沪苏区域太仓港城龙江路地块项目启动会9.19
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备注：数据来源于中指,2016.8.25
一三、、项营目销所策在略板—块房分地析-产市数场据
Ø 港区今年市场走势：4月份开始，成交面积月均涨幅为8%，成交均价基本持平，稳中有增。
18000 16000 14000
一、项目概况-小结
Ø城市：太仓是距离上海最近的江苏城市，港区是太仓重点发展城市，处上海的一小时生活圈； Ø价值：太仓港区具有明显的长三角大城市外溢功能，有较好的投资价值； Ø项目区位：项目紧邻港区邻里中心，处港城中心区，具有较高的居住及投资潜力。 Ø配套：项目周边生活配套良好；交通接驳上海，学校、医院、商业均处于成熟状态。 Ø产品、目标、客户：本案可打造成中端产品，产品规划YJ115和YJ140，主打上海外溢需求，辅以本
沪苏区域太仓港城龙江路 项目启动会
CONTENTS
一
二
目三 四
录五
六
七
项目概况 投资回顾 营销策划 前置策划 报建策划 工程策划 财务策划
一、项目概况-城市简介
太仓位于江苏省的东南部，南依上海，北接常熟，东濒长江，西连昆山、苏州，2015年列全国百强县（市）第四位，
有“德企之乡”之称。
港区是国家级开 发区，市重点发
3-2-1 4-2-2
324套，占64% p 功能完善、舒适度高； 180套，占36% p 高品质精工户型
Ø 顶、底房源的考虑： p 高层顶楼提升产品附加值（如露台、复式），降低购买抗性 p 洋房底楼可做地下室、带花园，提升产品溢价能力
Ø 产品配置的考虑： p 高层部分建议做精装修，提升产品力，形成差异化竞争 p 装修标准700元/平米，报价1500元/平米
2015-06
2015-07
2015-08
2015-09
2015-10
2015-11
地改善客户，满足外溢和改善需求。
www.bgy.cn
目录
一
项目概况
二
投资回顾
三
营销策划
四
前置策划
五
报建策划
六
工程策划
七
财务策划
二、投资回顾-地块SWOT分析
p 紧邻港区主干道——龙江路，交通便捷； p 北侧为占地60亩体育公园，环境好； p 紧邻五洋滨江广场、汽车客运站等商业及
交通枢纽，生活配套优越； p 项目1公里可达七浦塘生态公园、政务中心。
地块北至：映雪路
地块东至：龙江路
地块西至：和平路
地块南至：空地
二、投资回顾-规划方案
www.bgy.cn
YJ115户型 YJ140户型
户型 YJ115 YJ140
户数 324 180
占比 64% 36%
投资阶段规划图
二、投资回顾-户型建议
产品类型 面积段
户型
套数配比
导向
高
刚需
层
改善
YJ115 YJ140
www.bgy.cn
一、项目概况-项目区位
www.bgy.cn
Ø 项目所在的港城核心区整体规划，医 院、商业、公园等配套较齐全；
Ø 项目临近主干道，1公里范围内有五 洋滨江广场、汽车客运站、郑和公园 等，满足基本生活需求。
Ø 当地临江产业聚集了石化工业园、太 阳能光伏产业园、海上风能设备产业 园、海工重型装备产业园、生物医药 产业园等特色园区。
展区域
太仓港
上海人民广场
50km范围
50Km
太仓为江苏省距离上海最近城市，以上海人民广场为起点，50km半径范围可覆盖太仓市三分之二以上区域。覆盖范 ww围w包.b括gy了.cn太仓市区、新区、港区大部（浏河、璜泾及港城核心区）、沙溪、双凤等太仓的城市主要发展区。
一、项目概况-周边城市
本项目
太仓港区距长三角地区主要城市中心距离： Ø 至太仓市中心28公里车程约30小时 Ø 至上海市中心50公里车程约45分 Ø 至苏州市中心80公里车程约75分
前成交均价集中在7500-8500元/㎡（毛坯）。
时间 成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交价格(元/㎡) 成交金额(万元) 上市套数(套) 上市面积(㎡)
2016年 2015年 2014年
汇总
531 362 107 1000
62184 39108 11113 112406
wenku.baidu.com
6570 6322 5970
16329 16835 9000
15557
8000
13463
7000
12000
6000
10000
5000
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6000 4000
2154 2315
