地产定位策划报告

赞 皇 项 目

前 期 策 划 案

中策地产顾问

2009年5月

方 案 说 明

本提案从市场角度出发,根据赞皇县目前的房地产环境和消费者对市场上各类产品的反应, 对本项目的市场定位、前期规划、营销策略等方面进行论证与建议。从专业的策划角度出发，以实效的操作建议和执行计划，为本项目的顺利开展提供策略支持，以达到顺利启动项目、快速回笼资金、创造品牌资产的目的。

第一部分、市场部分

1、 赞皇产业体系及发展前景

2009年，总投资1100余万元的东大街和盛贸路建设工程同时开工；西街花园旧城改造项目进展顺利；儿童公园前期工作正在有条不紊地开展；县城节点建设如火如荼……这是赞皇县今年抓住县城规划通过市政府审批，加快城建步伐，完善城市基础设施，着力打造宜居宜看山水园林城市的重要内容。

1.1据统计，去年以来为企业解决项目建设和生产过程的问题，先后共投入资金近3000万元，大大增强了企业外围环境的配套能力。

1.2 从去年开始，邀请相关专家对县城进行了总体规划，并于今年初通过了市政府审批。新的规划在遵循科学发展观的前提下，规划形

成“一城一区”的总体布局（县城区和五马山工业区），逐步形成“一带（槐河生态景观带）、两轴（通府街和太行路两条引导城市的发展服务轴线）、七区（办公综合区、西城生活区、东城生活区、教育休闲

区、产业园区、物流区及预留发展区）”的独特结构。

1.3 今年该县以县城建设的大投入、大跨越、大发展为着力点，积极谋划实施了体育大街、健康南街、大斜街翻新改造，东大街、盛贸路建设、儿童公园建设以及县城东、南入城口综合整治等二十项重点工程和十大国庆献礼项目，开创了县城建设工程开工数量、投资规模的历史新高。

2、赞皇县房地产现状

2.1整体市场现状

随着整体经济的发展和人们生活水平的日益提高，赞皇县的房地产业也处于快速起步阶段。近几年随着市政规划的逐步落实，为房地产业提供了较大的的发展机遇，形成较为先进的开发理念，但同时也加剧了行业的竞争。

目前市场上在建在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、尚城雅居等项目，相对赞皇县来讲供应量较大，存在较大市场竞争。

我们的分析；

在保证项目容积率、利润率等硬性指标的前提下具备差异化的产品定位、优秀的社区规划、舒适科学的户型、人性化的物业管理的产品才能得到当地消费群体的认可，才能在日渐激烈的市场竞争中立于不败之地。

2.2市场典型项目

【馨苑小区】

项目位置槐泉路与龙门大街交口开发商赞皇县广厦房地产开发有限公司

占地面积160亩（总占地）总建筑面积7万平米（二期 电梯多层）

容积率 2.06工程进度09年7月交房

主力户型125——140平方米，最大户型三室两厅二卫140.5平米左右

销售价格均价1600元/平米左右 ，最高1780元/平米（3层），最低1590元/平米（顶层），车库2100元营销主题崇尚极品生活 首选电梯洋房

配套设施信诚商厦、富豪女人坊、明禄家具城、工商银行、赞皇县医院、赞皇中学

项目优劣势分

析优势

项目地处城市中心地段，位置优越；

项目周边各种配套齐全；

项目体量较大，一期入住、成熟社区；

项目为县重点住宅项目，市场信誉度较好；

劣势

项目建筑密度较大，整体给人压抑感；

项目景观规划设计没有亮点；

项目文化挖掘较缺乏、没有鲜明的性格及主题，推广方式单一。

【尚城·雅居】

项目位置赞皇县太行西路中医院西临开发商河北冀标房地产开发有限公司

占地面积不详总建筑面积40765.27平方米（8栋多层，砖混结构容积率不详工程进度10月底交房

主力户型93——151平方米

销售价格住宅，1500元左右/平米（均价），最高1643元/平米，最低1468元/平米；车库2100元/平米配套设施西线车站、中医院

项目优劣势分

析优势

价格较低，容易被接受；

优惠活动较多，五一期间曾推出买房送车、送精装修，一定程度上增强卖点；

作为中端项目，其整体包装相对比较有档次；

劣势

整体规划、景观处理非常普通，毫无其他亮点；

砖混结构，无电梯，相对馨苑小区及名仕嘉园档次较低；

销售部人员素质一般，不能在这一环节提升项目档次；

【名仕嘉园】

占地面积20091平米总建筑面积42035平米

容积率不详工程进度总规9栋楼均无动工主力户型90——155平米

销售价格未定（未开盘，承诺近期开盘会定价格）

配套设施西线车站、职教中心、通府街、新开街商业中心、赞皇中医院

项目优劣势分优势

规模较大、开发实力较好

周边学校较多，教育资源优势明显

景观规划较有特色，相对其他较好；

售楼部装修较好，相对高档，使客户在一定程度上放心

析

劣势地处县城西南，大环境较差

价格及其他相关数据均未制定，一定程度营销销售；工程进度相对较慢，相比其他项目交房较晚。

09年市场上在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、尚城·雅居等,总供应量较大，但产品品质参差不齐，以中低档次为主。总体来说营销方式较差，推广方式单一。

2.3、市场总结

市场处于迅速上升阶段，但是发展不成熟，市场竞争大但是现有产品同质化严重，但正是这一问题将为我项目提供出宝贵的市场空间和机遇

★在项目的开发上，赞皇房地产市场处于上升的阶段，但是由于竞争和供给量大的问题，当前的各项目销售速度并不是十分理想。

★从市场的规范上而言，市场仍需要长时间的培育，从部分项目不能办理产权本但是照样销售以及现有项目销售定价的思路上的角度看，客户群对于房地产的了解停留在产品阶段，即关注点绝大部分集中于建筑质量、地段、户型、楼层等等。因此可以看出，对消费群进行适当引导会成为我项目营销中的重点内容。

★县城当前的市场有效需求有限，且在售项目已经先入为主，对我项目而言挖掘更多的潜在客户群显得尤为重要，这也就要求在前期定位、规划、以及后期的策划营销中能够在迎合市场的前提下，突出与其他项目的差异化。