上海住宅租赁市场概况CN

16
1&3
板块
区 18 17
25
1 21
23
22
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住宅租赁市场分布(浦东)
31
•陆家嘴
2730 29 26
25
•世纪公园4
•金 桥11
28 812
5
3
学习改变命运,知 识创造未来
•康桥 7 10
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中心住宅租赁区 – 新天地
7 8 6
住宅租赁总体市场走势
•住宅总体市场变 化
•租金指数 • 下降 0.7% •入住率 •上升 1.8%
•Residential Rent Index & Occupancy Rate, Q1/01 – Q3/10
学习改变命运,知 识创造未来
•数据上来海源住：宅第租一赁太市平场戴概维况斯CN，市场研究及开发顾问部
租户、小业主和第三方的中介联系.
- 知名的物业管理公司
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住宅租赁市场总结
主要分布区域
存量 标准租期 租金
高档公寓 浦西 南京西路，新天地以及徐家汇 浦东 陆家嘴滨江
13,080 套
6-12 月
高档别墅
浦西 原法租界，虹桥以及沪青平高速 沿线 浦东 金桥，世纪公园以及康桥
3,892 套
▪ 上图显示了各级别管理人员的租房预算
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租房预算包含内容
•数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部
▪ 一般来说，跨国公司将一些基本的服务和费用包括在预算中，包括物业管理费、会所费 和清洁费，这些费用保持在一个标准而稳定的水平。
▪ 公共事业费（包括水、电、煤等）会视用户使用情况而有所不同。将非生活必需品（例 如开发商提供用车）纳入预算的公司日趋减少。
TBC
100,000 TBC
120,000
48,000
355,345(211,60 9 resi)
成交价 (百万美元)
24 63.8 95 119 67.8 25.8 TBC 190.5 66.2 34.4 47.5 277.8 139.6 TBC
292.8 169
148
176
195
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单价 (美元 每平方米)
$1,875 $1,750 $3,260 $3,125 $2,550 $1,870
TBC $1,948 $7,416 $3,895
TBC TBC TBC TBC
$2928 $8856
$1,237
$3,667
$1436
2010年住宅租赁市场
• 2010年上海市场上新推出了9个酒店 式公寓 ，另有4个项目由于工程延误 而推迟.
别墅租金指数及入住率走势
•别墅市场变化 •租金指数 • 下降 0.7% •入住率 •上升 1.8%
•Villa Rent Index & Occupancy Rate, Q1/01 – Q3/10
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•数据上来海源住：宅第租一赁太市平场戴概维况斯CN，市场研究及开发顾问部
住宅租赁指数变化
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
服务式公寓和高端别墅定义
地理位置
项目品质 建筑品质 只租不售
客房服务 物业管理
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服务式公寓
- 靠近主要的 CBD 地区 - 来自主干街道的干扰较小 - 交通便捷 - 周围环境较好,服务齐全
- 现代化设计 - 项目存在年限 和维护好坏 - 完善的设施 - 高质量的建筑材料 - 建筑设施是否齐全 - 好的房型设计 - 装修家具
12 月
人民币165 (美金24)
人民币157 (美金23)
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住宅租赁市场分布(浦西)
16 14
19
•虹桥 17 18 21 15
13
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7
9
12
6
11 8
•新天地 13 14
•法国领事馆
410
1924
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•Image: Kerry Parkside Residence 上海住宅租赁市场概况CN
服务式公寓展望
•2011年服务式公寓 的供应与2010年相 比将有所放缓，但 市场租金预计仍会 保持一个温和的上 升趋势
•Serviced Apartment Market Rent & Occupancy Forecast, 2001-2011E
公寓租金指数及入住率走势
•公寓市场变化 •租金指数 • 下降 1.8% •入住率 •下降 2.0%
•Apartment Rent Index & Occupancy Rate, Q1/01 – Q3/10
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•数据上来海源住：宅第租一赁太市平场戴概维况斯CN，市场研究及开发顾问部
理的需求意味着对高级管理级 别的外籍员工的旺盛需求。
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上海外籍人数概况
外籍员工职位
就职公司类型
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高级管理人员占外籍员工人数 的1/4，但在公司日益扩大和经验 员工缺少的情况下，该比例日趋 减小。此外生活福利的改善，也 吸引了更多较低职位的外籍员工 来沪工作。
•小业主项目 •服务式公寓
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中心住宅租赁区 – 南京西路
9
•静安寺
1
2
8 7
6
4 5
1. 嘉里中心 2. 上海商城 3. 中凯城市之光 4. 经典茂名 5. 静安四季 6. 国际丽都城 7. 远中风华 8. 泰府名邸 9. 静安枫景
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3
•小业主项目 •服务式公寓
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未来展望 – 浦东
• 浦东的住宅租赁市场现状 • 浦东市场在过去10年里发展迅速，
原因有： 基础设施的改进 零售商圈和住宅社区的扩大 国际学校分校在此不断地开立分
校 浦东办公楼市场的不断扩大
浦东发展前景 将来浦东会延续过去的发展态势，
发展前景良好： 陆家嘴金融区不断向东扩张 浦东跨国公司数量的增多（10年
Q3,2010
物业名称
陆家嘴中央公寓 陆家嘴中央公寓 华山夏都 (A栋)
中房森林别墅 永新城
维也纳广场 盈标花园酒店公寓
上海花园广场 翠湖天地御苑 淡水湾花园
海德花园 济南路8号 Shama Luxe
华山夏都苑（C栋）
尚海湾
济南路8号
