所有权保留制度中取回权之考察
所有权保留制度中取回权之考察
比较法学研究院
余晗
1401321295
摘要
随着社会经济的发展，所有权保留这一交易形式在我国得到了较大的发展和广泛的运用。而取回权制度是所有权保留制度中的一个重要方面，该项制度能够有效保障出卖人的利益。对取回权的研究对于全面掌握所有权保留制度具有重要意义，也有助于提出对我国相关立法的建议或意见。
本文立足所有权保留制度和取回权的概念及发展，通过和世界主要国家在该领域的相关立法进行比较，对我国的出卖人取回权立法现状进行研究，并在此基础上提出完善我国相关立法的建议。
关键词：所有权保留取回权
Abstract
With the development of social economy, title retention business as an important way of trading has been developed and used widely in our country. As an important aspect in the retention of title system, the recall right can protect the right of sellers effectively. It has significant meaning of master the title retention well through recall right studying. The recall right study also does benefits to put forward advices about legislation perfection.
This thesis starts with the concepts of title retention and recall right. Through comparing with different countries’ legislation in this field, this thesis has studied the current situation of the recall right legislation in our country. According to this study, this thesis put forward advices to perfect the legislation in this field of our country.
Key words: title retention recall right
目录
摘要 (i)
Abstract (ii)
目录 ............................................................................................................................................................... i ii 一、所有权保留制度中取回权制度概述 (1)
（一）取回权的概念 (1)
（二）取回权行使效力分析 (1)
1、解除权效力说 (1)
2、附法定期限解除契约说 (2)
3、就物求偿说 (3)
（三）取回权在所有权保留制度中的意义 (3)
1、取回权与合同解除权的区别 (3)
2、取回权与物上请求权的区别 (4)
二、比较法视野上的考察 (4)
（一）大陆法系国家相关立法例 (4)
1、德国 (4)
2、法国 (5)
（二）英美法系国家相关立法例 (5)
1、美国 (5)
2、英国 (6)
（三）我国台湾地区相关立法例 (7)
三、我国有关取回权的立法及完善 (7)
（一）我国有关取回权的立法及其缺陷 (7)
（二）各国立法例的借鉴意义 (9)
（三）完善我国相关立法的建议 (10)
1、取回权的行使条件 (10)
2、取回权的行使程序 (11)
3、取回权的适用范围 (12)
4、对取回权的保护 (14)
四、结论 (14)
参考文献 (16)
一、所有权保留制度中取回权制度概述
（一）取回权的概念
在所有权保留制度中，取回权是一项旨在保护出卖人利益的重要规定。在所有权保留买卖中，买受人虽不拥有标的物之所有权，却可先行占有该物。买受人应作为善良管理人，妥善保管及使用标的物，未经出卖人同意，不得擅自处分该物。为维护出卖人之利益，买受人之行为足以造成出卖人利益受损时，出卖人即可通过行使取回权，在特定条件下将标的物取回。
综上可知，取回权是指在所有权保留买卖中，买受人有合同约定的违约行为，致使出卖人权益受损，出卖人依法享有的从买受人处取回标的物的权利。（二）取回权行使效力分析
关于出卖人取回权行使效力的学说，目前学术界主要存在三种说法：
1、解除权效力说
根据林咏荣的理论，所有权保留买卖是一种附条件的契约，属于合同的范畴，因此应当适用合同法的相关规定。买受人不履行合同所规定的相应义务，出卖人可根据所有权保留买卖合同的相关规定取回标的物，该合同即失去效力。其认为，取回权的行使，发生解除权之效力。①
探究该学说，则可以发现其有一定疑义值得研究。林咏荣认为取回权之行使发生解除权的效力。然根据各国所有权保留之立法例，在取回权行使后，只
①林咏荣：《动产担保交易法新诠》，三民书局1982年版，第232-233页。
有买受人没有在规定时间内履行合同约定的回赎标的物的条件，该标的物才可被出卖人再次出卖。因此，并不是取回权一行使就能发生解除合同的效力，在这一点上，此学说存在缺陷。
2、附法定期限解除契约说
根据此学说，取回权是附有法定期限的解除契约。行使取回权时，该买卖合同并未解除，而是在回赎期经过，买受人没有回赎，合同才解除。如果回赎期没有经过，买受人就行使再出卖请求权，或者因为发生特定情形，出卖人在买受人回赎之前就将标的物再出卖，仍产生所有权保留买卖合同解除的效力。合同解除后，合同双方的权利义务应恢复原状：出卖人应将已收到款项返回给买受人；因使用及损害标的物而产生的费用也应由买受人支付给出卖人，但由于该费用难以计算，因此法律规定了出卖人的再卖权来确定出卖人损害赔偿请求权的范围。①
上述学说大部分都有其合理之处，值得学习借鉴，但该学说仍有一定缺陷。首先，出卖人在行使取回权后，于一定期间内没有将标的物再行出卖，并不能直接将其认为是合同的解除。根据私法自治的原则，是否发生合同解除的效果，还需要看出卖人是否向买受人作出解除合同的意思表示，而不能想当然地以为期间经过合同即发生解除的效力。其次，根据王泽鉴先生的意见，其认为此学说认为再卖权是为了确定出卖人请求权之范围而设的理论存在缺陷。王泽鉴认为此说法与一般的经验法则相违背，在确定出卖人请求权范围时，可以使用估价的方法进行，而不需要进行复杂的再出卖程序，反而多此一举。②
