成都大邑项目全案建议书

成都大邑项目全案建议
书
Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
致：四川东方圣地置业有限公司
大邑城南项目：全程策划建议
[摘要]
一、本项目的LOGO
1案名：东方*绿邑东方森都，东方锦苑，东方名庐，东方美庐
2建筑名
1.组团名
2.标志
3.标准色
4.标准字体
二、投标公函
三、大邑县房地产市场分析
四、本项目分析及定位
五、项目命名策划、设计方案的建议
六、对本项目营销推广及价格策略的建议
七、本项目营销人员的组织架构、策划、销售负责人简介
八、营销代理模式及详细的受费标准，代理保证；附《营销代理合同》
[详细内容]
项目特色：以电梯公寓，花园小区，高尚别墅，文化住宅为特色
一、项目总论
本项目地块位于大邑大道，紧临大邑中学，用地性质是商业住宅用地，用地面积亩（68180.34平方米）。

东边和西边以邑新大道、大邑大道为界，大邑中学就在该地块东南侧。

该地块不满足“五通一平”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通）条件；现在已经拆迁部分地块由西向东呈逐步倾斜状态，西南角为最低点，并且这一地块地面上附有少许树木、农田及高压输送线。

二、项目的LOGO
1. 案名
2. 建筑名
3. 组团名
4. 标志
5. 标准色
6. 标准字体
三、投标公函
四、大邑县房地产市场分析
（一）了解大邑县宏观经济指标
近十来年全县地区生产总值、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、财政收入、农民人均纯收入和城镇居民可支配收入等主要经济指标保持了较快增长，达到或基本达到了年度计划进度要求。

2005年城市建设成效显着。

城区面貌整体提升。

新城区采用市场化配置资源的方式，新引进了银都房产、天邑花园、东方圣地（本项目）等8个房地产项目，到位资金亿元,盘活存量土地500余亩。

工业集中区完善了一期水、电、气、路、通信、排污等基础设施建设，启动了二期基础设施建设。

城区综合管理力度加
大。

市政设施完好率达95%，城市绿化率达32%，绿地覆盖率达34%，人均公共绿地8.6平方米。

年末城市铺装道路长度69.78公里，铺装道路面积142.9万平方米。

2006上半年，全县实现地区生产总值234400万元，比去年同期增长%，超目标值个百分点，其中第一产业增加值增长%，第二产业增加值增长%，第三产业增加值增长%。

（二）大邑县房地产市场（宏观）
1. 大邑县房地产宏观市场条件表现在以下几个方面：
1997年，大邑县领导提出了“以城养城，自求平衡”的城市建设路子，以城建、规划、林业等政府职能部门为主体，组建了数家房地产开发公司，开始了大规模的旧城改造工程。

短短四年时间，全县城市建设共计投入资金10多亿元，先后实施了“拆迁、建设、光彩、包装、绿化”五大工程，共计拆迁房屋5000多户，拆除旧房面积万平方米，新建还建房、商品房近100万平方米，使得大邑城内一条条老街迅速“变脸”，全城面貌焕然一新，大邑县的人均住房指标大幅提高，被评为四川省小城镇建设的十大模范之一。

当我们今天站在大邑街头时，环顾四周，仍不得不对大邑人的气魄所折服。

但是，也应该看到，这是在特殊条件下的一场特殊的大规模房地产开发活动。

这种开发建设的方式在大邑不可能再现，如外地来大邑考察得出的结论，今后任何地方也不可能“克隆”大邑的做法。

随着开发任务建设的完成，大邑县参与其事的房地产公司都已经陆续结束开发活动，并将逐步退出房地产市场。

根据大邑县房管局统计，去年全县商品房均价1600元/平方米。

与2004年相比，这一数字增长了120％。

大邑县的房地产二手房交易市场也在不断加温。

在当地政府主管部门的引导下，二手房交易市场日趋活跃，无论是交易件数还是交易面积，金额都再创新高。

截至去年12月底，二手住房交易件数为620件，交易面积为70215.36平方米，交易金额为万元。

商业用房交易面积为37458.15平方米，交易金额为万元。

大邑房地产市场从表面调查研究，大邑房地产市场受到以下几个方面因素影响：历史因素：素有“蜀之望县”之美称，历来为名流商贾云集之地。

历史上的安仁古镇以刘氏家族为代表，文化内涵十足。

环境配套：大邑与山为邻的居家环境是令人羡慕的，靠山傍水，环境优美，体验山水的灵性、森林的浪漫、清新的空气，还可享受便利的城市服务设施带来的愉悦。

绿化率%，森林覆盖率%，造就了“森林大邑”的美誉。

在这样一个依山傍水，气候温和的地方，大邑的房价是极具诱惑的。

有人说，这里是“5＋2”式都市生活的理想居住地。

大邑县的旅游资源富集，并独具特色，在方圆几十公里范围内有国家级风景区西岭雪山，国家级重点文物保护单位刘氏庄园陈列馆，中国道教发源地鹤鸣山，中国佛教早期传地雾山，花水湾温泉度假区等众多的自然景观和人文景观。

