某商业写字楼市场定位分析报告
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概况：
南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业 聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。
业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主
商圈格局分析— 发展： —东塘商圈小结：
现状：东塘立交附近中低档 商业为主。
发展：东塘商圈南移，大东 塘商圈逐渐形成
商业整体档次不高，经营名品的“金色家族”经 营状况不佳，大众化路线的超市受欢迎。
沿线有不少临街的小商铺，但商品低档，形象差。
逐渐向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高档商业， 与北部东塘立交共同形成大东塘商圈，将辐射更 多的南部消费者，甚至可能吸引其他区的消费， 发展潜力大。
商圈概况：
起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的 发展历史
交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商
业主导地位，属市级商圈 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店… 商业营业面积：约50万 每日人流量：超过30万 客户辐射：全市消费者及全国观光客
商业物业市场发 展历程 外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风
90年代初，“五虎闹长沙”
中山 阿波罗 友谊
晓园
1998年，日本平和堂进驻五一路 2002年，深圳新一佳入主侯家塘
友阿集团转战超市（家润多）
金东色塘 家族
王府井
麦德龙
易初莲花 沃尔玛 平和堂 家乐福
新一佳 沃尔玛 华纳
商业物业市场发 展现状 传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集
总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异
商业商圈发展格局
CCHHIINNAALALNDAND 做 一 个 项 目 树 一 座 丰 碑
8
商业商圈现有格
局
长沙现有主要零售商圈
伍家岭商圈
市级——五一商圈
区域级——袁家岭、火车站、 东塘、侯家塘、荣湾镇、伍 家岭六个商圈
溁湾镇商圈 五一商圈
侯家塘商圈
袁家岭商圈 火车站商圈
“恢复元气”仍需要一段时间； 随着东方百联的成熟，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。
商圈格局分析— —东塘商圈
百信 鞋城 金色
家族
劳动路
迪信通
平和 堂
通程电器
友谊 大 商城 都 市 地 下 商 城
步步高 家润多
区域范围 ：以东塘立交为圆心， 步行在15-20分钟的范围。
韶山路
商圈格局分析— —东塘商圈
长沙市城市商业 市场总述 商业业态发展特点
1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种 业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。
2、传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。
3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈 沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头 争相布点，仅04-05年间进入超过10家。
长沙市城市商业 市场总述
商业发展存在问题
1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、 北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相 隔不过数百米同质经营、利润锐减。
2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内 外零售巨头匹敌
3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专 卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。
马王堆陶瓷建材 城
万家丽建材广场
金苹果服装大市 场
高桥建材市 长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车 汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
红星建材大市场
红星农副产品 批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈 格局的影响
根据《长沙城市商业网点布局规划2005-
2020》 基本保持商圈现有格局现状不变
城市的东部的星沙将形成新的城市的 副中心
商圈格局分析— —五一商圈
发展：
过去：中山路附近为最繁荣的 商业地带。
现状：五一大道为界，北部冷 清，南部繁荣，人气聚集。
发展：新的购物中心将重振黄 兴北的繁荣，使五一市级商圈 地位更加巩固。
商圈格局分析— 小结： —五一商圈
是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客； 以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好； 传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； 黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全
东塘商圈
商业商圈现有格
局——专Baidu Nhomakorabea市场
长沙现有主要专业市场：
安居乐园建材市场
除了六大零售商圈外，长沙 还凭借其优越的地理位置、 广大环球家具超市 交通枢纽地位以及长期的历 史沉积，形成在二环线周边 尤其是东二环沿线各类专业 市场林立的局面。
红星市场，也以批发为龙头， 并开始涉足零售型商业。
三湘南湖大市场
随城市快速扩张城市外围出现七个区
域级商业中心
现有商业
商圈格局分析—
中山路
—五一商圈
万代酒店
金满地地下商城 东方百联
新大新
区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立 交为圆心，步行在30分钟的范围
五一大道 解放西路
新友谊锦绣店 春天百货
王府井百货
万达购物广场
新世界 平和堂
黄 兴 南 步 行 街
黄兴路
商圈格局分析— —五一商圈
商圈格局分析— —候家塘
红星美 凯龙
区域范围：以候家塘立交为 圆心，步行在15-20分钟的 范围。
新一佳
芙蓉路
劳动路
商圈格局分析— —候家塘
小结：
属于新兴商圈，商业规模不大； 中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城
市商业广场，已倒闭） 依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好 。
商圈格局分析— —袁家岭
五一大道
阿波罗商业城 友谊商店
区域范围：以五一大道与韶山路 交接处以北，步行在10分钟的 范围。
新华书店
韶山路
商圈格局分析— —袁家岭
目录
1. 长沙市整体商业发展分析 2. 长沙市写字楼市场发展分析 3. 目标项目商业写字楼市场定位分析
整体商业发展综述
CCHHIINNAALALNDAND 做 一 个 项 目 树 一 座 丰 碑
2
商业物业市场发 展历程
