房地产产业结构分析

中国房地产业市场分析报告

专业：金融三班

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中国房地产业市场分析报告

商学院2017级金融三班15170346 崔子轩

目录

概况 (1)

第一节历史 (2)

一、中国房地产业的发展阶段 (2)

二、供求关系 (5)

第二节产业结构 (8)

一、市场集中度 (8)

二、产品差异化程度 (10)

三、进入壁垒 (12)

第三节市场行为 (13)

一、价格行为 (13)

二、非价格行为 (13)

三、企业并购 (14)

第四节市场绩效 (14)

一、规模经济效率 (14)

二、资源配置效率 (15)

三、闲置面积 (15)

第五节公共政策 (16)

一、限购政策 (16)

二、价格管理 (16)

三、规范行业发展 (16)

概况

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业有以下特性：房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；房地产的高质耐久性；房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。在本文中我们主要研究房地产的开发、建设、销售。

第一节历史

一、中国房地产业的发展阶段

我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。

第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

可以明确的一点是，中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。1978年，有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？”第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。1990年，中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。

第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生

进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。

1980年被称为中国房地产的元年，这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。

1981年，中国才开始有房价数据这一说法。

1984年，城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察，之后在广东佛山召开会议。中国房地产产业概念正式被提出，房地产业从此登上历史舞台。

1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。所以，1987年中国地产才开始真正进入商品化

第三个阶段（1988-1997）：第一个快速飞跃的十年

1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开。2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。

1988—1997年，这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。

第四个阶段（1998-2003）：市场化开始

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在1998年上半年熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。为了遏制市场进一步下滑的危险，国家决心培育新的经济增长点。出台了一系列刺激房地产发展的政策，最具代表的是7月3日，下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度被废止，标志房地产开始市场化。

2003年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

第五个阶段（2004-2013）：第二个黄金十年发展

2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年，也是国家对房地产密集调控的十年。2004年“8.31”大限开始到2013年，国家及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。

此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。

中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。但到了2013年的房地产市场总体特征就是震荡上行。由于各地并未严格执行调控政策，房地产市场出现明显回暖，尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨，虽然各地相继收紧调控政策，但也没能将房价束缚住。

第六个阶段（2014-2018）：转型及长效机制探索阶段

经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后，房地产逐渐走向白银时代。房地产已经成为大房企的游戏，市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。

据当时数据统计显示，公布2014年销售业绩的企业共37家，其中仅15家完成年度目标，且这些企业大多集中在千亿级别房企中。对此，业内人士表示，房地产黄金十年基本已经宣告结束，未来房企告别单一的房地产销售模式，谋求转型和跨界已经成为发展方向。