①黄静嘉：《动产担保交易法》，台湾银行1964年编印，第44页。
②王泽鉴：《民法学说及判例研究》（第一册），中国政法大学出版社2005年版，第168-169页。
3、就物求偿说
根据该学说，出卖人是为了确保债权才保留标的物所有权，取回权的行使也是为了这一目标。①
这一学说在我国大陆得到了广泛的认同。正如上述分析，出卖人行使取回权并不必然导致合同的解除，相反，取回权的行使是为了敦促违约的买受人履行合同，从此点来看，就物求偿说具有其更科学性的一面。
（三）取回权在所有权保留制度中的意义
保留所有权的买卖中，在买受人违约的情形下，出卖人除行使取回权之外，还有两种保护自身权益的方法：一是行使合同解除权；二是行使物上请求权。既然在此种情形下，出卖人可以通过行使以上两种权利维护自身利益，那么设置取回权的意义又在何处？事实上，取回权有其独立存在的价值，它与合同解除权和物上请求权均有所区别。
1、取回权与合同解除权的区别
在谈到取回权行使效力之时已经对这一问题有所涉及。合同解除是指“合同成立后，因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使基于合同而发生的债权债务关系归于消灭的行为。”②根据合同法的相关原则，在能够使合同继续履行的条件下，通常不使合同归于消灭，基于此，合同解除权的行使受到法律的严格限制，一般只有在一方当事人根本违约的情况下发生。而取回权则不一样，取回权基于保护出卖人利益的需要，即使买受人只是出现较轻的违约现象，出
①王泽鉴：《民法学说及判例研究》（第一册），中国政法大学出版社2005年版，第169-170页。
②江平主编：《民法学》（第二版），中国政法大学出版社2011年版，第613页。
保留所有权买卖比较研究(上)
保留所有权买卖比较研究（上） 余能斌武汉大学法学院教授 关键词: 保留所有权买卖/比较研究/登记制度 内容提要: 所有权保留的法律性质,以“附停止条件所有权转移说”更为可取。在我国,保留所有权买卖既适用于动产,也适用于不动产,而其登记可采分别主义和对抗主义,内容应尽可能简明。 所有权保留是指在移转财产所有权的商品交易中,根据法律规定或当事人的约定,财产所有人移转财产的占有于对方当事人,而仍保留其对该财产的所有权,待对方当事人交付价金或完成特定条件时,该财产的所有权才发生移转的一种制度。所有权保留适用于买卖、互易、赠与等领域,尤以买卖合同中的所有权保留条款最为常见。本文仅就买卖合同中的所有权保留问题进行比较研究。 一、各国保留所有权买卖的立法与实践之比较 在早期罗马法中,就已存在所有权保留制度的雏形,当时法律的一个基本规则是,即使卖方已将出卖物交付给买方,在价款付清之前,他仍保留该物品的所有权。如《十二铜表法》的第6 表第8 条规定:“出卖的物品纵经交付,非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后,其所有权并不移转。”该规则在“拟诉弃权式”买卖中得到应用。后来,随着信用交易的发展,罗马法承认所有权自物品交付时移转于买方,但卖方可以附一项“解除约款（Lex Commis2soria）”,约定如果买主未付清价款,买卖合同即解除,卖方便可提起“所有权返还之诉”。这为后来的欧洲普通法所继受。 1794 年,作为欧洲大陆法典化运动的重要成果之一的《普鲁士地方普通法典》（简称普鲁士邦法） ,对上述“买卖附解除约款”的罗马法观点作了重大修正,规定只有出卖人重新占有了出卖物时,卖方所附的“解除约款”才有效。这就在客观上增加了出卖人提起“所有权返还之诉”的难度。到19 世纪,由于德国的经济状况极不景气,买方很难从金融机构获取贷款,供应商们为保护自己的利益,纷纷摒弃以往在合同中附“解除约款”的做法,而直截了当地在合同中表明:在买方付清价款之前,卖方保留所有权。这种条款在当时被大量运用,法官迫于客观实践的需要,不得不承认这种条款的效力。1896 年德国民法典将实践中的所有权保留上升为立法。该法典第455 条规定:“动产的出卖人在支付价金前保留所有权者,在发生疑问时应认为,所有权的移转以支付全部价金为停止条件,并在买受人对支付价金有迟延时,出卖人有解除契约的权利。”德国民法是首次以成文法的形式明文规定所有权保留的立法。 与德国民法典不同,1804 年法国民法典未明确规定所有权保留。但是学者们认为,所有权保留在该法典中可以找到其合法性根据,这就是法典的第118 条关于停止条件的规定和第1183 条关于解除条件的规定,以及契约自由原则。1980 年5 月12 日法律确认了所有权保留条款在裁判上的清理（ reglement judiciaire）（1985 年1 月25 日法律将之改为“裁判重整”re2dressement judiciaire）中的效力,从此这一条款得到普遍采用。[1]
中国古代土地制度
中国古代的土地制度 摘要：中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它是一定生产力水平的产物，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制。 关键字：土地制度发展演变土地兼并 正文： 一、我国古代主要的土地制度 1、奴隶社会的井田制 我国古代奴隶社会主要土地制度是井田制，它是奴隶社会经济基础的基本形式。井田制，兴于商朝，盛于西周，瓦解于春秋。井田制的土地所有权属于国王，诸侯臣下只能世代享用，不得转让，奴隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动成果，井田制适应奴隶社会时期低下的生产力发展水平，成为分封制的经济基础。春秋后期，随着土地私有制的发展，井田制逐渐瓦解，封建剥削制度确立起来。 春秋战国时期，由于铁器的使用和牛耕的逐步推广，大量的荒地被开垦出来，出现了许多井田制公田以外的私田。私田主人控制着私田产品，不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样，耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地主。这就是封建土地所有制的剥削方式。顺应这一历史发展趋势，春秋时期的的诸侯国改革中，都涉及到了国家赋税制度的变革，如齐国管仲的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”，都实行按亩收税，促使耕地由奴隶社会土地国有制转向封建社会土地私有制；战国时期，随着地主阶级变法运动的开展，最终在
