于1000㎡
10000人≈3333户，约需要30万㎡住宅，按照人均1㎡-1.5㎡标准，应配置1万㎡-1.5万㎡社区商业； 1.5万㎡÷30万㎡＝5% 居住人口 居住户数 居住用地 商业服务规划指 标
销售型商铺面积要求 控制面积和总价原则：30～50㎡，50～70㎡，70～100㎡；（双三角规律） 开间进深比例：1：2～3：10； 柱距：6～8m 按1000平米独立商业考虑； 兼顾“五菜一汤”和商铺销售的要求，按柱距8m，进深12m考虑。一个商 铺单元开间4m，建面48㎡；
业态 建面 商铺单元 食堂 350 7个 便利店 200 4个 美发店 150 3个 洗衣店 100 2个 ATM 50 1个 3个 菜市场
0.7~2万人
2500~7142户
3万~5万人
10714~17857户
其他680㎡/千人
北京万科的居住项目规模以0.3-0.5万人为主，配套商业服务设施1000㎡。
14/共19页 《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号文）
持有社区商业部分需是未来可售的良性资产，待区域成熟 后可灵活兑现
项目外立 面效果图
10.6% 18%（预期）
15/共19页
发挥商住协同效应，通过持有社区商业提供生活配套，树 立品牌形象，提高客户满意度
杭州良渚文化村案例
行业美誉度 •3月29日受中城联盟之邀，作 为“商业地产运营模式与资源 整合研讨会”唯一地产项目宣 讲案例 •接待办成立10个月以来，接 待各类政府、同行、兄弟公司 参观264批次，3867人次
100㎡
商业服务 建筑面积 100㎡
项目
<0.3万人
<1071户
0.3~0.5万人 1071~1785户
1000㎡
菜市场20㎡/千人 其他380㎡/千人 菜市场20㎡/千人
1000㎡
140㎡~400 ㎡ 2660 ㎡~7600 ㎡ 600㎡~1000 ㎡ 20400 ㎡~34000 ㎡
长阳3号地、幸福汇、新里程 、金域缇香、金域华府、万 科橙、金域东郡 长阳1号地3927㎡ 长阳5号地3000㎡
食堂 400㎡ 便利店 + 200㎡ ATM + 菜市场 100㎡ 美发店 200㎡ 洗衣店 100㎡
二层 500㎡ 首层 500㎡
店铺沿街面宽度
24m
4m
4m
8m
销售型商铺面积要求 控制面积和总价原则：30～50㎡，50～70㎡，70～100㎡；（双三角规律） 开间进深比例：1：2～3：10；柱距：6～8m
酩悦一期 销售部分 持有部分 无锡酩悦1期：1期0.9万㎡ ； 2期2.4万㎡（定位阶段）； 建筑面积（㎡） 3200 5400 定位：餐饮为主，娱乐、服 单方成本（元/㎡） 19382 9418 务、教育等； 总成本（亿元） 0.62 0.57 持有面积：0.54万㎡ 销售面积：0.32万㎡ 2.6-2.7(预 售价（万元/㎡） 2.8 期） 经营回报：第3年EBITDA率 6.8%；第5年9.7% 销售额（亿元） 0.89 1.45（预期） 销售净利率
标配 商业配套
ห้องสมุดไป่ตู้
•银行/ATM机 •美发店 •洗衣店 •美容 •西餐 •咖啡
选配 商业配套
•儿童早教 •家居服饰零售
•医疗门诊
•瑜伽 •足浴
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社区商业项目业态规划
升级型
金域华府 •便利店 •快餐 •银行/ATM机 •药店/美发店 •洗衣店 •超市
基础型
万科橙
金域东郡
金域缇香
新里程、公园里 • 便利店 • 第五食堂
12/共19页
按1000平米独立商业考虑； 兼顾“五菜一汤”和商铺销售的要求，按柱距8m，进深12m考虑。一个商铺单元开 间4m，建面48㎡；
社区商业业态组合与基本铺面单元建议
五菜一汤面积要求
业态 建面 食堂 350 便利店 200 美发店 150 洗衣店 100 ATM 50 菜市场 150
社区商业模型品牌代表
五菜一汤 餐饮 便利店 药房 （美发店） 洗衣店 银行/ATM
菜市场
精品型 麦当劳、肯德 基、必胜客等
升级型 一品三笑、 和合谷等
基础型 第五食堂
豪华型 眉州东坡、顺峰
华润万家 （7-11）
普安（同仁堂） 东田
