地价影响因素

A:影响土地价格的因素，按照因素与土地的关系和影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。

（1）一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。

一般因素包括：①行政因素，影响地价的行政因素有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；②人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；③社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；④经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；⑤国际因素，包括国际经济状况和国际政治因素。

（2）区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。

这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。

区域因素包括：①位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度；②交通条件，主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体**通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；③基础设施条件，指上下水、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等；④环境质量，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件；⑤城市规划限制，主要有区域土地利用性质、用地结构、
用地限制条件、区域交通管制等。

（3）个别因素是指宗地本身的条件和特征，主要包括面积、宽度、深度、坡度、宗地市政设施条件、城市规划限制、宗地位置、土地使用年限。

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B:土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。

土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。

用公式表示：土地价格=地租÷利息率。

所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。

不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。

1影响土地价格的总体因素
（1）国民经济增长速度。

国民经济物业管理师增长快，会导致对土地需求的增加，带动土地价格上升。

（2）城市化发展状况。

城市化发展意味着人口和产业向城市地区集中，将造成对土地需求量的增大，同时带动土地价格上升。

（3）土地使用制度。

完善有效的土地使用制度和政策，可以激发土地使用者、投资者的积极性，促进土地的流动，使土地价格随社
会经济发展情况成比例上升或下降。

（4）投机作用。

由于土地的有限性，很容易形成垄断。

因此，土地最有可能成为投机对象。

土地投机的结果会加剧土地需求与供给的不平衡，造成地价上升。

2影响土地价格的具体因素
（1）土地位置。

各种经济和社会活动都根据本身特点对土地位置有不同的要求。

土地位置的好坏，直接影响土地使用者的经济效益和环境效益。

决定土地好坏的因素有两个方面，一是它的外部性，二是它的内部性。

就全国来看，各个城市的地理位置是客观存在的，有些城市紧靠港口、海岸，成为交通枢纽，本身就具有优越的地理位置，这是它的外部性。

从一个城市内部看，位置主要表现在内部人口、资本集中与规模程度上，这是它的内部性。

土地位置，不论是其外部性或内部性都能直接影响经济效益和环境效益，进而影响土地价格。

土地位置可以通过投资加以创造和改变，使各具体位置的土地价格不断发生变化。

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（2）土地使用限制。

主要指城市土地规划及使用要求，如土地用途、建筑密度、高度、容积率、土地使用年限等，这些限制制约了土地使用效果，因而对土地价格有重要影响。

土地规划与使用要求的不同，往往使地价出物业管理员现很大差别。

（3）基础设施完善程度。

主要指道路交通，上下水管线，邮电通讯，生活配套设施等项目。

基础设施完善，不仅有利于生产经营，而且生活方便，因此，也直接影响土地价格。

（4）地区经济结构。

主要指各地区的产业结构和经济结构。

城市中各产业可划分为基础产业（为本地区居民服务的产业）和外向型产业（为本地区以外居民服务的产业）。

如果外向型产业在整个城市经济结构中占主导地位，并不断发展，则预示着城市不断发展，对土地的需求将不断增加，地价呈上升趋势。

反之，则预示着城市功能萎缩，土地价格将会下降。

（5）人口密度。

它用两个指标衡量，即居住人口密度和流动人口密度。

人口密度从两方面影响土地价格。

一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业发展，提高土地价格；另一方面，人口密度过高，可能造成生物业管理培训班活环境恶化，降低土地价格。

（6）城市周围农业用地的生产状况。

如果城市周围农业土地利用率高，生产效益好，必然使土地使用代价提高（在我国反映为城市建设征地费用提高），刺激土地价格上涨。

反之，则刺激土地价格回落。

（7）税收。

对土地征税可分两类，一是对土地使用征税。

二是对土地转让征税。

从对土地使用征税的效果看，可以刺激土地利用不佳的土地使用者转让土地，提高土地供给量，使土地价格下降。

从对土地转移征税的效果看，能限制土地投机。

目前，我国已出台的城市土地使用税因税率较低，对地价的影响作用不大。

的美女编辑们（8）土地市场完善程度。

完善的土地市场应包括土地出让市场、转让市场、租赁市场等。

若仅有出让市场而没有其它市场，土地价格肯定会受到较大影响。

另外，市场完善程度还包括市场信息传递反馈
灵敏。

这样，才能使市场机制发挥作用，保持地价稳定。

否则，土地价格将起伏不定。

除以上因素外，土地自然因素也可以影响地价。

如土地的地势、土质、排水性、日照等。

另外，受未来土地供求关系的影响。

不但现在的土地供求会影响土地的价格，未来土地供求的预期也会对土地价格发生作用。

最后，地方政府的作用。

这个不用说都知道什么原因。

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