商业综合体瑞安新天地系列案例研究

– 人工湖：
– 商务区：
a. 100万平米
b. 会展、贸易及批发中心、高档星级
酒店及会议设施、写字楼、餐饮、
娱乐、购物、休闲以及相关社区配
套设施
– 住宅：
a. 160万平米
b. 别墅及高档住宅
– 商业：
a. 60万平米
b. 沿江传统风格的休闲餐饮商业和集
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中式购物中心
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•Giordano Ladies •Shanghai Tang •Ports
休闲娱乐租户
•UME影院 •亚力山大会馆 •新天地壹号
•瑜伽生活馆
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新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）
•上海新天地商业详细内容——餐饮类租户举例 保罗贝香 小山料理
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新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）
产品应该适应城市商圈特点
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从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大 强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实
现当地市场的适应
•重庆天地概况
重庆天地
说明
• 重庆市沙坪坝区
• 总建筑面积约360万平方米
• 定位为重庆中央商务区的延伸和补充
• 项目建设内容包括:
出租 出租 出租
住宅
精装修高档
出售
公寓, 2万M2 2%
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天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多 个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性
• 上海天地综合体分阶段开发图示
一期工程
二期工程
三期工程
1999年
2001年 2002年 2003年 2004年
2006年 2007年
2009年
渝中区沙坪坝，东起嘉华 大桥，西至渝中区红岩革 命纪念馆
在建
•一环内，属于 城市中心，老 租借区内，老 城区改造地点
汉口中心城区永清地块，
紧邻轻轨黄浦站，连接长
江二桥，解放大道，京汉
大道，中山大道以及沿江
大道
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瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司， 目前总部位于上海
• 公司于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截
商业 写字楼 公寓 住宅
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以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市 地标
•上海新天地商业详细 内容
•上海新天地简介
• 规划单位：美国SOM公司 • 规模：总占地面积3万平方米
建筑面积6万平方米；商铺近115家 • 开业时间：2001年12月 • 消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客 • 开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合
商业综合体瑞安天地系列案例研究
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天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个 综合体的高端品味和资产价值的提升
天地系列产品特点
•进入 城市
–已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉
•选址
–城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通 条件要求较高
•产品
•经营 策略 •开发 步骤
至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币
• 目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约
840万平方米
• 瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项
目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地
段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施
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上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住 宅外主要采取出租方式获利
•上海新天地功能类型
•上海新天地功能构成比例
•上海新天地各功能类型及经营模式
住宅, 68万M2
54%
商业, 6万M2 5%
写字楼, 50万 M2
40%
商业 写字楼 公寓
类型
生活方式 购物中心
甲级
酒店式
经营模式
•上海新天地商业详细内容——购物类租户举例
VIN酒类零售店
Hugo Boss
MANGO
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新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）
•上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例
亚力山大会馆
UME国际影城
Y+ 瑜伽馆
Biblioteka Baidu
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杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭 州消费市场，是其发展缓慢的重要原因
–以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、 休闲聚集区
–商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理
–由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多
期逐步开发
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天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和 体量巨大
• 瑞安地产天地系列项目概况
上海 重庆 武汉
占地面积 总建筑面积 （万平米） （万平米）
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新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休
闲购物场所
•上海新天地商业详细 内容
•新天地各业态面积占比
•各业态租户举例
娱乐
15%
购物 40%
45% 餐饮
餐饮租户
•小山料理 •翡翠酒家 •鼎泰丰
•保罗贝香 •露娜西餐 •彩蝶轩
购物租户
•Hugo Boss •MANGO •MISS SIXTY
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上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞 安地产在其他城市的开发提供了样板
•上海新天地改造整体规划
•说明
5个建筑群构成： A部分：太平桥人工湖绿地 （完工） B部分：新天地休闲购物广场（完工） C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工） D部分：企业天地甲级办公楼区（在建） E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）
•杭州西湖天地概要
西湖天地二期规划图
说明
•概况 –占地5万平米，总建筑面积5.2万平米 –杭州独特的园林、历史建筑为基础 –自然与时尚的融合、历史与现代的对话 –餐饮、零售、文化及娱乐为一体
•失败原因： –与当地消费者消费水平不符 –照搬上海模式 –成为旅游观光而不是城市居民的消费场所 –缺乏住宅、商务等重要配套设施 –缺乏目标消费群的数量支持
功能组合
状态 选址类型
具体地址
52 126 61
130 360 150
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅 h
部分投入
运营 城市中 心
在建
•区域非中心 位置，具有良 好自然和交通
条件
卢湾区淮海路商业街的南 侧，东面到西藏路，南面 至合肥路，西面至马当路