各诸侯国确立了封建土地所有制。典型事例如秦国的商鞅变法中“为田开阡陌封疆”，废除井田制，以法律形式确立了土地私有制度。 2、封建社会的土地所有制 我国古代封建社会存在着土地国有制、封建地主土地所有制和农民的个体土地所有制三种主要土地制度形式。其中，封建地主土地所有制占支配地位，是封建生产关系的基础。 （1）封建地主土地所有制在中国存在了两千多年，对于中国封建经济的发展，社会经济的繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重地阻碍了封建社会内部商品经济的发展，使商品交换处于极不发达的状态，限制了手工业通农业的分离，使手工业无法独立形成独立的经济部门，对整个社会经济的发展产生了不利影响，尤其是明朝中后期资本主义萌芽出现后，成为资本主义萌芽发展的严重障碍，造成中国社会的长期贫困和落后。它形成于春秋战国时期，到新民主主义革命后的土地改革被消灭。 （2）个体农民土地所有制，虽不占主要地位，但却是对封建生产关系内容的重要补充，它与封建地主土地所有制共同构成封建经济基础，是专制主义中央集权制度建立和长期存在的重要基础。这种小自耕农的自然经济和小生产者的小商品经济以家庭为单位，“男耕女织”、自给自足，分散在社会各个角落。在新民主主义革命时期，随着中国共产党领导的土地革命和土地改革运动的进行而不断的发展壮大，到新中国成立后，随着新解放区的土地改革的完成，达到高潮，至1953年—1956年对农业的社会主义改造完成，这一经济成分转化成了社会主义集体所有制。（3）封建土地国有制，大致有王田制、屯田制和均田制等具体表现形式。新莽政权的王田制从形式上看与井田制相似，但本质上仍属于封建性质的土地制度。屯田制在中国的许多朝代都出现过，如西汉、东汉、曹魏、金朝、元朝、明初和清初。均田制主要在北魏和隋唐时期实行，主要特点有：社会上存在大量的无主荒地和劳动力，这是实施均田制的前提条件；政府把掌握的土地分给农民，并不触动贵族地主的利益；受田的农民必须完租纳调服役，贵族地主却无此负担。 二、中国古代封建社会土地制度演变的规律 中国古代封建社会生产关系的突出特点是：封建地主土地私有制为主体，国家政权控制部分土地，小农土地私有制也占有一定的比例。国家政权控制的土地，除皇族、贵族、功臣直接享有外，许多封建政权往往分给农民耕种，向他们征收赋税，以保证
所有权制度
所有权制度（三） 第二节所有权制度 3.适用范围 （1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度，但不动产的善意取得以登记为要件。 （2）善意取得制度不仅仅适用于所有权的取得，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。 【相关链接1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。 【相关链接2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。 【相关链接3】名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照《物权法》第106条（善意取得制度）的规定处理。只要受让方构成善意取得，交易的股权可以最终为其所有。但是，名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 【相关链接4】出资人以不享有处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民法院可以参照《物权法》第106条（善意取得制度）的规定予以认定。只要公司取得该财产符合《物权法》规定的善意取得条件，该财产可以最终为公司所有。 【相关链接5】股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照《物权法》第106条（善意取得制度）的规定处理。第三人在受让原股东处分的股权时如果构成善意取得，则最终获得该股权；否则，原股东处分股权的行为无效。 【例题1-多选题】甲租用乙的一辆自行车，后甲将该自行车以合理的价格转让给了善意的丙，下列说法正确的是（）。 A.乙有权追回该自行车 B.丙取得该自行车的所有权 C.乙无权追回该自行车 D.乙仍享有该自行车的所有权 【例题2-多选题】吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的有（）。 A.5月10日前，吴某是房屋所有权人 B.2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人 C.3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人 D.5月10日后，王某是房屋所有权人
国家土地管理局关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定[1995]国土[籍]字第26号
国家土地管理局关于印发 《确定土地所有权和使用权的若干规定》的 通知 [1995]国土[籍]字第26号 各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）：国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（[1989]国土[籍]字第73号，以下简称《意见》）印发五年多来，对于贯彻《土地管理法》，解决土地权属争议，促进土地登记工作起到了重要作用。随着土地使用制度改革的深化和发展，需要对《意见》加以充实和完善。为此，我局在研究、总结了各地确权实践及各方面意见和建议的基础上，根据有关法律、法规和政策，将《意见》修订为《确定土地所有权和使用权的若干规定》。现印发给你们，请遵照执行，原《意见》同时废止。 一九九五年三月十一日
