房地产开发企业土地增值税清算税收政策解读及实务操作 (1)
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税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税 人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同 项目合理归集有关收入、成本、费用。
房地产开发企业土地增值税 清算政策解读与实务操作
纳税人学校课题组
课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶 （财产与行为税处） 吴丹 徐艳 （温江区地方税务局） （青羊区地方税务局） 余莹莹 （新津县地方税务局）
主讲人：张轶
内容安排
土地增值税基本政策概述 土地增值税前期管理分析 土地增值税政策与企业会计制度异同比较 开发项目清算审核常见问题
拆迁相关信息 有关土地成本的相关凭证 税务机关要求报送的其他资料
包括：涉及土地征用及拆迁补 偿的相关证明资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
“用地规划许可证”及附“用 地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分 期；”施工许可证“确认竣工 时间。
项目立项批准文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
本之和，加计20%扣除。 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土 地增值税。
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
《土地增值税暂行条例》
（国务院令第138号）
《土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号） 《关于土地增值税若干问题的通知》 （财税〔2006〕21号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（国税发〔2006〕187号） 《土地增值税清算管理规程》 （国税发〔2009〕91号）
通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为 2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期 清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年
第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法 律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，
房源信息登记
销售合同登记、房款收取结算登记
“销售收入确认”以房地产销 售合同或不动产销售发票确认 清算收入。
房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件 和成本截止时间。
工程综合验收报告
工程竣工验收备案表
结合房屋面积实测报告书、项 目初始产权登记等资料，审核 上述资料所记载的公共配套设 施的性质、面积与企业申报的 内容是否相符。
建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、 发票数、决算数。
开发成本、费用二级科目
重要合同管理
重点关注业务发生的真实性、 合理性，取得凭证的合法、 有效性。
日常信息、决算信息
税务机关要求报送的其他资料
• 预售销售环节
此环节需报送信息
采集商品房预售许可证、房源 明细登记表等。
房屋面积实测明细表
税务机关要求报送的其他资料
Leabharlann Baidu
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
财务会计处理
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费费 开发间接费用
开发费用（管理、财务、营销）
土地增值税清算
取得土地使用权支付价款、 土地征用及拆迁补偿费
并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清
算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658
号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定 的要求严肃处理；严控核定征收。
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核 清算时点，需重点考虑两方面因素： 第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目；
第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成
• 土地增值税前期管理相关环节
土 地 取 得
项 目 立 项
规 划 设 计
建 筑 施 工
预 售 销 售
竣 工 验 收
• 土地取得环节
此环节需报送信息
涉及土地出让、转让、用途变 更、投资、合并、分立、非货 币性交易等多种取得形式。
土地取得信息 土地完税信息
合法有效凭证包括：土地出让 专用收据、土地转让发票、契 税票据、投资验资报告及土地 评估报告、手续费票据等。
• 土地增值税征收规定
土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具 体为： 1、对保障性住房暂不预征土地增值税。 2、普通住宅预征率为1%。 3、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公
布的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普
房地产开发企业土地增值税 清算政策解读与实务操作
纳税人学校课题组
课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶 （财产与行为税处） 吴丹 徐艳 （温江区地方税务局） （青羊区地方税务局） 余莹莹 （新津县地方税务局）
主讲人：张轶
内容安排
土地增值税基本政策概述 土地增值税前期管理分析 土地增值税政策与企业会计制度异同比较 开发项目清算审核常见问题
拆迁相关信息 有关土地成本的相关凭证 税务机关要求报送的其他资料
包括：涉及土地征用及拆迁补 偿的相关证明资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
“用地规划许可证”及附“用 地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分 期；”施工许可证“确认竣工 时间。
项目立项批准文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
本之和，加计20%扣除。 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土 地增值税。
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
《土地增值税暂行条例》
（国务院令第138号）
《土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号） 《关于土地增值税若干问题的通知》 （财税〔2006〕21号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（国税发〔2006〕187号） 《土地增值税清算管理规程》 （国税发〔2009〕91号）
通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为 2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期 清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年
第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法 律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，
房源信息登记
销售合同登记、房款收取结算登记
“销售收入确认”以房地产销 售合同或不动产销售发票确认 清算收入。
房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件 和成本截止时间。
工程综合验收报告
工程竣工验收备案表
结合房屋面积实测报告书、项 目初始产权登记等资料，审核 上述资料所记载的公共配套设 施的性质、面积与企业申报的 内容是否相符。
建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、 发票数、决算数。
开发成本、费用二级科目
重要合同管理
重点关注业务发生的真实性、 合理性，取得凭证的合法、 有效性。
日常信息、决算信息
税务机关要求报送的其他资料
• 预售销售环节
此环节需报送信息
采集商品房预售许可证、房源 明细登记表等。
房屋面积实测明细表
税务机关要求报送的其他资料
Leabharlann Baidu
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
财务会计处理
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费费 开发间接费用
开发费用（管理、财务、营销）
土地增值税清算
取得土地使用权支付价款、 土地征用及拆迁补偿费
并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清
算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658
号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定 的要求严肃处理；严控核定征收。
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核 清算时点，需重点考虑两方面因素： 第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目；
第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成
• 土地增值税前期管理相关环节
土 地 取 得
项 目 立 项
规 划 设 计
建 筑 施 工
预 售 销 售
竣 工 验 收
• 土地取得环节
此环节需报送信息
涉及土地出让、转让、用途变 更、投资、合并、分立、非货 币性交易等多种取得形式。
土地取得信息 土地完税信息
合法有效凭证包括：土地出让 专用收据、土地转让发票、契 税票据、投资验资报告及土地 评估报告、手续费票据等。
• 土地增值税征收规定
土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具 体为： 1、对保障性住房暂不预征土地增值税。 2、普通住宅预征率为1%。 3、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公
布的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普