资产评估公式 吐血整理

第二章资产评估的基本方法

一．成本法

思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本

2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额

过程:1收集重置成本和历史成本资料

2确定重置成本

3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)

4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值

5确定成新率

6计算被评估资产的价值

1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本×成新率

2 成本法中各项指标的确定

1重置核算法：1按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率

2直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数

重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）

定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X

X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%

3功能价值类比法:

1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本

2规模经济效益指数法:

被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 4统计分析法K=R’/R

K为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本

被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K

三.实体性贬值估算:

1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率

2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分

四.功能性贬值及其计算

1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)

2超额投资成本形成功能性贬值

被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)

1间接计算法1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%

2经济性贬值=重置成本×经济性贬值率

2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)

(P/A,i,n)年金现值系数

六.成新率及其估算

1观察法

2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)

3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%

二.市场法

思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物

2确定各种价值影响因素

3进行因素差异调整

4得到修正后的资产评估价值

过程:1明确评估对象

2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物

3将被评估资产与参照物比较

4分析调整差异,确定评估结果

一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)

1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)

2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力) 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)

资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数

参照物交易期日资产定基物价指数)

资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环

比价格指数乘积

5价值比率法1成本市价法

资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本) 2市盈率乘数法

资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率

二．类比调整法

被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值

被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异

系数×个别因素修正系数

三．收益法

思路:1估算被评估资产未来预期收益

2折现成现值来确定被评估资产价值

过程:1收集企业经营财务状况资料

2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率

3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值

4分析、确定评估结果

1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t

2资产未来收益无限期的情况

1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当

2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)

1收益每期不变

2资本化率固定且大于0

3收益年限有限

前n年收益不等额,后n+1开始收益相同

P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n

=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)

第三章机器评估

二.成本法在机器设备评估中的应用

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1机器设备重置成本及评估

对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备

①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本

重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费

或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)

②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本

重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)

③外购成套需安装机器设备的重置成本

重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测

①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系

重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)

②功能与成本间的内在联系呈指数关系

重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x

X为功能价值指数(规模经济效益指数)

对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估

重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)

进口机器设备重置成本的估测

对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):

进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费

或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费

其中进口关税=CIF×进口税率

消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率