浙江房地产市场趋势分析

▪ 项目整体规模不大，地处人群密集区， 自然景观缺乏，因此项目将产品品质、 景观打造作为重点：
▪ 三重景观：超1万平方米的中心园林； 冯家河沿河景观带；沿街城市绿化。
▪ 围合布局，充分利用中心景观资源； ▪ 超过100米的楼间距，最大限度利用采
光、日照。
▪ 推出89、133、151、173平方户型385 套，90平方以下占50％，15160元/平 方的开盘价格，高性价比的优势，30 天销售率达76%。
悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方 的大户型，3#楼主力户型以90方为主， 有部分135方~140方房源
2009-08 2#楼、1#楼、3#楼
一期：161套 二期：160套 三期：301套
本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、08地块,土地用途： 住宅（设配套公建）、办公、商业金融业及绿化广场用地, 出让 时间：2005-8-29，楼面地价：2572.73元/㎡。
09年存量 179.58 26.62 49.39 61.48 86.81 7.68 -0.74 142.33 66.96 23.35 58.09 23.18
市中心板块
34.00
36.35
70.35
8.41
61.94
塘栖板块
9.60
5.19
14.79
7.25
7.54
文教区板块
13.00
15.57
28.57
年度供需
市七区，不含萧山
商品住宅年度供销情况
1000 800
2.50 2.10 2.00
600
1.50
1.50
1.10
400
0.85
0.86
0.73
1.27 1.00
0.72
200
0.50
0 2001
供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 供销比
266.06 363.27 0.73
2002
375.51 443.24 0.85
101.59
3 切准细分市场才能赢得市场。
典型案例 万象城·悦府 滨江·金色蓝庭 野风·现代景苑
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典型项目——悦府
项目名称 总建筑面积 建筑容积率
绿化率 建筑类别 车位配比 装修状况 开盘均价 开盘时间
户型
交付时间 已开房源
推出房源
数量 万象城80万方，住宅部分——悦府14万
方 5.53 30% 住宅 普通住宅 1：1 ， 管理费 100元 精装修 28000元 8月21日、9月3日、9月17日
供销走势
整体趋势
月末存量 700
销售面积 杭州市七区商品住宅07年1月至08年11月存销分析图
单位：万方
600
601
559
528 500
供销缺口逐步增大
456 432
400
386 405 402
300
346 340 321 327 310
314
271
200
220
211 225 228
172 152 152 169
09年可售房源 206.82 27.14 79.48 103.19 104.12 8.81 1.45 160.66 99.94 25.87 62.52 37.34
08年销售量 27.24 0.52 30.09 41.71 17.31 1.13 2.19 18.33 32.98 2.52 4.43 14.16
3＃楼 面积 90方
套数 172
138方 129
已卖 152
113
逆市飘红，淡市下引领市场 大户型产品精准切入目标细分市场
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典型项目——滨江·金色蓝庭
热点楼盘：
金色蓝庭—高性价比赢得市场
▪ 区位：地处城西成熟板块，教育、医 疗、生活配套成熟，交通便捷。
▪ 项目：总建筑面积12万方，2006年由 滨江房产拍得，楼面地价7206元/平方。
•内源型+外向型市场 •需求来源多元化（本地客群、新杭州客群 、省内客群） •完全竞争化的市场，市场反应敏感
区域中心城市：宁波、温州
•内源型市场为主+外向型市场为辅（与城 市经济发展特征有关） •市场出现明显梯队分化
区域城市：金华、嘉兴、衢州、湖 州、台州
•内源型市场 •相对“封闭”，以内需为主 •平稳发展，不温不火（大势涨，不涨；大 势冷，同时冷）
8.92
19.65
西湖板块
0.00
0.13
0.13
0.13
0.00
西溪板块
21.80
7.73
29.53
6.36
23.17
下沙板块
71.00
51.00
122.00
23.04
98.96
闲林板块 小和山板块
121.90 0.00
62.23 10.62
184.13 10.62
30.43 2.39
153.70 8.23
9
市场特征
1 “二八”定律凸显
8月份成交额前十强市场比重71.44%. 9月份成交额前十强市场比重上升到83.25%. 10月份成交额前十强市场比重回落到53.07%. 11月份成交额前十强市场比重回落到64.85%.