交通因素：距离大城市繁华很近，距离大城市喧嚣很远，中心城区距成都市区４０公里，从成都只需３０分钟车程，至双流国际航空港３５公里，并且３１８国道和川西旅游环线穿境而过。

大邑可经擦耳、双流、武侯大道二级公路直达成都双楠，也可经崇州至温江连接光华大道的快速通道已列入规划，这两条不收费的快速通道使成都与大邑之间更方便、更快捷。

政府的大力支持：大邑长期坚持“构建阳光政府、打造诚信大邑”，以开放的姿态、诚挚、真情欢迎企业投资。

大邑县政府对大型开发项目开发原则是“最大限度优惠、最低限额取费”，实行“一事一议、特事特办”，鼓励大型房地产开发企业来投资高端、精品楼盘。

这对大品牌开发商带动大邑房地产发展的速度和品质，大邑为房地产开发企业创造了良好的服务环境，并实行高效率工商注册登记和审批。

前瞻定位：大邑有着丰富的旅游、文化资源，环境优美，非常适合居住，是房地产投资的一块热土。

大邑按照旅游房产、文化房产、生态房产、城市房产以及庄园房产五大特色区域的发展定位，坚持突出园林特色，形成独特的自然、人文景观；突出山水优势，做到显山露水；突出文化品位，使现代与传统融合。

规划优先：初步形成了新城北区高档住宅、新城南区环境住宅、滨河路沿线商品住宅三大发展态势。

近期基础设施改造：大邑县政府目前全力推进新城南区和新城北区的规划建设工作在南延线、新城北区、滨河路、二环路、安仁古镇、花水湾等重点区域推出更多、更优的地皮资源。

使大邑南部新区整体基础设施得到极大改善。

一个城市的人均GDP超过3000美元时，城市空心化就比较明显了，今年成都人均GDP预计将达到2000美元。

从目前来看，成都市民的居住地选择已经有迹象开始向温江、华阳、双流、郫县和新都等一线郊县转移，但远未形成一种社会潮流，短期内向大邑转移的可能性更不是很大。

因此我们判断近三五年内，甚至更长一个时期内，成都人不会大面积的选择到大邑居住。

换句话说，近年内将成都人作为我们的目标客户群是不现实的，大邑房地产市场仍然将是一个地方性的，封闭的本地市场。

但是“青山绿水”的大邑的确是一片潜力之地，通过对本项目面向大邑本地市场的开发也将能获得更大的发展。

2.本项目临近地段房地产市场走势分析（微观）
1)区位特点（location Characteristics）
今年是项目年，大邑县有关方面积极备战，目前，这种努力正发挥出强大的吸引力。

100多位开发商齐聚大邑，与当地政府相关方面一起，为其房产的腾飞、旅游的提速，勾画出了未来大邑的新面貌。

经过两年来的不懈努力，大邑房地产开发已有了良好的基础。

成温邛高速公路的开通，加快了大邑对外开放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均价，已经由2003年的几万元一亩上升到了30多万元一亩。

城区房地产均价由每平方米600余元上升到1300元每平方米。

目前，大邑已有华地房地产、立泰房地产、川喜集团、美饰家园、宁波银都、江口醇集团等10余家房地产开发企业进驻，升晖花园、仁和花园、上林、逸都、温泉华庭、丽景怡园、美饰花园、西岭名苑等一批中高档房地产项目开工建设，年内将有一大批商住楼交付使用。