确定土地所有权和使用权的若干规定 第一章?总则 第一条?为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，根据有关的法律、法规和政策，制订本规定。 第二条?土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。 土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下 达处理决定。 第二章?国家土地所有权 第三条?城市市区范围内的土地属于国家所有。 第四条?依据1950《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。 第五条?国家建设征用的土地，属于国家所 有。 第六条?开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。 第七条?国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的
所有权保留买卖合同范本
所有权保留买卖合同范本 买受人： 住址： 身份证号： 出卖人： 住址： 身份证号： 兹因买受人向出卖人购买_____标的物，依合同法、担保法规定，双方约定条款如下： 一、买卖标的物：_____________________________。 二、买卖标的物业已交买受人占有使用，但买受人未付清全部价款之前（或买受人所 交付支票未全部兑现之前），出卖人保有标的物及其附件的所有权。买受人使用标的物， 应遵守下列条件： （一）标的物应置放于______（处所）。买受人妥善保管维护使用。未经出卖人书面 同意，不得将标的物移离上述地点。 （二）出卖人有权随时派员至标的物所在地点，检查标的物的状况。 （三）买受人不得毁损标的物或涂灭标的物上名称、商标、厂牌与编号。 （四）标的物（包括零件、附件）因火灾、盗窃以及天灾地变等不可抗力而发生的损失，概归买受人负担。 （五）买受人不得将标的物出借、让与、出质、出卖、提供担保或为其他任何处分。 三、买卖人取得所有权的方法： 四、买受人取得所有权的条件：买受人付清全部价款时（如系开票据时，于该票据全 部兑现时），买受人始行取得标的物所有权。 五、第三条所定付款，如买受人有任何一期未付情况（或所开票据有任何一张不兑现 情况），经出卖人以书面形式催告三日内，买受人仍未清偿的，买受人同意接受强制执行。
出卖人可以申请法院强制执行收回标的物。其已付价款，全部视为买受人使用标的物的折 旧损害赔偿，不得请求退还。如标的物有毁损，买受人应按出卖人通知的数额赔偿。 六、买受人如将标的物保险，其受益人应列为出卖人。 七、本合同所产生的一切纠纷（包括连带保证人部分），由__________法院管辖，强 制执行收回标的物，则由标的物所在地的法院管辖。 八、其他条件： （一）双方应即日向管辖登记机关，办理动产担保附条件买卖合同的登记。如买受人 不协同出卖人办理登记，则出卖人可以随时收回标的物，并赔偿出卖人的一切损失。 （二）本动产担保附条件买卖合同登记有效期间为_____年，自登记日起算。 （三）出卖人收回标的物____日内，买受人用现金缴付全部余额（或未兑付全部票据）及偿还出卖人收回所产生的一切费用后，可以取回原标的物。其取回位置，由买受人自行 决定。 （四）其他未定事项，按有关法律的规定办理。 九、买受人的连带保证人，就买受人因本合同所产生的一切债务，负连带责任，连带 保证人所负责任至买受人履行本合同所生全部债务时为止。保证人非经出卖人的书面同意，不得借故中途退出担保。 十、出卖人依第五条收回的买卖标的物，经拍卖所得的价款与买受人已付的价款合计 不足以清偿全部货款时，买受人及连带保证人仍应负全部清偿责任。 十一、本合同书一式____份，双方各执_____份。 （以下无正文） 买受人： ______年_____月____日 出卖人： ______年_____月____日
我国土地所有权变迁
从辛亥革命到1949年，在中华民国的法律框架下，土地制度是在衔接清末现实和参照西方私有制基础上发展起来的“有限土地私有制”，这种土地所有权制度使农民在强化土地继承权的同时，也强化了对土地兼并的保护，从而使得丧失土地的流民、贫民和流氓无产者成为加剧社会动荡的重要原因，这也是国民政府后来丧失政权的主要经济原因之一。 1949年以来，农村土地制度先后经历了四次变革。1950年起进行土地改革，废除了国民政府实行土地私有制所形成的土地兼并，实行与传统完全一致的“耕者有其田”的农民土地“私有制”，到1952年，全国范围内土改结束。但这时的土地私有制一是“落地未生根”，二是依然是不完整的私有权。因此，1953年～1956年，在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社，实行农业的社会主义改造，以及1958年～1978年，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社，将原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切私有财产都强制性无偿收归集体所有，在中国社会的历史文化传统中不仅显得顺理成章，而且在社会主义公有制的旗号下的变本加厉行为，也似乎被赋予了某种社会进步意义。1979年至今，全国普遍推行家庭联产承包责任制，依然实行农村土地的集体所有，由农户家庭承包经营。 但1982年宪法规定的农村土地(包括自留山、自留地和宅基地等)属于集体所有，在法律上依然是一个边界非常模糊的概念，自上而下的省、县、乡、村行政组织，都可能依照权力大小，通过权力影响改变这个模糊的“集体所有权”边界，这种方式虽然会造成事实上的权利损害，却并不会在法律上构成明确的侵权。近年各种开发区遍地开花、农用耕地逐年减少的现实，实际上与传统的土地产权边界不清有非常重大的关系。这种权利边界不明确的土地产权安排，使得农民在面对任何一级行政组织的事实侵权行为时，都会丧失任何形式的公力救济权，甚至连最基本的私力救济行为，也常常被行政权与司法权合一的政府归结为“非法”。这样的土地产权制度安排，客观上进一步加剧了人地关系高度紧张的矛盾，同时也使得城乡二元结构矛盾持续恶化。
现代建筑物区分所有权制度