从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发 生巨变。
南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业 聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。
业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主
商圈格局分析— 发展： —东塘商圈小结：
现状：东塘立交附近中低档 商业为主。
发展：东塘商圈南移，大东 塘商圈逐渐形成
商业整体档次不高，经营名品的“金色家族”经 营状况不佳，大众化路线的超市受欢迎。
沿线有不少临街的小商铺，但商品低档，形象差。
逐渐向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高档商业， 与北部东塘立交共同形成大东塘商圈，将辐射更 多的南部消费者，甚至可能吸引其他区的消费， 发展潜力大。
商圈概况：
起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的 发展历史
交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商
业主导地位，属市级商圈 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店… 商业营业面积：约50万 每日人流量：超过30万 客户辐射：全市消费者及全国观光客
商业物业市场发 展历程 外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风
90年代初，“五虎闹长沙”
中山 阿波罗 友谊
晓园
1998年，日本平和堂进驻五一路 2002年，深圳新一佳入主侯家塘
友阿集团转战超市（家润多）
金东色塘 家族
王府井
麦德龙
易初莲花 沃尔玛 平和堂 家乐福
新一佳 沃尔玛 华纳
商业物业市场发 展现状 传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集
总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异
商业商圈发展格局
CCHHIINNAALALNDAND 做 一 个 项 目 树 一 座 丰 碑
8
商业商圈现有格
局
长沙现有主要零售商圈
伍家岭商圈
市级——五一商圈
区域级——袁家岭、火车站、 东塘、侯家塘、荣湾镇、伍 家岭六个商圈
溁湾镇商圈 五一商圈
侯家塘商圈
袁家岭商圈 火车站商圈
“恢复元气”仍需要一段时间； 随着东方百联的成熟，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。
商圈格局分析— —东塘商圈
百信 鞋城 金色
家族
劳动路
迪信通
平和 堂
通程电器
友谊 大 商城 都 市 地 下 商 城
步步高 家润多
区域范围 ：以东塘立交为圆心， 步行在15-20分钟的范围。
韶山路
商圈格局分析— —东塘商圈
长沙市城市商业 市场总述 商业业态发展特点
1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种 业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。
2、传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。
3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈 沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头 争相布点，仅04-05年间进入超过10家。
长沙市城市商业 市场总述
商业发展存在问题
1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、 北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相 隔不过数百米同质经营、利润锐减。
2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内 外零售巨头匹敌
3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专 卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。
马王堆陶瓷建材 城
万家丽建材广场
金苹果服装大市 场
高桥建材市 长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车 汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
红星建材大市场
红星农副产品 批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈 格局的影响
根据《长沙城市商业网点布局规划2005-
2020》 基本保持商圈现有格局现状不变
城市的东部的星沙将形成新的城市的 副中心
商圈格局分析— —五一商圈
发展：
过去：中山路附近为最繁荣的 商业地带。
现状：五一大道为界，北部冷 清，南部繁荣，人气聚集。
发展：新的购物中心将重振黄 兴北的繁荣，使五一市级商圈 地位更加巩固。
商圈格局分析— 小结： —五一商圈
是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客； 以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好； 传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； 黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全
东塘商圈
商业商圈现有格
局——专Baidu Nhomakorabea市场
长沙现有主要专业市场：
安居乐园建材市场
除了六大零售商圈外，长沙 还凭借其优越的地理位置、 广大环球家具超市 交通枢纽地位以及长期的历 史沉积，形成在二环线周边 尤其是东二环沿线各类专业 市场林立的局面。
红星市场，也以批发为龙头， 并开始涉足零售型商业。
三湘南湖大市场
随城市快速扩张城市外围出现七个区
域级商业中心
现有商业
商圈格局分析—
中山路
—五一商圈
万代酒店
金满地地下商城 东方百联
新大新
区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立 交为圆心，步行在30分钟的范围
五一大道 解放西路
新友谊锦绣店 春天百货
王府井百货
万达购物广场
新世界 平和堂
黄 兴 南 步 行 街
黄兴路
商圈格局分析— —五一商圈
商圈格局分析— —候家塘
红星美 凯龙
区域范围：以候家塘立交为 圆心，步行在15-20分钟的 范围。
新一佳
芙蓉路
劳动路
商圈格局分析— —候家塘
小结：
属于新兴商圈，商业规模不大； 中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城
市商业广场，已倒闭） 依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好 。
商圈格局分析— —袁家岭
五一大道
阿波罗商业城 友谊商店
区域范围：以五一大道与韶山路 交接处以北，步行在10分钟的 范围。
新华书店
韶山路
商圈格局分析— —袁家岭
目录
1. 长沙市整体商业发展分析 2. 长沙市写字楼市场发展分析 3. 目标项目商业写字楼市场定位分析
整体商业发展综述
CCHHIINNAALALNDAND 做 一 个 项 目 树 一 座 丰 碑
2
商业物业市场发 展历程
从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发 生巨变。