华润万家（物美、好邻居） 普安（金象） 审美、名剪、木北 福奈特、伊尔萨、荣昌 北京银行、农业银行等
东莞金域国际 项目总建面：26万㎡ ；住宅：20万㎡ ； 销售商业：3.4万㎡（50%回迁） ；集中商业面积2.4万㎡
集中商业招商
住宅销售
街铺销售
2012年6月，完成主力店 签约，总体招商率95%
2012年7月，住宅一期开盘。住 宅一期推出558套，售出546套， 销售总价3.7亿。均价7900元/ ㎡ ， 竞品均价6500元/ ㎡
2013年集团春季例会
关于万科社区配套模式的思考
商用地产管理部 2013年3月
根据盈利模式与业态的不同组合，存在四大类商用资源。 如果要真正做好配套，势必阶段持有一部分商铺。
集中商业
经营型物业
写字楼
采取轻资产策略 借鉴“凯德模式” 借鉴“铁狮门模式” 培养标杆项目
社区配套
散售商铺 集团商用资源
豪华型
（TOP1、TOP2） • 暂无 • 暂无
（G1、G2）
代表项目：
• 公园五号 • 暂无
后续项目：
• 提升品牌形象 • 拉升盈利能力
商业定位：
• 提升品牌形象 • 拉升盈利能力
随着城市发展，例如长阳半岛项目逐渐成熟，社区配套将与时俱进，由基础型向升级型转换； 升级型项目周边配套起点较高，社区配套可不考虑开设第五食堂和菜市场，从而引进品牌快餐 /大型中餐和便利店（含生鲜），既能解决社区配套，又能提升盈利水平； 基础型项目需关注商住的地价和成本分摊原则，从而使持有型物业可达到预期的合理回报。
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什么样的社区配套是可复制的？
4/共19页
北京万科社区商业基础模型。基本规模在1000-2000平米。
“ 五 菜 一 汤 ”
便利店
餐饮 菜市场
洗衣店 /美发
药店
银行 /ATM机
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社区商业模型品牌示例
华润万家便利店
第五食堂
幸福街市菜市场
普安药房
东田美发
福奈特洗衣
北京银行/ATM机
开发节奏
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谢谢！
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持有商业理想的退出方式是：学习领汇，实现上市。 以股权退出方式，可以进一步避税。
以北京新五街为例，假设两年前按3万/平方米将资产剥离到新公司，
则可多实现5251万元净利润。 资产不同退出方式的税费方案比较如下:
交易方式
销售 (5万元/平) 股权交易 (5万元/平) 销售价格 账面成本 29,460 29,460 6,506 6,506 营业税 1,650 0 土增税 8,179 2,827 所得税 3,281 5,032 净利润 9,844 15,095
6/共19页
在条件允许的情况，可以适当增加配置
雪 中 送 炭
提 升 社 区 配 套 ——
• • • • •
•
标配
• 【五菜】 超市/便利店 第五食堂/快餐 洗衣店 药店/美发店 银行/ATM机 • 【一汤】 菜市场（社区规模40 万平米以上） • • • • • • • • • •
选配
大型中餐 面包房 美容 咖啡 电信移动服务 儿童早教 家政服务 服装服饰 房屋租售 ……
标配 商业配套
• 便利店 • 快餐 • 银行/ATM机 • 药店/美发店 • 洗衣店 • 大型中餐
选配 商业配套
•大型中餐
•面包房
•咖啡
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社区商业项目品类
精品型
住宅品类：
升级型
（G3、C、T1） • 幸福汇 • 金域华府 • 金域东郡 • 万科橙 • 兼顾配套和盈利
基础型
（G3、T1、T2） • 长阳半岛 • 金域缇香 • 新里程 • 公园里 • 开业以配套为目标， 短期内无法盈利 • 第三年开始实现盈 利
幸福街市
屈臣氏、万宁、 婕妮路、绿叶子
华润堂（同仁堂） 东田
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社区配套商业需根据业态关联度合理布局，同时兼顾销售 型商铺，提高产品效率