2 市场呈现“两头翘”，一头为高端产品，另一端
为高性价比产品，中间产品表现疲软。
新城北板块
66.25
16.42
82.67
12.96
69.71
汉嘉预测下一波市场形势下，只有两类产品： 新蒋村板块 余杭镇板块
29.60 38.50
11.41 11.21
41.01 49.71
6.01 5.87
35.00 43.84
之江板块
5.21
3.98
9.19
0.20
8.98
• 一类是土地（囤积而待市）； 转塘板块 合计
2003
475.12 555.48 0.86
2004
683.46 620.04 1.10
2005
916.51 609.77 1.50
2006
841.48 660.61 1.27
2007
0.00 2008年1-
11月
493.33 683.76 0.72
600.00 287.97
2.10
按目前销售速度，2008年销售供面应积面约积3(1万7㎡万)㎡；还不销到售20面0积1年(万水㎡平) ，市场进供入销“比冰点”。 05—08年年均新增供应约724万㎡（主城区350万㎡），年均销售约567万㎡（主城区300万㎡）8。
特色产业城市：义乌、舟山、丽水、 •单一产业依赖型市场
柯桥、千岛湖
•风险大、机会大（踩准产业发展节奏）
5
典型城市楼市走势分析——杭州
6
土地市场：土地市wenku.baidu.com低迷
2008年土地供应量直接影响2010年住宅供应（新增供应量减少）； 另一方面也反应出开发商没有拿地意愿和拿地能力（资金链紧张）。
7
年度供需
销售面积 （㎡）
29058.66 14631.32 7294.96 7434.69 9643.34 7033.14 6975.45 6745.17 21824.63 5485.63
销售套数 （套）
269 150 94 88 77 77 69 59 54 54
销售金额 （万元）
44241.81 10887.17 7581.31 5231.05 22053.66 4115.98 5239.96 7750.87 75622.34 6668.74
100 0
32
16
34
45
81
103 78
75
91
57
53
33
24
13
23
29
54
33
28
21
23
17
24
07.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 08.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11
市场消费信心不足，观望气氛浓厚，成交萎缩，存量积压加剧；09年的不确定性加剧， 可能引发大规模价格“混战”，市场走势取决于消费信心是否回归。
377.82
08年存量341.15（剔除08 年11、12月的36.67）
09年存量328.83
10年存量233.15
高于221.37
24.21
20.50 39.30
年均增供应量约：350万㎡ 年均增供应量约：350万㎡ 年均增供应量约：350万㎡ 年均增供应量约：350万㎡ （05-08年年均新增供应量） （05-08年年均新增供应量） （05-08年年均新增供应量） （05-08年年均新增供应量）
14.10 145.22 260.37
6
4
1
5
1万方中心花园
2
3
14
典型项目——野风现代城
销售情况
项目图片
面积段 79-86 108 123-138 总计
户型 两室两厅 三室两厅 三室两厅
/
供应套数 131 24
尴 尬18户5 型 340
去化套数 79 15 63 157
去化率 60.3% 62.5% 34.1% 46.2%
三期8.1日开盘，共推出340套房源，毛坯均价在18900元/㎡左右， 主力户型为130㎡左右的三室两厅。开盘两个月仅售出27套；
房地产开发商 如何在市场逆势下摆脱困境？
——汉嘉地产顾问机构执行总裁 梅杰
浙江房地产市场趋势 金华房地产市场趋势
营销策略调整
2
浙江房地产市场2008年总趋势
1 2008年1-10月，浙
江省商品房销售面 积2221万平方米， 下降35.3%，降幅呈 逐月扩大的趋势。
2 2008年1-10月，浙