未来，大邑将是生态、文化、旅游、城市房产共融的一座美丽新城。

将来，大邑新城南区将是城市房产的代表。

该区需求旺盛。

绝大多数行政、企事业单位干部职工有换房需求，工业集中区的建成也将带来极大的购房需求。

另外，成都五城区及省内外人士到大邑投资购房前景看好。

据了解，新城南区是以８０多米宽的大邑大道为中轴线，呈扇型向南平铺展开，规划总面积２．３平方公里，规划居住人口１．１万人，规划居住用地１７００余亩。

规划区域内建筑以多层为主，绿地率３５％以上，采用“居住区———小区———组团”的三级结构模式。

该区域区位优势明显，临成温邛高速公路出入口，可顺利到达县内各旅游胜地；区内道路、水、电、气、网等市政基础设施完善，是商务、办公、居家的理想场所。

南区面山邻水，是理想的办公、商住综合区。

南区地处县城晋原镇南面，规划总面积约4平方公里，可开发用地面积2100亩。

该区以南街延伸线作为中轴线，呈扇形向南平铺展开。

区域内地势平坦，北望群山含黛、南伴斜江绿波，将建成商务、办公、居家的场所。

本项目位于大邑新区南部地块，该地块的交通便利，居住氛围浓厚，交通便捷。

本项目地段使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。

交通基础设施中大邑县政府新建设的大邑大道将直接影响本地居民传统的居住意识，这种交通便利性将会吸引本地人流居住观念，造就无限的商机，为本项目楼盘埋下升值的伏笔。

由于大邑城市化发展比较快。

居住地市政设施还不齐全，位于城市主次干道。

附近新建的居住小区配套齐全，环境优美，人们得到了高质量的现代生活享受，给大邑人留下了深刻的印象，起到了一个示范作用。

教育、文化是永不过时的宣传王牌。

与充满文化气息的大邑中学为近邻，将陶冶居民的情操。

该细分区域房地产市场需求也不可忽略。

市政投资重点的转移给新区带来更多的机遇。

各项配套生活设施将进一步齐全。

对外交通的不断完善，该项目周边街区将吸引更多的企业开发、投资，使得本街区远期发展更好。

正因为以上利好因素，促使像浙江银都房产、东方圣地房产（贵企业）等一些有实力的地产商加入，将会令此路段楼盘的竞争日趋激烈，时下此路段多为大盘，开发时间长，有些知名度和美誉度的楼盘，如上城等楼盘。

2)本地段楼盘购买对象及购买心理（Purchase the mental state）分析
现在随着大邑的交通条件越来越好，与成都的空间、时间距离越来越近，且大邑有着很好的自然条件，在房地产发展方面，是一个新兴区域，大邑政府所表现的开发力度和经营理念也为大邑的房产市场提供了良好的发展环境，我们通过对本地段简单的街头路访进行了初步的市场心理了解，从表象市场研究，我们了解到大邑人的思想观念并不是很保守，我们发现许多大邑朋友都有改善居住条件的强烈愿望，他们和成都以及其他地方的人们一样，都追求美好的生活。

从这个认识出发，大邑现在的房地产市场应该被理解是一个表面“过剩”的，存在严重产品结构性缺陷，高端购买力被压抑的市场，具体表现在：
规划设计方面：目前现在二级市场上的房屋户型面积都普遍偏大，而本地段的楼盘也都迎合了了当地的市场，开发大面积大户型的房屋，但是国家新的政策出台后，大户型为主力的时代已经过去，所以相对于本项目的规划要在面积大小，空间宽敞上做文章，在对大邑县当地市民的了解中，我们感受到市民比较关注小区环境的好坏，在购买房子所在的小区时候都要求有较高的绿化率，有足够资金积蓄的市民也表示最好是有较好的景观设置，至于朝向，最好是南北对流和朝南；而小区的建筑风格，大部分受访者表示不太才意，只要小区楼房的外形好看就好；对于会所的配置，几乎全部的受访者表示小区拥有会所是必要的，而且绝大多数实力阶层人事认为会所的功能应以实用为主，要每家每户都能使用；同时我们收集到的数据也表明小区内及小区附近，都必须有足够的配套设施，例如小学、医院、菜市场等，最重要的是能方便人们的生活，最后要说明的是，虽占的比例逐步下降，但是大邑县城居民喜欢多层住宅的市民较多，这体现出当地的居住习惯，并且日后交纳的物业管理费也相对少一点；
销售方面：目前根据大邑县房管局统计，去年全县商品房均价1600元/平方米。

与2004年相比，这一数字增长了120％，大邑楼市主力户型在70平方米——120平方米左右，大部分是多层，这是喜爱多层的成都人所看好的。

而快速的增长态势，以及大邑市民逐步追求优良的自然生态环境，让许多人心目中建立起自己都市生活的理想居住地形象，这也为我们做产品定位有参考价值；
物业管理方面：竞争楼盘“上城”的物业管理费为0。