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？ 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权 利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员 而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者 的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业 管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而 对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。
土地所有权与土地使用权的空间范围
土地立体开发与空间权立法研究（第三部分） 吴清旺 五、土地所有权与土地使用权的空间围 （一）我国土地所有权的空间围 研究土地所有权空间围，必须有两方面考量：一是空间权产生的现实要求及其理论基础；二是我国实行的土地所有制形式。前述已表明，空间权的产生在于社会生产力发展，土地开发从平面趋向立体，从粗放走向高效利用；空间权产生的理论基础在于所有权社会化，绝对所有权观念得到矫正，是个人利益与社会利益调和的产物；西方发达资本主义国家，土地原则上采私人所有权形式。比照我国，经济体制改革解放了生产力，房地产改革推动房地产开发，城市化进程导致了城市土地集约化、立体化利用。从、的地铁到大城市常见的高架公路、轻轨公交，再到最近的磁悬浮列车，以及城市中越造越高的摩天大楼、越来越多的隧道工程、地下街道等，使得土地空间权越来越亲近仍处发展中国家的中国人。考察我国所有权的观念，市场经济的建立极提升了私人所有权的地位，但所有权相对化的观念并非私人绝对所有权观念难以为继之时方能凸显，可持续发展观念、生态环境保护等理念也促成了相对所有权观念的确立。公有制下的土地所有权同样受到所有权社会化的影响，我国的土地所有权也不应是罗马法传统的“上达天宇、下及地心”三位一体的绝对化观念，其空间围也同样受到相应限制。限制的形式包含两种：一是因非所有权人设立用益物权而产生的限制；二是允许设立空间所有权而产生的限制。笔者认为，我国国有土地应允许他人为了开发利用土地空间而由非所有权人设立相应的空间用益性物权，但禁止在国有土地所有权上设立空间所有权。
1．设立空间用益物权而产生的空间限制 土地所有权的空间围包括横向与纵向两个方面。就横向而言，指土地面积，则以登记簿载明的“四至”，明确而具体；就纵向而言，指土地上下空间，若如水平向一样明确登记，则与消解不同主体间空间利益冲突而言，显属最佳。然世界各国大多没有具体明确的规定，各国立法只是原则性规定土地所有权行使“于其有利益的限度”、“于法令限制的围”以及“于正当利益围”。1那么，何为“与所有权人有利益的围之”？对此原则的具体化则是一件相当困难的事。飞机高空飞过显然不会导致对土地所有权人利用的妨碍，若热气球停于某土地上空或者架设高压电线等则有可能侵犯土地所有权的空间利益。因此，总的来说，具体是否侵犯土地所有权人利益应视具体情况而定。有学者对此提出更加具体化的判断：“在某一时间，依一般社会观念，土地所有权人之力量所支配的上空及地下，如无法律限制，即应认为属于其‘行使有利益的围’之。”2就我国土地公有而言，土地用益物权或空间用益性物权的设立都必须经国家许可。因此，土地所有权的空间围限制主要表现在“法律限制的围以”，而除此以外的空间则均为国家土地所有权的空间围。这与土地私有制国家的空间所有权围界定原则相反：法律虽然承认土地所有权人不仅拥有地表，还为其利用和享有所需的上空和地下，但其权利不能延伸至除此以外的空间。3 2．国有土地所有权上禁设私人空间所有权 1《德国民法典》第905条规定：“所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利益关系的高空和地层中所进行的干涉”；《瑞士民法典》第667条第1项：土地所有权于其行使有利益的限度内，及于土地之上下；《日本民法典》第207条：所有人于法令限制的范围内，及于土地的上下；《韩国民法典》第212条：土地所有权，于正当利益范围内，及于土地之上下；《台湾民法典》第737条：土地所有权于法令有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下，如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之。 2梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第312页。 3在美国“爱德华兹诉西姆斯”中确立了该原则。See: Edwards V. Sims, Court of Appeals of Kentucky, 232ky. 791, 24s. w. 2d, 619 (1929). 转引自薄燕娜：《空间使用权若干问题探讨》，载《物权法专题研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第840页。
土地所有权法律制度
土地所有权法律制度 第一节土地所有权概述 第二节国家土地所有权 第三节集体土地所有权 第四节土地所有权的确权规定 【教学目的和要求】掌握土地所有权概念和特征；熟悉土地所有权的取得、行使和保护；了解土地所有权的基本类型；明确土地所有权的主体和客体；明确国有土地所有权的不可处分性和社会主义公有制不可动摇性。 【教学重点及难点】土地所有权概念和特征，土地所有权的取得、行使和保护。 【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节土地所有权概述 一、土地所有权的概念及特征 （一）土地所有权的涵义 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。（二）土地所有权的基本原理 土地所有权即作为一种自然资源，又作为一种最基本的生产资料。 （三）土地所有权的特征 主体的特定性。 客体的不可移动性。 交易的限制性。 权属的稳定性。 权能的分离性。 除了上述特征之外，土地所有权在其行使过程之中还表现了一些与其他的财产所有权不同的特征： 土地所有权是物权 土地所有权是一种完全的权利 土地所有权具有垄断性 二、土地所有权的基本类型 （一）国家土地所有权 国家土地所有权是指国家代表全体人民对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人非法干涉的权利。 中华人民共和国是国家土地所有权的惟一和统一的权利主体。 国家土地所有权的客体具有广泛性。 国家土地所有权在内容上体现了“统一指导，分级管理”的思想。 国家土地所有权的四项权能通过法律规定将其中的占有、使用、收益的权利固定给 使用者，而国家仅保留最后的处分权。 （二）农民集体土地所有权 农民集体土地所有权是农村集体经济组织依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人非法干涉的权利。 农民集体土地所有权的主体是农村集体经济组织 农民集体土地所有权的客体具有广泛性 集体土地所有权在内容上具有直接行使和间接行使的特征 第二节国家土地所有权