3434
4089 2968
4300
4751
4367
3735
2000 460
0 2015-01
2015-02
2015-03
2015-04
2015-05
p 明达深耕港区多年，已连续在港区拿到住宅用地 480亩（其中已开发约300亩，储备180亩）。是 我司获取本项目最大威胁。
二、投资回顾-地块整体分析
p 占地：49.41亩 p 容积率：2.0 p 地价：230万元/亩（起拍价） p 总价：1.1364亿（起拍） p 楼面地价：1725元/平方米（起拍） p 付款时间： 2016年8月支付20%； p 2016年9月支付80%。 p 是否可提前预售：否 p 建筑密度：15% p 建筑限高：60米 p 商业比例：无 p 绿色星级：无 p 是否符合土规：符合 p 是否符合林规：符合 p 是否符合城规：符合 wpww是.bg否y具.cn备开工条件：是
www.bgy.cn
目录
一
项目概况
二
投资回顾
三
营销策划
四
前置策划
五
报建策划
六
工程策划
七
财务策划
一三、、项营目销所策在略板—块房分地析-产市数场据
Ø 港区年成交套数走势：年均成交套数333套，2016年截至8月25日成交531套，较2015全年增长47%； Ø 港区年成交均价走势：今年截至目前普通住宅成交均价为6570元/㎡，成交价格年均涨幅为5%； Ø 今年整体市场走势：今年随着上海限购力度加大，大量刚需和投资客外溢，港区房价上涨幅度较大，目
p 港区当前人气略显不足； p 周边有污染企业；
p 板块内暂无精装产品，无大开发商，存在
一定的市场机会； p 周边竞品在深挖地缘客户的同时，引导上
海投资客及养老度假需求，模式成熟； p 碧桂园作为千亿房企，在太仓屡创房产传
奇，对地缘客户、上海客户有更大吸引力。 www.bgy.cn
p 主要竞品为滨江名都，开发商为明达置业。其背 景为美资工业企业，早期从事码头、物流等行业。
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备注：数据来源于中指,2016.8.25
一三、、项营目销所策在略板—块房分地析-产市数场据
Ø 港区今年市场走势：4月份开始，成交面积月均涨幅为8%，成交均价基本持平，稳中有增。
18000 16000 14000
一、项目概况-小结
Ø城市：太仓是距离上海最近的江苏城市，港区是太仓重点发展城市，处上海的一小时生活圈； Ø价值：太仓港区具有明显的长三角大城市外溢功能，有较好的投资价值； Ø项目区位：项目紧邻港区邻里中心，处港城中心区，具有较高的居住及投资潜力。 Ø配套：项目周边生活配套良好；交通接驳上海，学校、医院、商业均处于成熟状态。 Ø产品、目标、客户：本案可打造成中端产品，产品规划YJ115和YJ140，主打上海外溢需求，辅以本
沪苏区域太仓港城龙江路 项目启动会
CONTENTS
一
二
目三 四
录五
六
七
项目概况 投资回顾 营销策划 前置策划 报建策划 工程策划 财务策划
一、项目概况-城市简介
太仓位于江苏省的东南部，南依上海，北接常熟，东濒长江，西连昆山、苏州，2015年列全国百强县（市）第四位，
有“德企之乡”之称。
港区是国家级开 发区，市重点发
3-2-1 4-2-2
324套，占64% p 功能完善、舒适度高； 180套，占36% p 高品质精工户型
Ø 顶、底房源的考虑： p 高层顶楼提升产品附加值（如露台、复式），降低购买抗性 p 洋房底楼可做地下室、带花园，提升产品溢价能力
Ø 产品配置的考虑： p 高层部分建议做精装修，提升产品力，形成差异化竞争 p 装修标准700元/平米，报价1500元/平米
2015-06
2015-07
2015-08
2015-09
2015-10
2015-11
地改善客户，满足外溢和改善需求。
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目录
一
项目概况
二
投资回顾
三
营销策划
四
前置策划
五
报建策划
六
工程策划
七
财务策划
二、投资回顾-地块SWOT分析
p 紧邻港区主干道——龙江路，交通便捷； p 北侧为占地60亩体育公园，环境好； p 紧邻五洋滨江广场、汽车客运站等商业及
交通枢纽，生活配套优越； p 项目1公里可达七浦塘生态公园、政务中心。
地块北至：映雪路
地块东至：龙江路
地块西至：和平路
地块南至：空地
二、投资回顾-规划方案
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YJ115户型 YJ140户型