8元/平方米/月，西岭名苑为0。

4元/平方米/月。

丽都花城为元/平方米·月。

大邑居民对高水平的物业管理还不能有个明晰的概念，只是希望得到物廉价美的服务，小区的清洁卫生、园林绿化、安全保卫、附加服务等应该规划、系统、标准；
通过表象市场研究，我们可以看出现在的买房者变得越来越理性。

他们已经认识到，现在大邑的房地产市场已经从卖方市场进入买方市场，只要手中有钱就不怕买不到房子，所以他们在选择楼房的时候会更为谨慎。

通过数据资料的影响因素，我们可以大致地设定我们楼盘的购买对象：年龄在26—45岁之间，收入较高，他们当中大多数的学历在大专以上，至于来自哪个地方，从事哪个行业我们不加限制，具体的细化分析，这里暂略。

3)对手盘分析
基本指标1
楼盘名称丽都花城
地址大邑围城路南段130号
开发商四川省川喜集团实业有限公司
物业类型多层+电梯公寓
工程进度一期建设中交付日期年底一期交付
项目规划总
体
规
划
规划建筑
面积
72650平方米
基本指标2
4)物业出租情况分析
本路段沿线出租性的商铺较多，但多数租赁物业都是小单位，没有大规模的商场。

现在正在销售的上城临街商铺面积目前未对外公布，它们的投入使用，将为本地段增添浓厚的商业氛围。

同时，本地段对手楼盘的车为都采用销售形式，同是本地段的商铺，西岭名苑的商铺销售单价为3000元/平方米。

其次，大邑县城中心最好口岸位置的商业铺面的月租金为55元/平方米。

5)结论
距离三环路20多分钟车程的大邑，目前这里的房价在1600元/平方米左右。

粗略算算，在成都五城区买一套房子的钱，在大邑可以买3套房子。

大邑的房地产市场正在和这个城市的发展节奏一样，在快速增长。

根据大邑县房管局统计，去年全县商品房均价1600元/平方米。

与2004年相比，这一数字增长了120％。

今年1—3月，拍卖出让土地3宗，共240亩，楼盘开工面积3万余平方米，商品房交易429套，交易面积52971平方米。

据了解，大邑现在已有多个房地产项目楼盘，天邑花园、立泰房产、川喜房产二期也即将动工。

今后，大邑将不断引进品牌开发商入驻，做到高端楼盘和大型精品楼盘层出不穷，本项目周边的居住人群和环境也会热闹起来，更加具有人气，附近的生活配套也会逐渐完善，将来南边的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成为大邑居住选择的主流地域。

此外，大邑楼市主力户型在70平方米～120平方米左右，大部分是多层，这是喜爱多层的大邑人所看好的。

而快速的增长态势和极具市场竞争力的价格，以及优良的自然生态环境，让大邑成为许多人心目中的“5＋2”式都市生活的理想居住地。

此外雪山、森林、温泉、庄园、道源也已成为大邑五大旅游品牌，旅游地产也已成为大邑旅游的一张响亮的名片。

随着生活观念的改变，旅游房产也成为一种潮流、时尚和大趋势。

大邑素有“山川灵秀之乡”的美称，旅游资源丰富，景观类型齐全，自然与人文景观交相辉映，其中沿西岭雪山、高堂山、雾中山、鹤鸣山、西岭国家森林公园、静惠山公园、花水湾温泉区等风景旅游区将是大邑旅游房产发展的重点区域。

据了解，大邑拥有旅游界许多的唯一，山、河、湖以及森林人文资源丰富，可用于旅游房产开发的土地资源也相当多。

目前花溪温泉酒店，依托花水湾温泉度假区，以回归自然、反璞归真的开发理念，已经成为川西旅游地产的成功典范。

大邑县成功通过国家级生态示范县的验收，成为成都市第三批国家级生态示范县。

按照规划，大邑县城晋原镇将从10平方公里、10万常住人口的现有规模发展为一个以旅游服务、综合产业、房地产发展为主的、拥有20万常住人口、21平方公里规模的生态型中等城市。

新城南区现在总的面积是2500亩，主要规划是居住用地。

本项目将延续大邑旅游房产的特色文化，突出本项目浓厚的文化氛
围、舒适的生态环境、惬意的绿意昂然，加上经典的设计、健康的生活、顶级般的配套无疑是最佳的卖点，形成品牌差异。