王轶 ：论所有权保留的法律构成
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 论所有权保留的法律构成 王轶中国人民大学法学院教授 关键词: 所有权保留简易交付任意性规范强制性规范 内容提要: 所有权保留，是与分期付款买卖结合紧密的担保制度。不同的物权变动模式之下，所有权保留的法律构成也存有差异。《中华人民共和国物权法》坚持我国原有民事立法的作法，以债权形式主义的物权变动模式为原则。但就动产标的物如何基于合同行为发生所有权转移的法律效果，我国原有民事立法以补充性任意性规范的方式确立了债权形式主义的物权变动模式，《中华人民共和国物权法》则略作调整，以强制性规范的方式确立了债权形式主义的物权变动模式。在此背景下，所有权保留的法律构成体现为：分期付款买卖合同中，除与动产标的物所有权转移相关的合同条款附有生效条件外，其他条款自依法成立时生效。在与动产标的物所有权转移相关的合同条款所附生效条件成就前，出卖人向买受人进行的标的物交付行为，系服务于买受人提前享用的需要，而非履行其转移标的物所有权于买受人的合同义务;一旦该生效条件成就，买受人即可基于简易交付取得标的物的所有权。 所有权保留，是与分期付款买卖结合紧密的一种担保制度。依据该项制度，在买卖合同中，买受人虽先占有、使用标的物，但在双方
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 当事人约定的特定条件(通常是价金的一部或全部支付)成就之前，出卖人仍保留标的物的所有权。待条件成就后，再将所有权转移给买受人。该项制度以微观上的利益均衡为宗旨，以权利享有和利益享用相分离的权利分化理论为构思主题，以设定标的物所有权转移的前提条件为特征，精巧地实现了买受人对标的物的提前享用，有效地降低了出卖人滞后收取价金的交易风险，从而以制度设计的内在合理性为契机，一经运用，即发挥了巨大的信用供与功能。(关于该制度稍稍详细一些的分析，参见王轶：《所有权保留制度研究》，载梁慧星主编《民商法论丛》(第六卷)，法律出版社1997年版。)《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第134条就所有权保留设有明文，规定当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。2007年3月16日颁布， 2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)相较于此前的民事立法，如《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)以及《合同法》，在物权变动模式(这里所谓物权变动模式，就是指一个国家或地区的民事立法，对于基于民事行为，尤其是基于合同行为发生物权变动法律效果进行法律调控的具体方式。)上尽管基本相似，但仍做小幅调整。(稍微详细一些的论述参见王轶、关淑芳：《物权变动制度三论》，载《法律适用》2008年第1-2期。)在此背景下，所有权保留如何进行法律的构成，颇值研究。
确定土地所有权和使用权规定
确定土地所有权和使用权规定 第一章总则 第一条为明确土地所有权和使用权的归属，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条因进行土地登记和处理土地权属争议需要确定土地所有权和使用权的，适用本规定。 第三条确定土地所有权和使用权，应当按照尊重历史、注重现实、有利生产生活、维护社会稳定的原则依法进行。 第四条下列文书资料可以作为确定土地所有权和使用权的依据： （一）当事人之间依法达成的协议； （二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定； （三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书； （四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书； （五）法律、法规等规定的其他文件。 第五条土地所有权和使用权依法由县级以上人民政府确定，国土资源行政主管部门具体承办。 第二章土地所有权 第一节国家土地所有权 第六条国家依法征收的土地，确定为国家所有。 国家已依法征收，但由于建设项目停建、缓建等原因交由农民集体耕种的土地，仍确定为国家所有。 第七条解放初期接收、没收、征购的土地，以及依据建国初期《中华人民共和国土地改革法》等国家颁布的政策和法令，当时没有将所有权分配给农民的土地，确定为国家所有。 第八条中国共产党八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》）公布以前，全民所有制、城市集体所有制等单位使用的农民集体土地（包括农业合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，确定为国家所有。 第九条《六十条》公布时起至1982年《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的农民集体土地，有下列情形之一的，确定为国家所有： （一）签订过土地转移等有关协议的； （二）经县级以上人民政府批准使用的； （三）进行过一定补偿或者劳动力安置的；
所有权保留中的期待权的含义