江省房地产开发投 资本年资金来源 2288亿元，下降 1.1%，为近几年来 本年资金来源首次 出现负增长。
9.26起开始打7.8折，均价14800元/㎡，到10月10日止。折后共 售出130套，使得总体销售46.2%左右。
汉嘉点评
该楼盘应该算市中心楼盘的一个典型的失败案例。 致命的错误在于其前期的定位失误。19000元/㎡的该户 型设计高不成低不就，能承受其总价的客户看不中其户 型，能看中其户型的客户承受不了其总价。属于典型的 “中间”尴尬产品。降价之后另一批客群购买。
10
市场特征
11月商品住宅成交套数排行前前十
楼盘名称
区域
板块
金色蓝庭 四季风景苑
东方郡 上东城 桃花源 伊萨卡 风景蝶院 西城美墅 阳光海岸 西溪蝶园
西湖区 下沙区 滨江区 江干区 余杭区 下沙区 滨江区 西湖区 上城区 西湖区
文教区板块 下沙板块 滨江区板块 新城北板块 闲林板块 下沙板块 滨江区板块 申花路板块 钱江新城板块 新蒋村板块
3 2007年9月以来，浙江省商品房供应逐渐加快，销售却出现回落，表明商品房
供大于求的态势逐渐显现。
3
浙江省房地产市场类型划分
•省会城市：杭州 •区域中心城市：宁波、温州 •区域城市：金华、嘉兴、衢州、湖州、台 州 •特色产业城市：义乌、舟山、丽水、柯桥
4
浙江房地产市场总体特征
类型
显著特征
省会城市：杭州
预测09年上市量（万方） 122.10 25.77 48.00 63.75 82.70 0.00 0.00 106.75 46.30 18.50 39.60 18.00
08年11月底存量 84.72 1.37 31.48 39.44 21.42 8.81 1.45 53.91 53.64 7.37 22.92 19.34
成交均价
销售套总价 销售套均面
（元/㎡）
（万元）
积（㎡）
15225
164
108.02
7441
73
97.54
10393
81
77.61
7036
59
84.49
22869
286
125.24
5852
53
91.34
7512
76
101.09
11491
131
114.32
34650
1400
404.16
12157
123
汉嘉认为在如此稀缺的市中心地块，如果做160㎡ 以上的大户型，走“两端”，结果也许会好很多。
15
供应走势——存量+新增供应量，09年形势更加严峻
08年底前已开楼盘将面临尴尬境地，09年新开楼盘更具市场主动权。
板块 滨江区板块
仓前板块 城北板块 大九堡板块 大良渚板块 黄龙板块 老蒋村板块 临平板块 钱江新城板块 仁和板块 三墩板块 申花路板块
场复苏积极打造现房实景而主动形成的准现房）。
16
供应走势——以主城区为例（不包括余杭、萧山）
主城区
2008年10月底存量 05年未立项
05年立项未上市 06年未立项
06年立项未上市 07年未立项
07年立项未上市 08年未立项
以历史数据、现状走势，综合估算。
单位：万㎡
2009年
2010年
2011年
2012年
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销售情况
开盘日期 8月21日、9月3日、9月17日
主力面积 1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主，少量135方~140方
推盘数量
总房源622套 1#楼：160套楼 2# ：161套 3#楼：301套
开盘价格 28000元/平方
共成交507套，成交率达90.8%。 1＃楼成交151套，销售率为94%，成交均价 28240元/平方 销售进度（截 2＃楼成交151套，销售率为94%，成交均价 止10月13日） 27132元/平方 3＃楼成交263套，销售率为87.3%，成交均价 27490元/平方
18.00 1000.33
23.24 600.94
萧山板块
176.00
68.17
41.24 1601.28 226.00
3.70 308.29
90
37.54 1292.98 136.00
• 总一计 类是准1现176.3房（造好后669滞.1 销被迫成18为27.3 准现房，为398.3迎接行业1429市.0