海南省土地现状

海南房地产现状及发展前景调查

会计学院朱伟林

一、实践过程记录

（—）采访我爱我家房产公司的实地采访记录（有删节）

问：请问您如何看待现在海南的房价？

销售部经理：海南批为国际旅游岛至今为止，海南省的房价上升非常快，可以说用比喻形容的话，海南出现了一场房地产海啸了。自从1月4日国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》，海南岛上只要是房子，价格就开始往上蹿。

问：那现在来买房的人多吗？

销售部经理：在我们这条街上面，有很多内地过来的炒房团，他们是拖着箱子，不是步行，都是在慢跑、快跑，进来就问，还有房子吗？还有房子吗？就是只要有房，他们马上就会买。当地来买的都比较少，房价那么高，当地人都不愿意买。原本觉得3000-4000一平米很贵，现在都上万了，他们更不愿意买了。

问：那现在房价具体涨势如何？

销售部经理：房价现在都是在一番一番的往上升，现在三亚市的房价是日涨两千到五千，周边琼海这种二级城市的话呢，它的房价升值每天大概都是一百到两百的样子。你看那三亚一线滨海的项目，虽然还没有开盘定价，但是均价大概在6万以上。现在的海景房都是这个价位以上，没有便宜的。过几天还得继续涨，卖个10来万都有可能。而且贵是贵，还不能按揭。别看海景房，你就看这个这是前十天贴的，就这房子270平米，480万，价格感觉不高吧，现在800多万。别看这么贵，现在还都不给按揭。不过现在还是比前几天涨的少点。涨的会越来越慢，但是还是会涨。

问：不能按揭？

销售部经理：对。不能按揭。必须一次性付清。

问：那会不会影响成交量？

销售部经理：不会。现在来炒房的多是外地人。各个有钱，什么北京的，上海的，杭州

的，江苏的，一投就是几千万、上亿的。别人才不需要什么按揭。海南本地人都不敢买房。现在成交量比以前好得多。很多人都是抢房。抢慢了还没有了。新楼盘基本没开盘几天都卖完了。甚至一些旧房子，产权剩个30年左右的照样卖。

问：啊？30年的产权？他们就不怕产权过期吗？砸个几百万也不多考虑考虑?

销售部经理：你现在不买，房价要涨了怎么办？到时候又来人买了，你不买他不买，还是有人买的，还是买得人多，现在三亚卖房子卖疯了是不是？大家不是不担心产权时限，而是更害怕错过买房的时机。

问：那现在供应的商品房有多少？目前市场是否供求平衡呢？

销售部经理：确切数字我也不太清楚。但是就我们公司而言，感觉有点供不应求。很多人都在排队等着买房。但是还是有些卖不出去，开价比周边高出很多，很多人还都是想多卖点，谁会跟钱过不去，你说是吧。

（二）采访海口市（二）采访海口市住房和城乡建设局住房和城乡建设局住房和城乡建设局的电话采访记录（有删节）

的电话采访记录（有删节）问：请问下您如何看待现在海南的房价？

海口市住房和城乡建设局调研员：从我们这个观点来看，从近段时间的价格走向来看的话，基本上现在已经上涨到一个平台，从一个平台到另一个平台。

问：为什么说已经上涨到一个平台？

海口市住房和城乡建设局调研员:因为现在的房价海边一线基本都是一万多，一万五到一万八。那么二线在城区，在城市中间，不是海景房也差不多是八千到一万之间这个价格。

问:那在这个价格上可能还会不断提升吗？

海口市住房和城乡建设局调研员:上涨到这个价格，我认为已经越到了一个平台上。所以有可能在这个平台上持续稳定一段时间，不可能无限制的上涨。

问：可是现在还有大量的外省炒房者涌入，政府如何应对这种急速升温的状况？

海口市住房和城乡建设局调研员:政府暂停土地出让和审批新的土地建设项目。但是今年上半年海南省楼市仍是卖方市场。预计，最快在3月份，海南省国际旅游岛总体规划才会出台并得到批准。所以现在很可能会继续平稳上涨。这两个暂停不会对房地产市场不会直接造成什么影响。

问：随着这样不断炒房，建房，海南的土地供应量足够吗？

海口市住房和城乡建设局调研员:当然够用。首先，一个是我们有很多闲置土地；再一个，前段时间，还有很多土地在企业家手里。现在在企业手中待开发的土地大概有13万亩。现在正在报建的和没有报建的，正在做规划的和设计的，一共有13万亩。所以我们的土地

供应量是非常充足的。

问：那现在供应的商品房有多少？目前市场是否供求平衡呢？

海口市住房和城乡建设局调研员:我们现在在建的商品房有1600万平方米。今年，2010年可以拿出来的有800万平方米。如果加快施工进度，可以拿出1000万平方米。然而我们2009年才销了570万平方米，2008年才400万平方米。所以我们目前的销量完全满足市场的需求，供求是平衡的。

问：那您觉得这其中的泡沫大吗？

海口市住房和城乡建设局调研员：如果从金融泡沫来说，它没有太大的泡沫，但是从实际的一个需求上来说，现在实际需求推动了房价的上涨，已经制造出了一个非常高的门槛，我觉得泡沫还不是特别准确，如果说泡沫，我说它是叫实心泡沫。

问：那您认为现在这种房价的上涨，就整个海南发展来说的话，是离国际旅游岛更近了，还是背离的？

海口市住房和城乡建设局调研员：肯定是背离的，国际旅游岛的形成不是说，我们最怕它是它形成一个国际房地产岛，大家到那去全是炒房地产去了，因为我们之前已经在90年代初期，上个世纪90年代初期有过这么一轮的疯狂，现在又进入了一个比那会儿更疯狂的一种情况。我觉得这个对于整个海南的发展一定不是好事。

去年09年，中国整个的房地产市场是经历了07年底到08年，一年的下滑之后，出现了一个报复性的反弹，去年全国的房价上涨，出现了一个我们任何人、任何一个经济权威专家都没有预期到的一种报复性的反弹，这种疯涨情况下，政府不得不出面来重拳打压这个房价，遏制房价过快上涨。在去年年底出台这个政策之后，以及预期的一些政策信息出来之后，整个房地产市场大量这种交易，很多这种投资客在年底的时候，基本上把前期获利的这部分的房产投资资金抽出来了，而恰恰在这个时候，海南给这些热钱制造了一个新的热点，一夜之间这些热钱就转到海南去了。这个时机，这个国际旅游岛时机的出台，又加上没有相应一些遏制的政策，所以使得热钱非常快、非常迅速、非常巨量的就转移到了海南。今天海南楼价飙涨的危害虽然不在于金融系统，但对于海南建设国际旅游岛的规划将产生重大影响。

（三）采访当地居民的采访记录（有删节）

采访一（海南本地人）

问：请问下您如何看待现在海南的房价？

男：疯了吧有点，非常不正常。

问：为什么这么说？