所有权保留中的期待权的含义 在保留所有权的买卖中，买受人在满足特定的条件之前，虽然尚不能取得标的物的所有权，但却基于与出卖人的约定，取得了这样一种特殊的法律地位，可以在满足特定条件之后，取得标的物的所有权，学者们称买受人的这种地位为期待权。今天律伴网小编就为您整理一下所有权保留中的期待权的含义。 一、期待权的基本理论 研究保留所有权买卖这一特种买卖合同中买受人的期待权首先从研究期待权的基本理论开始。 二、期待权的概念 期待权首先由德国学者提出，德国民法典第一草案也曾试图以规定“附条件权利”而试图在立法上体现期待权，但是最终未被民法典所采纳，造成“期待权”在制定法上的空缺。于是，“期待权”之概念及其理论系由学说判例所建立，19世纪德国普通法对于附条件或附期限法律行为之研究，虽极精密。惟迄今未能建立完善的期待权之概念。“所以，有学者认为对于期待权研究的复杂性，”首推期待权的概念界定。“”而这一分歧又直接影响到了期待权的类型化和性质认定等诸多问题。“所以，讨论期待权的概念对于期待权在保留所有权买卖合同中的类型化研究有重大意义。 三、期待权的类型 德国学者基于其对期待权的独特研究，认为期待权主要分为三种：债权期待权、物权期待权和物体财产期待权。我国台湾地区学者王泽鉴先生也提出：“期待权于财产权上皆会发生，财产权一般分为债权、物权及无体财产权。准此，期待权亦可区别为债权之期待权、物权之期待权及无体财产权之期待权。”笔者认为这种概括式的分类是可取的，理由在于：第一，它借助了完善的财产权分类体系，将期待权划分为债权期待权、物权期待权和知识产权期待权，可以相对完整地构筑期待权体系而不必担心有所遗漏。第二，它可以较好地概括出各种具体类型期待权的若干权利特征。例如，履行期限未届满时债权人享有的期待权是一种对债权的期待(债权期待权)，它表现了相对突出的债权请求力;而对于保留所有权买卖中的买受人所享有的期待权则是一种对物权(所有权)的期待，因而可以基于对标的物的占有而表现出较强的物权支配力。 以上就是律伴网小编为您整理的有关所有权保留中的期待权的含义的法律知识，希望对您有所帮助，如果您的情况较为复杂，律伴网为您提供在线律师咨询，欢迎您来进行法律咨询。
浅论所有权保留制度(一)
浅论所有权保留制度(一) 内容摘要：所有权保留，是指在买卖合同中，双方当事人约定买受人先占有使用标的物，而出卖人保留标的物所有权，待双方约定的条件成就之后，再将所有权转移给买受人的制度，随着现代信用经济日益兴盛，分期付款方式广泛应用，所有权保留制度以其巧妙的构思而倍受青睐，在各国得到长足发展。本文就有关这一制度内容的立法和学说加以比较研究，以期达到促使其完善发展的目的。 关键词：所有权保留期待权取回权 一、所有权保留的法律性质 对所有权保留的法律性质，学者们目前侧重所有权转移和债的担保两方面进行分析研究。并且形成了各自的学说。 （一）从所有权转移角度分析： 1、附停止条件所有权转移说 （1）在承认物权行为独立性的国家和地区，所有权不会发生转移。另外，所有权保留作为买卖合同中的一种契约，还具有债权意义，具有所有权保留条款的合同可视为附条件的所有权转移合同，既出卖人享有取得价款的义务，买受人享有最终取得所有权的权利，承担支付价款的义务。 （2）在不承认物权行为独立性的国家。认为物权变动的债权行为的当然结果，买卖合同这一债权行为附条件导致它的所有权转移受到限制，既在所有权保留条件下，买受人不履行义务时，出卖人保留所有权，故可取回标的物。附停止条件所有权转移说的合法性在于注意到了买受人地位的独立性和独特性，然而它与所有权保留制度创制的初衷相违背，因为其本意为设定所有权转移条件，而非停止条件。 2、部分所有权转移说，学者认为在保留所有权条件下，出卖人将标的物支付给买受人的同时，所有权的一部分也随之转移于买受人处，从而形成双方共有一物的状态。这种部分所有权转移是随着价金的给付逐渐转移于买受人的。这种观点的缺陷更为明显。它与所有权保留直至买受人付清所有价金的要件不符，而且也没有任何理论支持和无任何实践操作的可能性。（二）从债的担保角度而言，主要流行以下几种观点： (1)特殊质押关系说，即通行的质押说，买受人因交付标的物而获得所有权，而出卖人所得的是附有流质约款的质权，并借以担保某未获清偿价金之债权。此观点指出了所有权保留具有担保功能，具有进步意义，但它与传统的质权理论相违背。依传统理论，质权是指债务人或第三人将动产移交债权人以作债的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法将该产折价或拍卖，变卖，所得价款优先受偿。债务人或第三人的动产或权利转于之前，仍享有所有权。而所有权保留制度却恰恰相反，使债权人保留所有权，债务人持有使用标的物。因此，特殊质押关系说与一般民法理论下违背，有待进一步加强完善。 （2）担保物权说，此说认为在所有权保留制度中，卖方保留了形式上的所有权，其最终目的仍是转移财产所有权。将所有权并不是希望自己将来获得实体的完全所有权，而是希望买方完全不履行义务时，保留所在权的条款才会起作用，因此其目的是为限保障价金债权和某些特定权益的实现，从功能和效用看，具有担保物权的法律特征。从买受人方面看，其订立所有权保留合同目的是为了获得标的物所有权，因而他相信只要按约履行义务，就能最终获得标的物的所有权，并且卖方应对标的物承担瑕疵担保责任，也不得将其转移于第三人。并且由于买受人占有使用标的物，出卖人也无可能向第三人转移支付，因此买方当事人都享有一定的物权担保。所以所有权保留为一种担保物权。 （3）担保权益说。该学说认为标的物所有权早已在合同成立之际或交付占有之时，转移给买方。卖方所享有的是担保债权的权力，一经登记，可对抗第三人优先受偿。有人认为这种观点是一种置所有权于不顾的思维方法，不能被尊重所有权的大陆法国家所接受。实际上，
土地所有权和使用权属于什么性质
土地所有权和使用权属于什么性质,2者之间有区别吗 先说土地所有权 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： 1、主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性 土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制： 1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务 2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务 3、土地所有权禁止交易 我国土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除 法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。 下面说说土地使用权 土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。 其实上面的都是法规，不见得能看明白，说白了，土地所有权是国家和集体的，个人没有所有权。你可以通过合法手段取得使用这块土地几十年的使用权（住宅是70年），然后可以种地、盖楼、或卖掉。 土地所有权与土地使用权有什么区别？ 土地所有权与土地使用权区别为： 土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。