本项目如以“小高层+多层+叠拼别墅”的组合，将填补大邑高端房地产的空白，届时这里势必成为置业者关注的新热点。

四、本项目分析及定位
●本项目分析
（一）、地块环境条件
1.土地性质综述
项目用地面积亩
用地面积：亩；
用途：商业住宅
容积率：<；
绿地率：≧35%；
建筑密度：<45%；
用地性质：商住用地商业用地<20%;
2.地块周围景观综述
在附近对于近景和远景来说都不佳，都是一些建筑物，旁边的上城正处于一期50亩的开发期、西岭名苑已经接近尾盘销售，其小区规划相信能弥补景观不佳的不足。

邻接大邑中学（学校内的环境）对本项目的外环境景观有一定的辅助作用。

3.环境卫生、社会治安情况
环境卫生从道路绿化上在大邑县城已经处于比较好的水平，但是据我们了解，近期本地段的几块土地已经拍卖出去，在今后2年内的施工噪音和扬尘可能对我们在销售本项目时有所影响。

本地段属于大邑县政府力推的环境品质高的居住带，目前的周边的治安环境总体上还处于平稳状态。

4. 地块周围的交通条件综述
本地块的公共交通极为便利，紧临大邑大道（双向6车道），宽敞平整，不存在任何交通瓶颈限制。

本地段各楼盘到达大邑县城中心距离车程仅2分钟。

本地块离成温邛高速公路出入口仅5分种车程。

不过本项目另外面向的邑新大道交通状况却不十分理想，加之该路段周边环境复杂，这就需要我们以后将主要精力（商铺和主出入口规划）放在面向大邑大道上。

5. 配套设施
菜市场：本地段前期上城的开发商和大邑县政府进行了协调后，政府将在上城规划的社区道路上规划并修建“综合农贸市场”，作为对“上城”项目的配套支持；但该农贸市场具体距本项目的实际距离我们还没有相关资料，所以这点上我们在后期的规划中会关注此项。

商业：在本地段上几乎没有合适的成形商业，作为比较盘“上城”目前在邻大邑大道侧修建了一定规模的商业街，在其社区规划道路上也修建了临街商铺，但是总目前的体量和以后此路段的发展，现有商铺不足以满足近期开盘几个项目人们的生活配套需要。

所以，我们也将着重规划一些商业配套设施及修建一些临街商铺。

小学：周边小学配套设施，目前上城已经与大邑县政府达成了意向，在该项目主入口对面修建一所公办小学，我们还无法获取该小学规划的详细数据，这一数据因为涉及到是否本项目也要进行相关配套设施的修建，所以我们将继续进行重点关注。

中学：与大邑中学为邻，中学教育配套齐备；
医院：目前周边无大型的社区配套医院
体育娱乐设施：街道上零星布局有简易的健身器材，体育娱乐设施不齐备
银行、邮局、酒店、其他等：缺乏
（二）项目地块的优势分析
在对项目进行营销策划建议前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析：（附SWOT分析图）
1.优势分析
1）用地规模：大地块开发能形成规模效应，一方面有利于开发商降低项目单方开发成本费用；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的生活配套设施，幽雅的绿化环境，营造好小区的生活氛围，必将增强该项目的市场竞争力。

2）交通条件：交通条件十分便利
3）文化氛围：本地块对于那些渴望自己的孩子以后能够得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择，（其中大邑中学在当地的教育质量数一数二，“上城”也得到政府支持在小区内配备民办学校，将来也可方便周围居住家庭的小孩上学教育）。

4）性价比高：同等品质，户型上，价格更占优势（详细见规划设计）
注：我们将在合约签定后更充分的进行资源分析、整理、挖掘、比较、参考，以最大限度降低投资风险
2.劣势分析
1）自然景观：自然景观缺乏，需要大量进行人造景观的修建。

2）噪音污染：本项目地块位于两条主干道之间，噪音势必是影响本项目品质的一个原因，做好规避方法
3）周围配套设施：附近的配套设施不齐全，将增加本项目的配套设施投入。

3．项目的机会分析
从上面提到的本地块的几个方面优势，特别是精品建筑、精致生活元素的表现优势，是本地段其他楼盘无法比拟的。

竞争楼盘“上城”有9000平方米的人工湖泊环绕整个楼盘的卖点，所以我们要考虑在绿化环境，生态环境上面优与前者，淡化我们的不足。

户型的多样性，功能性，选择性优与其他楼盘
4．项目的威胁分析
本项目的威胁，应从几个方面来分析：
一．是大邑大道沿线的一些楼盘，如上城等，这些楼盘现在在市场上卖得不错，因为离本项目较近，因此，他们对本项目有一定的威胁性；
二．是离本项目周围地段的一些楼盘；。