地产项目投资与评估

项目投资与评估

辅导培训

本课程重点与难点：

1.投资项目可行性研究；

2.市场预测方法；

3.资金的等值计算；

4.投资项目财务评价；

5.项目国民经济收益和费用的调整；

6.投资项目国民经济评价；

7.盈亏平衡分析；

8.敏感性分析；

9.投资方案动态比较方法等内容。

本课程在教学过程中将分别在每一章中标出重点与难点，并安排一定数量的复习思考题，使学生能够随着教学进程掌握这些重点和难点。

第一章投资项目评估概述

一、可行性研究的概念和作用

概念

投资项目的可行性研究是指在投资决策前对于拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证，对项目建成后的综合效益进行科学预测和评价的一整套科学研究工作。

作用

1.开展可行性研究是提高投资效益的首要措施

2.可行性研究是项目决策的依据

3.可行性研究是为项目建设筹措资金的依据

4.作为项目主管部门商谈合同、签定协议的依据

5.作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备以及采用新技术、新设备及其研制计划、工业性试验等工作的依据

6.作为环保部门审查项目对环境影响和向项目建设所在地申请建设执照的依据

7.作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训等工作安排的依据

8.作为国家各级部门编制固定资产投资计划的依据

9.作为为项目投产后下达总的利润任务，为经理人员提出评价标准的依据

二．项目评估在投资决策中的地位和作用

项目评估

在拟建项目投资或银行发放贷款决策之前，以项目可行性研究为基础，以综合效益为中心，从决策者的角度对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的评审与估价

1.项目评估是促使项目投资正确决策的保证

2. 项目评估可以为项目取得必要的投资和贷款创设条件

3. 项目评估是把项目微观效益同宏观效益统一起来的手段

第二章 投资项目市场分析 一．市场分析的概念和作用 概念

市场分析是指通过市场调查和市场预测，根据项目产品的竞争力、市场规模、性质、特点等，对项目所生产的产品的市场状况作出的分析 作用

1.是项目投资的前提和先决条件

2.是确定项目建设规模的重要依据

3.是制定项目产品方案的重要依据

4.是选择项目技术装备和厂址的依据

5.是制定产品销售规划的依据 二．市场预测的内容和方法 内容

1.市场商品需求总量的预测

市场商品需求总量为市场上有货币支付能力 的全部商品需求量 2.市场需求构成预测

市场需求构成按其性质可分为消费品需求构成和生产资料构成两大类 3.消费者购买行为预测

消费者购买行为预测是指通过对消费者的购买动机、方式和心理等各方面的调查来分析预测商品需求的变动趋势 方法

1.定性预测方法

2.时间序列法

3.因果分析法

4.消费水平法(弹性系数法)

5.产品寿命周期分析 三．弹性系数的概念

弹性系数是指某种变量对另一变量变化的反映程度，是两个相关变量变化率之比。计算公式

当E =1时，表明两个变量增长率相同，称为等度效应弹性；当E >1时，表明因变量增长率大于自变量增长率，称为强效应弹性，弹性较大；当E <1时，表明因变量增长率小于自变量增长率，称为弱效应弹性，弹性较小；当E =0时，表明完全没有弹性 。

y x x y x

x y y E ⋅∆∆=∆∆=

(一)需求的收入弹性系数

需求的收入弹性系数反映的是当收入(如居民人均货币收入)变化时，消费者对某种商品需求量变化的程度。其计算公式是

当需求的收入弹性系数大时，说明消费者的收入增加程度引起的需求变化程度大；反之，引起的变化程度小 (二)需求的价格弹性系数

是需求量变动的比率与价格变动的比率的比值。它表明当某种商品价格变化时，消费者对该商品需求量的变化程度。计算公式为

(三)需求的交叉弹性系数

产品需求还可能受到相关产品、互补产品或互代品的价格影响。需求的交叉弹性就是指相关的两种产品中的一种产品的价格变动引起的另一产品需求的变动程度。如：产品A 对产品B 的交叉弹性系数

第三章 建设规模分析 一．生产规模的含义

又称企业规模，是指劳动力、劳动资料和劳动对象等生产要素和产品在企业内集中的程度，它反映了企业生产能力的大小。衡量生产规模的指标主要有生产能力、产量、产值、职工人数和资产价值等。可以根据行业特点采用不同的标准。 二．盈亏分析法

又称效益法，是指对产品经营情况进行分析从而确定生产规模的一种方法 1. 线性盈亏平衡分析法

又称本量利法或保本点分析法。其计算公式为

00000)()(Q I I Q I I I Q Q Q t t ml E

⋅∆∆=--=000000Q P P Q P P P Q Q Q E t t pl ⋅∆∆=-÷-=A B B tB A tA B B tB A A tA AB Q

P

P P Q Q P P P Q Q Q E

00000000⋅--=

-÷-=

V H P F

Q V P F Q --='-= 或

第四章 生产技术方案与公用工程设计方案 一、厂址选择的方法 1.方案比较法

是指对初选的几个厂址方案列出厂址方案的比较表，进行初步分析比较，然后再比较投资费用和经营费用，从而确定厂址的方法。

厂址的方案比较，可以分为技术条件比较和经济条件比较两个方面。

把经初步分析确定的方案进行建设投资和经营费用的比较或追加投资回收期的比较。其公式是

计算得出的结果与行业规定的标准投资回收期进行比较，若追加投资回收期小于行业标准投资回收期，说明追加投资的方案可取 。 2.评分优选法

评分优选法是一种定性问题定量化的实用优选方法，其分析步骤如下

第一步，首先在厂址方案比较表中列出主要的影响因素，按照各因素的重要程度分别赋予不同权数

第二步，对每个可选地址进行考察，分别给出各厂址的等级系数，然后将该系数乘以相对应的权数，算出各因素的具体得分

第三步，最后把各厂址的每个因素得分全部加总，总分最高者为最佳的厂址

2112

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i i W P K ∑

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