户型 YJ115 YJ140
户数 324 180
占比 64% 36%
投资阶段规划图
二、投资回顾-户型建议
产品类型 面积段
户型
套数配比
导向
高
刚需
层
改善
YJ115 YJ140
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一、项目概况-项目区位
www.bgy.cn
Ø 项目所在的港城核心区整体规划，医 院、商业、公园等配套较齐全；
Ø 项目临近主干道，1公里范围内有五 洋滨江广场、汽车客运站、郑和公园 等，满足基本生活需求。
Ø 当地临江产业聚集了石化工业园、太 阳能光伏产业园、海上风能设备产业 园、海工重型装备产业园、生物医药 产业园等特色园区。
展区域
太仓港
上海人民广场
50km范围
50Km
太仓为江苏省距离上海最近城市，以上海人民广场为起点，50km半径范围可覆盖太仓市三分之二以上区域。覆盖范 ww围w包.b括gy了.cn太仓市区、新区、港区大部（浏河、璜泾及港城核心区）、沙溪、双凤等太仓的城市主要发展区。
一、项目概况-周边城市
本项目
太仓港区距长三角地区主要城市中心距离： Ø 至太仓市中心28公里车程约30小时 Ø 至上海市中心50公里车程约45分 Ø 至苏州市中心80公里车程约75分
前成交均价集中在7500-8500元/㎡（毛坯）。
时间 成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交价格(元/㎡) 成交金额(万元) 上市套数(套) 上市面积(㎡)
2016年 2015年 2014年
汇总
531 362 107 1000
62184 39108 11113 112406
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6570 6322 5970
16329 16835 9000
15557
8000
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12000
6000
10000
5000
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6534
6000 4000
2154 2315
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4089 2968
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4367
3735
2000 460
0 2015-01
2015-02
2015-03
2015-04
2015-05
p 明达深耕港区多年，已连续在港区拿到住宅用地 480亩（其中已开发约300亩，储备180亩）。是 我司获取本项目最大威胁。
二、投资回顾-地块整体分析
p 占地：49.41亩 p 容积率：2.0 p 地价：230万元/亩（起拍价） p 总价：1.1364亿（起拍） p 楼面地价：1725元/平方米（起拍） p 付款时间： 2016年8月支付20%； p 2016年9月支付80%。 p 是否可提前预售：否 p 建筑密度：15% p 建筑限高：60米 p 商业比例：无 p 绿色星级：无 p 是否符合土规：符合 p 是否符合林规：符合 p 是否符合城规：符合 wpww是.bg否y具.cn备开工条件：是
www.bgy.cn
目录
一
项目概况
二
投资回顾
三
营销策划
四
前置策划
五
报建策划
六
工程策划
七
财务策划
一三、、项营目销所策在略板—块房分地析-产市数场据
Ø 港区年成交套数走势：年均成交套数333套，2016年截至8月25日成交531套，较2015全年增长47%； Ø 港区年成交均价走势：今年截至目前普通住宅成交均价为6570元/㎡，成交价格年均涨幅为5%； Ø 今年整体市场走势：今年随着上海限购力度加大，大量刚需和投资客外溢，港区房价上涨幅度较大，目
p 港区当前人气略显不足； p 周边有污染企业；
p 板块内暂无精装产品，无大开发商，存在
一定的市场机会； p 周边竞品在深挖地缘客户的同时，引导上
海投资客及养老度假需求，模式成熟； p 碧桂园作为千亿房企，在太仓屡创房产传
奇，对地缘客户、上海客户有更大吸引力。 www.bgy.cn
p 主要竞品为滨江名都，开发商为明达置业。其背 景为美资工业企业，早期从事码头、物流等行业。