Belgravia Place
置茂行世纪公园
Q4,2010 California Place Shanghai
Q1/ 2001= 100
Q1
Q2 2008
Q3
Q4
Q1
Q2 2009
Q3
Q4
2010 Q1
Q2
Q3
Q4
公寓
0.2% 0.0% 0.4% -2.7% -2.5% -3.1% 0.0% 0.1% 2.2% 3.7% 1.5% -1.8%
别墅
-0.3% 2.9% -0.3% -1.5% -0.7% -1.5% 0.4% 0.3% 1.0% 0.2% 0.7% -2.1%
•美国人仍是西方 各国中人数最多的 群体。
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•Source: Shang上ha海i S住ta宅tis租tic赁s 市Bu场re概au况; SCaNvills Research & onsultancy
上海外籍人数概况
国籍比例
外国公司的行业分布
商业服务和制造业的员工占 所有外籍员工的一半以上. 这 些领域客户的类型和对专业管
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•S上ou海rc住e: 宅Sa租vi赁lls市R场es概ea况rcCh N& Development Consultancy
上海跨国企业员工数
•由于毗邻中国（ 尤其是上海），地 理位置的优越性， 以及紧密的商业联 系使日、韩籍人士 成为目前上海人数 最多的外国人群体 。
高端公寓
1.7% -0.6% -1.2% -4.6% -0.2% -3.0% 0.4% 0.4% 7.0% 4.6% -0.6% -0.7%
高端别墅
2.1% 3.4% -0.2% -1.7% -2.5% -0.2% 2.2% 2.2% 0.7% -1.2% 0.8% -1.4%
整体租赁市场
0.0% 1.2% -0.4% -2.2% -1.8% -2.4% 0.2% 0.2% 1.8% 2.5% 2.0% 0.6%
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机构投资成交
日期
Q2, 06 Q2, 06 Q2, 06 Q4, 06 Q1, 07 Q1, 07 Q1, 07 Q2, 07 Q3, 07 Q4, 07 Q4, 07 Q1, 08 Q1, 08 Q2, 08 Q2, 09 Q1, 10
Q2,2010
外籍员工的数量和其公司背景 紧密结合，一般来说外资公司的 外籍员工占绝大多数（73.8%）。 国内公司尽管已开始认识到国 外管理方法的一些好处，但外籍 人士在其员工中所占比例很小。
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09 跨国公司住房预算
•数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部
▪ 外籍人士的租房预算因其结婚与否、家庭成员多少、在公司的职位 高低、公司行业 和国 籍不同而有所不同.
08 116 黄浦区
位于南京路以北
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中心住宅租赁区 – 陆家嘴
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1
•陆家嘴金融中心
2 3 4
5
6 7
8 9
1. 汤臣一品 2. 鹏利辉盛阁公寓 3. 鹏利海景 114. 盛大金磐 5. 仁恒滨江苑 6. 汇豪天下 7. 财富海景 8. 世茂滨江花园 9. 兰庭 10. 金外滩花园 11. 雅士阁服务式公
- 开发商持有只租不售的项目
- 高素质的服务人员 - 厨房用品 - 寝具定期更换（例如一周两次 - 卫星电视 - 卫橱
- 知名的物业管理公司
高端别墅
- 交通便捷 - 周围环境较好,服务齐全
- 环境优美 - 项目存在年限 和维护好坏 - 完善的设施 - 高质量的建筑材料 - 花园式独立和双拼别墅 - 公共区域的装修 - 项目在租赁市场上较受欢迎，有专门的租赁部与
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收购方
摩根士丹利 摩根士丹利 摩根士丹利
凯雷集团 摩根士丹利
高富诺 雅士阁
高盛 高富诺 永兴国际 招商地产 凯雷集团 韩国未来资产 高富诺
上实集团
本地买主
TBC
JP 摩根
富力地产 合景泰富地产
地上建筑面积 (平方米) 12,800 36,500 29,146 38,118 26,600 13,800 TBC 97810 89 8840 TBC TBC TBC
寓
•小业主项目
•服务式公寓
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中心住宅租赁区 – 金桥
1
2
4 3
5
6
7
8
1. 御翠园 2. 九间堂 3. 碧云别墅 4. 世茂湖滨花园
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5. 维诗凯亚 6. 碧云别墅 7. 汤臣高尔夫别墅 8. 汤臣豪园
•小业主项目 •服务式公寓
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11 9
3
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2
5
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10
1. 翠湖天地雅苑 2. 翠湖天地御苑 3. 翠湖天地嘉苑 4. Grosvenor Place at
Lakeview Regency 5. Shama Luxe 6. 华府天地 7. Lanson Place 8. 锦麟天地 9. 济南路 8号 10. 淡水湾花园 11. 香港广场服务式公寓
计划有150个总部)） 浦西市场业已成熟，扩张程度有
限 零售业和住宅社区不断的发展扩
大
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•图片: 绿宝园别墅 上海住宅租赁市场概况CN
未来项目供应
项目
Oakwood Residences
Kempinski Residences
照片
竣工日 房间数
区
简介
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• 第三第四季度是传统旺季，同时又受 世博会效应带动，住宅租赁市场量价 齐升, 而在第四季度后期有季节性调 整.
• 随着跨国公司在上海建立总部数量的 增加，外籍客户对住宅租赁需求推动 了上海住宅租赁市场.
• 与2009年租金相比:
– 服务式公寓上升 5-10% – 小业主公寓上升-10% – 高端公寓上升0-5%
•Image: Oakwood Serviced Apartments
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wk.baidu.com Outlook
• 跨国公司在上海设立总部，增加 市场需求. • 随着浦东区域住宅市场供应和需 求的增加，浦东预计将在高端住 宅租赁市场上起着越来越重要的 作用. • 由于受到政府对住宅市场的调控 影响，市场交易量预计会持续低 迷. • 租金和入住率预计会持续在高位 ，并保持增长趋势.