二层 500㎡
首层 500㎡ 便利店 200㎡
食堂 350㎡
菜市场 150㎡ ATM 50㎡
美发店 150㎡
洗衣店 100㎡
便利店、菜市场、ATM（及拉卡拉等）集中设置，共300平米，可考虑由一个 商家经营； 食堂、美发店业态关联性较弱，建议在一层各设独立入口；
深圳公司“万科 红”模式
万科红 盐田中轴线1#、 2# …… 厚街万科生活广场 松湖万科生活广场 塘厦万科生活广场 ……
东莞公司“万科 生活广场”模式
杭州公司“良渚
文化村”
良渚文化村 勾庄 …… 酩悦1期、2期 信诚道 ……
苏南公司“无锡 酩悦”1期
预计销售均价20000元/ ㎡ 。 竞品街铺销售均价10000元/ ㎡ ；
整体商业操作思路：租售并举，集中商业前期持有，先招商带动大盘销售。
住宅溢价 300元/㎡ 街铺溢价 10000元/㎡ 街铺面积：1.7万㎡ 1.7亿元 住宅面积：20万㎡ 0.6亿元 溢价总额： 2.3亿元
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经营型社区配套商业未来设想
18/共19页
社区商业开发要点
• 土地独立，且商业用地属性明确；
商业独立
• 商业单体独立，以具备餐饮条件； • 商住开竣工独立，避免住宅工期滞后影响商业开 业。 • 商业规划、定位与设计前置； • 商业与第一期住宅同期开工，与首批业主入住时 间同步，以尽早开业经营，实现项目配套和以商 促售的功能； • 商业取证计划需与开业节点相配合并保证，以实 现商业合法开业经营。
锦 上 添 花
—— 拉 升 商 业 盈 利
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社区商业项目案例
公园五号 （精品型） •便利店 •快餐 幸福汇 （升级型） • 便利店 • 快餐 • 银行/ATM机 • 药店（待引进） • 洗衣店/美发店（待引 进） • 大型中餐 • 特色餐饮 长阳半岛 （基础型） • 便利店 • 第五食堂 • 银行/ATM机 • 菜市场 • 药店（待引进） • 洗衣店/美发店（待引 进）
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业主满意度 •2008年43分， •2009年69分， •2010年79.7分， •2011年81.23分。 •入住率08年-11年提升入 住1000户以上
销售助推器 11年良渚销售金额16亿， 毛利率34%， •12年销售目标22亿 •成交老业主推荐率达到5 成
统筹安排开发节奏，通过持有社区商业部分带动住宅、街 铺销售
新五街
北京新五街：1.3万㎡ ； 建筑面积（㎡） 定位：餐饮为主，美容美发、 单方成本（元/㎡） 休闲健身、便利超市等； 持有面积：0.8万㎡ 总成本（亿元） 销售面积：0.5万㎡ 售价（万元/㎡） 经营回报：第1年EBITDA率 销售额（亿元） 9%；第5年14.7%
销售净利率
销售部分 持有部分 5138 11080 0.33 3.2 0.96 17.8% 7964 10624 0.93
开展经营 为社区（住宅、写字楼）配套 养成熟后灵活退出
散售写字楼
酒店
2/共19页
各一线公司积极实践，探索与公司发展匹配的社区商业发 模式特点 典型项目 展模式
北京公司“五菜
一汤”模式 以超市/便利店、第五食堂/快餐、洗衣店、药 店/美发店、银行/ATM机为“五菜”，以菜市 场为“一汤”打造社区商业标准配置； 以不同住宅属性搭配基础、升级、精品型商业 业态； “售后返租”为住宅、商铺销售提供溢价； 持有部分节点铺，未来可带租约灵活变现； 后期引进影院、沃尔玛，通过持续运营提升返 租部分回报； 持有集中商业，销售街铺，以持有带动住宅、 街铺销售； 持有部分2-3万平，以超市、影院、电玩为主 力店，搭配餐饮及少量零售； 未来可整售亦可打包金融化退出； 第一阶段通过自营食街做好配套； 第二阶段通过食街转租、春漫里引进超市、品 牌餐饮等提升配套品质，实现良好经营； 持有商业统筹规划为住宅销售提供溢价； 节点持有、部分销售、持续经营； 以销售37%的销售面积，消化60%的总投资； 沿街展示面部分的生活服务类业态销售，餐饮 业态持有； 持有部分未来陆续散售，持续贡献销售溢价； 新五街 长阳半岛 幸福汇 金域华府 ……
