土地增值税培训实务解析

征税范围
一、若在股权转让环节征收土 增税，则增值额为2500万元， 增值率为83%;B公司后续转让 时增值额为4500万元，增值率 为82%。
二、若股权转让环节未征收土 增税，则B公司后续转让增值额 升至7000万元，增值率升至 233%。
土地增值税计税收入
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（1）收入简介
收入
三个阶段
确认计量
土地增值税实务解析
目录 CONTENTS
01 土地增值税征收范围 02 土地增值税计税收入 03 土地增值税扣除项目 04 土地增值税清算
土地增值税征收范围
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征税范围
基本规定：对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入 的单位和个人，应当依照规定缴纳土地增值税。 判断：出租、抵押、开发产品转为自用、交换房屋、司法拍卖、转让股权、 资产划转等。
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报[2000]32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转 让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现 的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地 增值税的规定征税。
（2）预征依据
1090÷1.05
1090-31.14
计税方式 简易计税 一般计税
增值税预缴依据 1038.1万 1000万
预缴增值税 31.14万 30万
土增税预征依据 1058.86万 1060万
1090÷1.09
1090-30
预征土增税 21.18万 21.20万
结论：土增税预征依据 增值税预缴依据，公式为： 简易计税：土增税预征依据=增值税预缴依据×（1+2%） 一般计税：土增税预征依据=增值税预缴依据×（1+6%）
假设条件不变，该企业另 收到回迁户补差价款2000 万元，如何处理？ 拓展：其他税种
敬请指正！
思考：企业拥有选择权？
（3）共同成本的分摊方法
案例：甲企业出资10000万元购入10万m2的土地，分两期开发：一期为 商品房，占地6万m2 ，容积率为4，已售90%；二期全部为自持商铺（自 用及出租），占地4万m2 ，容积率为2。甲企业按建筑面积法分摊土地成 本，保留成本2500万（计入无形资产），已售产品结转成本6750万元。
（3）清算收入
一般计税 收入额 成本额 差额
会计 1000万 400万 600万
企业所得税 土地增值税 增值税
1000万 400万 600万
1036万 436万 600万
销售额600 万，发票价 款1000万， 销项税额
90万
财会[2016]第22号文
土地增值税扣除项目
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（1）扣除项目简介
1 • 取得土地使用权所支付的金额 2 • 开发土地和新建房及配套设施的成本 3 • 开发土地和新建房及配套设施的费用 4 • 与转让房地产有关的税金 5 • 其他扣除项目：（1+2）×20%
3.4亿 0.37 其他6.4亿 回迁房0.92亿 其他3.68亿
3.4亿 0.46万
（4）拆迁安置业务
土地增值税 收入 成本 毛利 增值额
安置前 6.4亿 3亿 3.4亿 2.5亿
视同销售 8亿 4.6亿 3.4亿
2.02亿
视同销售时，企业所得税收入等 于成本，同时增加了土地增值税 加计扣除基数，导致增值额进一 步下降，太划算了！
（2）利息费用的扣除
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融 机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利 率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的 金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 ②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的， 房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成 本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
①总销售比率为（5.4+2.2）÷9.5=80%
②总销售比率为（5.4+3.5）÷9.5=93.7%
（3）尾盘销售的处理
国税发[2006]187号：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售 或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金 额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
(4)拆迁安置业务
（4）拆迁安置业务
案例：某房产企业就地安置回迁户，还房面积2万平米，开发成本3亿元，总可 售面积为10万平米（含回迁面积），均价为8000元/平米（不含税）。
土地增值税处理：视同销售确认收入1.6亿元；同时确认为拆迁补偿费。
企业所得税 收入
安置前 6.4亿
成本
毛利 单位成本
3亿
（2）利息费用的扣除
案例：某房地产开发项目的相关支出为：土地价款及相关费用8000万元， 契税300万元；房地产开发成本9000万元（含资本化利息支出600万元）； 发生期间费用2000万元（含费用化利息支出100万）。企业的利息支出均 可按项目分摊且能提供金融机构证明。 拓展：假设上述条件不变，该项目资本化利息支出800万元，费用化利息 支出200万元。
预征收入
清算收入 尾 盘收入
税会差异 税种差异
营改增的 影 响
（2）预征依据
国家税务总局公告2016年第70号：营改增后，为方便纳税人，简化土地 增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房 地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 案例：2019年8月，某房地产开发公司开始预售某楼盘（注：属于老项 目），当月取得普通住宅预收售房款1090万元（含税），分析土地增值税 预征依据，当地预征率为2%。
案例：2016年，B公司以3000万元购入一块土地，2018年，其母公司A （100%控股）以5500万元的价格将B公司股权全部（账上无其他资产和 业务）转让给C公司。 2020年，B公司以10000万元的价格将土地转让。不考虑其他因素，只 分析土地增值税。
征税范围
关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 国税函[2000]687号
土地增值税清算
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（1）清算单位的确定
国税发[2006]187号文：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项 目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
现状：清算业态以三分法为主流。
-600万
-100万
1000万
（2）清算条件的判断
应清算 1.竣工+完成销售 2.整体转让未竣工决 算项目 3.转让土地 4.申请注销税务登记 但未办理清算手续
可要求清算
1.竣工验收+销售率 85%以上或剩余可售 面积已出租、自用 2.取得预售许可证满 三年仍未销售完毕 3.其他情形
（3）清算条件的判断
案例：A公司已完工总建筑面积为10万m2的商住一体项目（总可售面积 9.5万m2 ），其中：普通住宅总建筑面积6万m2 ，已售5.4万m2 （销售 率90%）；商铺总建筑面积3.5万m2 ，已售2.2万m2 （销售率62.86%）， 不可售的公共配套设施建筑面积0.5万m2 。请分析： ①税务机关可否要求企业清算？ ②若A公司将未售商铺全部用于出租？
占地面 积法
（3）共同成本的分摊方法
土增税 房产税
企所税
总可售产品应分摊土地成本6000万，多计 1500万，其中已销产品多扣除1350万，重 新计算增值额和调减期末存货价值。
自持产品占地增加无形资产1500万，分摊 至从价计征房屋的计税原值，补缴房产税。
调增：1350万元；调减：补缴税款+少摊销 的无形资产费用。
（3）清算收入
国家税务总局公告2016年第70号：适用增值税一般计税方法的纳税人， 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 案例：接上例，该项目已完工且全部交付给业主，并达到清算条件。为简 化分析，假定条件不变，对应的土地成本为436万，分析土地增值税清算 收入。
关注
尾盘收入+停止预征+据实申报 可否合并计算+计税规则可能变化
（3）尾盘销售的处理
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
将上述公式修正为：清算时的单位建筑面积成本 费用=(清算时的扣除项目总金额-与转让房地产有 关的税金）÷清算的总可售面积
再次销售时的扣除项目金额=清算时的单位建筑面 积成本费用×本次销售或转让面积+本次转让允许 扣除的一税二费
（3）清算收入
①简易计税： 土地增值税清算收入为1090-1090÷（1+5%） ×5%=1038.1万元 注：与会计收入、企业所得税收入以及增值税销售额保持一致。 ②一般计税： 增值税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷ （1+9%） 销项税额=（1090-436）÷（1+9%）×9%=600万 ×9%=54万 土地清算收入=1090-54=1036万 思考：与会计收入、企业所得税收入以及增值税销售额一致吗？