物业管理设备设施管理.ppt

一、设备设施维修养护计划的制定 二、设备设施维修养护计划的实施 三、运行和使用者的责任和配合 四、维修保养人员职责 五、月、季度检查 六、半年检查和书面报告 七、更换材料、设备的供Βιβλιοθήκη Baidu 八、安全工作
设备设施维修养护计划的制定
（一）制定设备设施维修养护计划的基 本方法
• 1．维修养护的方式与类别
• （1）维修方式 • a．预防性维修——为了降低故障率或防止设备设
按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结 构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。
按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层 建筑。
按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和 其它用途。
• 2．房屋的基本组成部分
结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面 等
• ☆物业设备是否完好的标准为：
• ○①零部件完整齐全， • ○②设备运转正常 • ○③设备技术资料及运转记录齐全 • ○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 • ○⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
• 物业设备管理的内容
• 物业设备基础资料的管理 • 物业设备运行管理、 • 物业设备维修管理、 • 物业设备更新改造管理、 • 备品配件管理、 • 固定资产（设备）管理和工程资料的管理
• 应做好以下工作：
• 彻底内外清扫、擦洗、疏通；
• 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调 整配合间隙；
• 检查安全装置；
• 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；
• 清洗油箱，检查油位指示器，换油；
• 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否 正常。
• （3）设备的点检
• 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点 检时可以停机检查，也可以随机检查。
物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查 工作。
（二）维修保养
对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或 故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理 价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。
（三）安全管理
通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知 识和安全管理规定。
等。
• 1、物业设备基础资料的管理 • 注：主要包括设备原始档案、设备技术
资料以及政府职能部门颁发的有关政策、 法规、条例、规程、标准等强制性文件。
• （1）设备原始档案 • 设备原始档案包括： • ① 设备清单或装箱单。 • ② 设备发票。 • ③ 产品质量合格证明书。 • ④ 开箱验收报告
• ⑤ 产品技术资料 • ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告。 • （2）设备技术资料 • 设备技术资料包括： • ① 设备卡片 • ② 设备台账 • ③ 设备技术登录簿 • ④ 竣工图 • ⑤ 系统资料
施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求 进行的维修活动，称为预防性维修。
• 几种方式：
计划性预防维修（定期维修）：周期性特点 状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按
实际需要进行修理的预防维修方式。 改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化
引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件 设计加以改造。
b．事后维修——是对一些目标和项目，不将 其列入预防维修计划，而在其发生故障或 性能降低到不能满足使用要求时再进行修 理。
c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进 行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生 的，往往不具有预见性，难以进行事前准 备。
• （2）修理类别
大修 中修 小修
• （3）修理周期和修理周期结构
物业管理 设备设施管理
物业设备管理基础
物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设 施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电 梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了 物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等 设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、
避雷、电梯）等项目
（二）设备设施的种类和组成
供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明 消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷
淋系统、自动灭火系统、防排烟系统 空调：中央空调、局部空调、混和空调 采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖
• (5) 计划检修和维护保养的关系
设备设施管理概述
一、房屋及设备设施的种类和组成部分 二、设备设施管理的基本要求 三、设备设施管理的内容与方法
一、房屋及设备设施的种类和组成部分
• （一）房屋的种类和基本组成部分
• 1．房屋种类的划分
按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结 构、钢筋混凝土结构和其他结构。
要求。 • ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 • ④ 设备的寿命。 • ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震
动。 • ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
• （2）运行成本管理 • ① 能源消耗的经济核算。 • ② 操作人员的配置 • ③ 维修费用的管理
• 3、物业设备维修管理 • 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵
• 设备的点检包括日常点检及计划点检。 • 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检
内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护 装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经 常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的 部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
• ⋇设备的计划点检一般以专业维修人员为主， 操作人员协助进行，计划点检内容主要有： ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情 况；②更换零部件；③确定修理的部位、 部件及修理时间；④安排检修计划。
• 物业设备管理的目标
• 注：物业设备在整个物业内处于非常重要 的地位。它是物业运作的物质和技术基础。
• * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设 备，提高设备的利用率及完好率，是物业 设备管理的根本目标。
• * 衡量物业设备管理质量的两个指标： • A——设备有效利用率，％； • B——设备的完好率，％；
（六）工量具和维修用设备的管理
• 责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。
（七）外包管理
将某类设备设施的管理全部外包给专业公司； 将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。
（八）技术支持
对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾 问的方式进行。
二、设备设施维修养护计划与实施
• 二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以 最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的 各项费用最经济。
• 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： • （1）初期投资费用管理 • 在购置设备时，应综合考虑以下因素： • ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑
到发展的需要。 • ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的
• ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对 设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备， 定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无 异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备 做好清洁工作。
• ② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人 员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行， 进行维护保养。
给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池
电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯
电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、 对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、 电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统
二、设备设施管理的基本要求
• （一）基本要求
建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理
• 加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料 的完整性。
（五）采购和零备件管理
加强计划采购； 对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道； 严把采购质量关； 妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。
的操作规程。
• ② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些 需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
• ③ 加强维护保养工作。 • ④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件
必须定期校验，确保灵敏可靠。 • ⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，
而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上， 做深入、透彻、准确的分析。 • ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故 原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后 没有采取改善措施不放过。
也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养 等方面的工作。 • *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： • ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 • ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 • ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的 保证。 • ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 • ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂 房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组 成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正 常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
• 2、物业设备管理的意义 • 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，
• （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、 规程、标准等强制性文件
• 2、物业设备运行管理 • ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技
术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
• （应取得两个方面的成果）：
• 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 • ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行
塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影 响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 • • （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、 调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运 行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行 强制保养。
• （2）维护保养工作的实施
• 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保 养两种。
修理周期
对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间； 对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。
修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。 修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式
的次数和排列顺序。
• 2．维修养护计划的种类
（1）按时间进度编制的计划 年度维修保养计划 季度维修保养计划 月维修保养计划
做好设备设施的维护保养工作。 开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。
• 设备设施完好率
设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的 百分比。
设备设施完好率＝ 完好设备设施数量 全部设备设施总数量

100%
三、设备设施管理的内容与方法
（一）使用管理
通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其 他宣传沟通工作；
（2）按修理类别编制的计划
如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统 维修保养计划等。
3．维修养护计划的编制依据
房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期 房屋及设备设施的使用要求和管理目标 安全与环境保护的要求 房屋及设备设施的技术状态
• (4) 物业设备的计划检修
• 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可 以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编 制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计 划检修
• 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它 进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划 检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4 种。