13/共19页
满足社区基本生活所需的配套商业配比建议在5%左右，按 照人均商业面积1㎡-1.5㎡测算，持有最低不少于1000㎡
10000人≈3333户，约需要30万㎡住宅，按照人均1㎡-1.5㎡标准，应配置1万㎡-1.5万㎡社区商业； 1.5万㎡÷30万㎡＝5% 居住人口 居住户数 居住用地 商业服务规划指 标
销售型商铺面积要求 控制面积和总价原则：30～50㎡，50～70㎡，70～100㎡；（双三角规律） 开间进深比例：1：2～3：10； 柱距：6～8m 按1000平米独立商业考虑； 兼顾“五菜一汤”和商铺销售的要求，按柱距8m，进深12m考虑。一个商 铺单元开间4m，建面48㎡；
业态 建面 商铺单元 食堂 350 7个 便利店 200 4个 美发店 150 3个 洗衣店 100 2个 ATM 50 1个 3个 菜市场
0.7~2万人
2500~7142户
3万~5万人
10714~17857户
其他680㎡/千人
北京万科的居住项目规模以0.3-0.5万人为主，配套商业服务设施1000㎡。
14/共19页 《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号文）
持有社区商业部分需是未来可售的良性资产，待区域成熟 后可灵活兑现
项目外立 面效果图
10.6% 18%（预期）
15/共19页
发挥商住协同效应，通过持有社区商业提供生活配套，树 立品牌形象，提高客户满意度
杭州良渚文化村案例
行业美誉度 •3月29日受中城联盟之邀，作 为“商业地产运营模式与资源 整合研讨会”唯一地产项目宣 讲案例 •接待办成立10个月以来，接 待各类政府、同行、兄弟公司 参观264批次，3867人次
100㎡
商业服务 建筑面积 100㎡
项目
<0.3万人
<1071户
0.3~0.5万人 1071~1785户
1000㎡
菜市场20㎡/千人 其他380㎡/千人 菜市场20㎡/千人
1000㎡
140㎡~400 ㎡ 2660 ㎡~7600 ㎡ 600㎡~1000 ㎡ 20400 ㎡~34000 ㎡
长阳3号地、幸福汇、新里程 、金域缇香、金域华府、万 科橙、金域东郡 长阳1号地3927㎡ 长阳5号地3000㎡
食堂 400㎡ 便利店 + 200㎡ ATM + 菜市场 100㎡ 美发店 200㎡ 洗衣店 100㎡
二层 500㎡ 首层 500㎡
店铺沿街面宽度
24m
4m
4m
8m
销售型商铺面积要求 控制面积和总价原则：30～50㎡，50～70㎡，70～100㎡；（双三角规律） 开间进深比例：1：2～3：10；柱距：6～8m
酩悦一期 销售部分 持有部分 无锡酩悦1期：1期0.9万㎡ ； 2期2.4万㎡（定位阶段）； 建筑面积（㎡） 3200 5400 定位：餐饮为主，娱乐、服 单方成本（元/㎡） 19382 9418 务、教育等； 总成本（亿元） 0.62 0.57 持有面积：0.54万㎡ 销售面积：0.32万㎡ 2.6-2.7(预 售价（万元/㎡） 2.8 期） 经营回报：第3年EBITDA率 6.8%；第5年9.7% 销售额（亿元） 0.89 1.45（预期） 销售净利率
标配 商业配套
ห้องสมุดไป่ตู้
•银行/ATM机 •美发店 •洗衣店 •美容 •西餐 •咖啡
选配 商业配套
•儿童早教 •家居服饰零售
•医疗门诊
•瑜伽 •足浴
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社区商业项目业态规划
升级型
金域华府 •便利店 •快餐 •银行/ATM机 •药店/美发店 •洗衣店 •超市
基础型
万科橙
金域东郡
金域缇香
新里程、公园里 • 便利店 • 第五食堂
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按1000平米独立商业考虑； 兼顾“五菜一汤”和商铺销售的要求，按柱距8m，进深12m考虑。一个商铺单元开 间4m，建面48㎡；
社区商业业态组合与基本铺面单元建议
五菜一汤面积要求
业态 建面 食堂 350 便利店 200 美发店 150 洗衣店 100 ATM 50 菜市场 150