租赁合同知识讲义PPT课件(39页)

2.合同法上的租赁与特别法上的租赁
• 我国《合同法》对租赁合同做了一般规定，在我国属于一般 法。除此之外，我国《海商法》对船舶租赁有特殊规定，城 市房地产管理法规对城市房屋租赁有特殊要求，这些属于特 别法上的租赁。
• 区分的意义在于，在法律适用上，贯彻“特别法优先适用” 的原则。
3.定期租赁与不定期租赁
1.动产租赁与不动产租赁
• 以租赁的标的物的种类为标准，可将租赁合同分为动产租 赁（如衣服、图书等）与不动产租赁（如房屋出租、土地 出租）。
• 区分意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如 进行登记等；而动产租赁一般没有这些要求。 但是，有些动产往往适用不动产制度的规定，如汽车、船 舶、航空器等动产的租赁，法律也有特殊的要求。
租赁合同
【案例引入】
冯某与张某口头约定将一处门面房租给张 某，租期2年，租金每月1000。合同履行1年后 ，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同 意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200 的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房 隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些 是正确的？
A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的， 可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照
导致合同无效的过错分担现值损失（法释【2009】 11号第9条第2款）
2、未经出租人同意场合
承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由 承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿
损失的，人民法院应予支持。（法释【2009】11号 第13条）
• 承租人未经出租人同意扩建的费用，由承租人负担。出 租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应
予支持。（法释【2009】11号第13条）
租赁合同的存续期间
一、租赁期限的限制：
• 租赁合同属于继续性合同，可区分为定期租赁与不定期租 赁。关于租赁合同的存续期间：
• 《合同法》第214条第1款：租赁期限不得超过二十年。超 过二十年的，超过部分无效。
• 《合同法》第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租 赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续ຫໍສະໝຸດ Baidu效，但 租赁期限为不定期。
3.定期租赁与不定期租赁
• 例：张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出 国，租期届满，何某未做任何表示。次年三月何某归来，要 求张某立即搬出。
• 问：租赁关系如何？
• 答：次年一月起，该合同转为不定期租赁
租赁合同的成立
• 一、租赁的标的物
• 关于租赁的标的物，《合同法》第212条明定为“物”。 另外，此“物”原则上应为不可替代物，如果供使用收益 的物为金钱或者其他可代替物，则合同类型将成为消费借 贷，而非租赁。
二、租赁合同成立的样态
• 租赁合同为不要式合同与诺成合同，其成立 不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要 。原则上，只要当事人对于租赁物的使用收益 及租金的支付达成合意，合同即告成立。
元向张某收取租金 C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D.冯某有权要求翁某承担违约责任
租赁合同概述
一、概念
《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承 租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
其中，以物供使用、收益之人称为出租人；使用、收 益出租物而支付租金之人称为承租人。所谓租金，也就是 承租人为使用、收益租赁物而支付的报酬或者对价。租赁 合同的标的物称为租赁物，动产抑或不动产，均无不可。 通过上述定义可以看出，租赁就是一种移转“使用收益” 权限的合同，或称“用益提供合同”。
二、租赁合同的特征
1.租赁合同是移转财产使用权、收益权的合同； 2.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物； 3.租赁合同是承租人以支付租金为代价的合同； 4.租赁合同是诺成合同、有偿合同、双务合同； 5.租赁合同是有期限的合同。
三、租赁合同的种类
动产租赁与不动产租赁
合同法上的租赁与特别法上的租赁 定期租赁与不定期租赁
• 租赁合同的预约也是可以进行的，通过该预约 来成立文本。比如房屋在建阶段，可以先签订 租赁的预约。
租赁合同无效的特别效果
• 一、基于继续性合同的特别效果
• 作为一种继续性合同，如果租赁合同无效或被撤销，其法 律后果比较特殊。我国司法解释明确规定：
法释【2009】11号第5条第1款： 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标
• 以租赁合同是否定有固定的租赁期限，将租赁合同区分为 定期租赁与不定期租赁。前者指合同中有明确的固定的租 赁期限的情形；后者指合同中没有约定固定的租赁期限的 情形。
• 《合同法》第215条：租赁期限6个月以上，应当采用书面 形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
• 根据《合同法》第232条规定：当事人对租赁期限没有约 定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确 定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出 租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
二、装饰装修的善后
1、经出租人同意场合
1）未形成附合场合：
在城镇房屋租赁合同场合，出租人同意利用的， 可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人 拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原
状。（法释【2009】11号第9条第1款）
2）已形成附和场合：
• 关于合同形式，根据《合同法》第215条，租 赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当 事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
• 故是否采用书面形式并不影响租赁合同的成 立及生效。仅所定之期限，不受法律的保护 而已，结果各当事人均不得主张期限利益，亦 即均不受期限的拘束，而可依《合同法》第 232条随时解除合同。
三、扩建费用的负担
• 1、经出租人同意的扩建
• 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没 有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
• 1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担 • 2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照
过错分担。（法释【2009】11号第14条）
• 2.未经出租人同意的扩建