所有权保留买卖合同
所有权保留买卖合同 篇一：所有权保留买卖合同 所有权保留买卖合同 买受人：x x x 出卖人：x x x 兹因买受人向出卖人购买附表一的标的物，依动产担保法规定，双方约定条款如下： 一、买卖标的物： 二、买卖标的物业已交买受人占有使用，但买受人未付清全部价款之前（或买受人所交付支票未全部兑现之前），出卖人保有标的物及其附件的所有权。买受人使用标的物，应遵守下列条件： （一）标的物应置放于x x（处所）。买受人妥善保管维护使用。未经出卖人书面同意，不得将标的物移离上述地点。 （二）出卖人得随时派员至标的物所在地点，检查标的物的状况。 （三）买受人不得毁损标的物或涂灭标的物上名称、商标、厂牌与编号。 （四）标的物（包括零件、附件）因火灾、盗窃以及天灾地变等不可抗力而发生的损失，概归买受人负担。 （五）买受人不得将标的物出借、让与、出质、出卖、
提供担保或为其他任何处分。 三、买卖人取得所有权的方法： 四、买受人取得所有权的条件：买受人付清全部价款时（如系开票据时，于该票据全部兑现时），买受人始行取得标的物所有权。 五、第三条所定付款，如买受人有任何一期未付情况（或所开票据有任何一张不兑现情况），经出卖人以挂号函发信期限三日催告（发信日为准），买受人仍未清偿时，买受人并愿径受强制执行。出卖人得申请法院强制执行收回买卖标的物。其已付价款，全部视为买受人使用标的物的折旧损害赔偿，不得请求退还。如标的物有毁损，买受人应按出卖人通知的数额赔偿。 六、买受人如将标的物保险，其受益人应列为出卖人。 七、就本契约所生纠纷之一切诉讼（包括连带保证人部分）以x x法院为第一审管辖法院，强制执行收回标的物，则由标的物所在地的地方法院管辖。 八、其他条件： （一）双方应即日向管辖登记机关，办理动产担保附条件买卖契约的登记。如买受人不协同出卖人办理登记，任凭出卖人随时收回标的物，并赔偿出卖人的一切损失，买受人无异议。 （二）本件动产担保附条件买卖契约登记有效期间为
中国古代土地制度
中国古代土地制度 专题一 一、土地所有制形式： 农业是中国封建社会最主要的生产部门，土地是我国古代人民赖以生存的主要生产资料，是构成封建生产关系和一切经济关系的基础。在中国古代史上，土地制度可分为三个阶段： 原始社会：土地氏族公社所有制。土地归氏族公社所有，氏族成员共同劳动，共同享用劳动成果。 奴隶社会：奴隶主贵族土地国有制——井田制，实际是国王所有，即所谓“普天之下，莫非王土”； 封建社会的封建土地所有制。 中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。我国奴隶社会和封建社会的土地制度从本质上讲，都是私有制。 １、奴隶社会土地所有制： 性质：井田制是奴隶社会的土地国有制，它是土地私有制不发达的表现。 兴衰：它始于商朝，完备推广于西周，春秋后期逐渐瓦解。 内容：土地所有权属于国王，诸侯臣下能世代享用，奴
隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动果实 ２、封建社会土地所有制 建地主土地私有制，战国确立。商鞅变法规定：废井田，开阡陌，政府承认田地归私人所有，允许自由买卖，标志着封建地主土地私有制的确立。地主占有大量土地，用地租剥削农民。这种制度是我国二千多年封建社会的主要土地制度。 封建土地所有制大体分为三种类型：国有土地所有制、地主土地所有制、农民土地所有制。 地主土地所有制 在封建土地所有制的三种形式中，地主土地所有制占支配地位，它是封建生产关系的基础。地主阶级正是凭借对土地的垄断，迫使无地或少地的农民不得不依附于他们。这种土地制度在中国存在了二千多年，对于中国封建经济的发展，社会经济繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重阻碍了商品经济的发展，尤其是阻碍了明清时期资本主义萌芽的发展，造成中国社会的长期贫困和落后。 封建国家土地所有制——有王田制、屯田制、均田制三种形式 ▲屯田制： 目的：主要是为了戍边和保证军需。不少朝代都实行过，如西汉、东汉、曹魏、蜀、金朝、元朝、明朝、清初都实行
民法典对所有权制度的修改及解读
完善了财产征收补偿规定 国家出于维护社会公共利益的需要，或者因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依据法律规定的权限和程序可以对组织、个人的财产进行征收和征用，应当依法保护财产所有人的合法权益。 征收是指征收主体国家基于公共利益的需要，以行使行政权的方式强制性地取得集体、组织或者个人的财产所有权并依法给予补偿的行为，经过征收，集体或者个人的所有权被强制转移到国家手中。对比《民法典》第243条与《物权法》第42条关于征收的规定，主要变化在于： 一是改变征收给予拆迁补偿的规定，确定征收组织、个人的财产应当依法给予征收补偿；二是确定对农村集体所有的土地的征收，应当及时足额支付补偿征收费用；三是明确规定补偿费用的标准，包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅及其他地上附着物和青苗等的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。通过对征收部门施加及时支付补偿款的义务，明确必须补偿的费用范围，从而有效保障失去土地的被征地农民的居住和生活条件，依法保护被征地农民的合法权益。 在国家对组织和个人的财产的强制征用方面，基于今年突发的新冠疫情对我国的经济发展、人民的工作和生活产生重大影响，通过总结疫情防控的经验，《民法典》第245条增加“疫情防控”作为可依法征用组织、个人不动产或者动产的紧急需要原因之一，突显疫情防控措施采用的紧迫性。 二 重点修改了业主建筑物区分所有权的相关制度 在现代都市的居住状态下，高楼林立，我们居住房屋的使用功能的发挥有赖于建筑物公共部分的维护，我们生活的幸福满意度有赖于居住小区物业和业主的相互支持和协作，因此，处理好业主之间、业主与物业服务人之间的关系，对构建和谐社会、促进高质量生活具有重要意义。与《物权法》相比，主要变化有：