上海漕河泾出口加工区物业管理评估报告

上海漕河泾出口加工区物业管理评估报告受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于2006年11月8日----2006年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。

根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下：
第一篇物业基本情况
一、漕河泾出口加工区物业基本信息
物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区
座落位置：上海市闵行区浦星路789号
物业明细：
1、出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积730788平方米，
包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。

2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米；
3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积111139.50平方米
二、物业管理委托单位
上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司
三、物业管理单位
上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司）
四、物业管理委托合同期限
2005年1月1日起至2006.年12月31日止。

五、委托评估物业管理的主要内容
1、0.9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照
明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理
2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管
理、建筑物本体、消防、监控等管理
3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、
空房等管理
第二篇评估结论
一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。

二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约
定的物业管理内容。

三、业主/客户满意度调查结果
向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。

四、合同约定的主要质量目标基本达到。

五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状
投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有87人。

六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管
理及管理文件、资料均符合《全国物业管理示范工业区标准》中的优秀标准。

设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。

七、物业管理各项费用支出
1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多；
2、05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制
较为合理；
3、05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支
出较为合理。

但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目；
4、其他各项费用支出控制合理。

八、总体管理承诺基本兑现
1、上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，ISO9000质量管理体系
覆盖各个管理环节；
2、项目管理基本达到《全国物业管理示范工业区标准》，目前已在2006年10月通
过上海市物业协会组织的检查验收；
3、2006年7月起物业公司已将环境质量管理体系ISO14000贯彻在物业管理工作
中。

第三篇现场评估描述
一、物业管理满意度调查
向园区业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。

向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。

向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。

其中有二份调查表只填写了首页，而次页遗漏填写。

二、质量目标达成情况
经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时保洁次数、苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资料可统计，而其他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查质量目标的达成情况，通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目标为重复设置，下表为06年1---10月质量目标达成情况：
三、岗位设置与人员配置
根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审，目前浦江园区物业管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。

四、公共秩序（保安）管理
有待改进：
1、巡逻记录表中反映均是整点开始巡逻，容易给外人掌握巡逻规律，不利安全防范；
2、灭火器材灌充或更换后，应立即更新记录，在巡查时，建议将检查结果记录为检查时灭火器的指针所指顏色。

五、绿化养护与管理
六、保洁管理
七、设备设施管理与养护
有待改进：
1、设备设施档案管理
检查中发现无设备设施档案资料，也无档案资料目录；据浦江园区物业管理部维修人员告知，设备设施档案的管理归属浦江公司。

由于设备设施发生事故具有突发性，虽然物业管理部制定设备设施突发事件预案，但维修人员处于无图纸、无资料状况下，面对突发事件将束手无策，不能把突发事件造成的损失降到最低。

2、双休、节假日设备的巡视
检查中没有发现双休、节假日设备的巡视记录，设备设施的管理需要一年365天不间断管理，水、电设备出故障是不分双休或节假日的。

3、维护保养计划
维护保养计划内容较简单，如泵房设备7月年度中大修。

既没有明确泵房中哪一台设备（生活泵、稳压泵、消防泵），也没有说明中大修具体内容或中大修的原因。

4、避雷接地系统测试
检查中发现接地电阻值为3.8欧姆，因为接地电阻上限值为4欧姆，要引起注意，但没发现采取另外的措施，或对此结果进行接地电阻降低的补救处理。

5、水泵房
管区内有二个给水、消防泵房，由于管区内发现有老鼠，建议在设备房门口设置档鼠板。

八、客户服务与管理
九、物业禁止行为管理
经现场查看未发现违法搭建，占用公共设施、破坏外立面等现象。

十、投诉管理
十一、物管内部管理
十二、费用支出合理性审核
1、由于浦江园区物业管理部现场未能提供财务支出凭证，故根据所提供的报表
和分包服务合同对相关费进行审核。

06年上半年费用支出的合理性比05年
支出有明显提高。

2、下表中05年预测费、06年上半年预测费用的数据摘自《关于浦江出口加工
区项目投标书的补充说明》2005.1.18修订版；05年、06年上半年实际发
生费用摘自物业管理部提供的《2005年浦江物业管理项目经营情况表》和
《2006上半年浦江物业管理项目经营情况表》
第四篇评估依据
一、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理服务合同第二章委托管理事项
1、出口加工区园区：
⑴园区公设备设施管理：包括供配电、供水、路灯、道路、人行道、管道、窨井、围网、
公共绿化等所有基础设施的日常维修养护和管理；
⑵卡口建筑物本体及照明、电气、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护
和管理；
⑶查验场地建筑物本体及照明、电气、消防、空调、给排水等所有相关配套设备设施的
日常维修养护和管理；
⑷园区公共环境卫生：包括市政、道路、卡口及查验场地清扫、保洁、标牌擦洗、垃圾
的收集和清运、定期的消毒灭害等；
⑸园区公共交通与车辆停放秩序的管理；
⑹维持园区公共秩序：包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤；
⑺配合海关进行卡口的管理与协查。

2、管理中心
⑴管委会大楼、海关大楼等房屋建筑物本体与共用部位以及甲方办公区域自用部位的日
常维修养护和管理，包括：屋顶、外墙、承重墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、外庭院、卫生间、茶水间；
⑵管委会大楼、海关大楼等共用设备设施及甲方办公区域内的设备设施的日常维修养护
和管理，包括：上下水管道、共用照明、空调系统、消防设施、电梯、安防监控、卫生设备设施等；
⑶管理中心区域公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地的日常养护管理包括：道路、
照明、室外各类管道、泵房、自行车棚、停车场地、智能化设备设施、供配电设施、给排水设施、消防设施、弱电设施；
⑷环境卫生管理：包括管委会大楼、海关大楼房屋内部的清洁卫生（包括办公室、卫生
间、茶水间）、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、定期消毒灭害等；
⑸管理中心区域交通和车辆停放管理
⑹维持管理中心区域公共秩序包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤。

3、标准厂房区域：
⑴标准厂房园区楼宇公用设备设施管理：建筑物本体及结构、建筑小品、各类配套用房及
辅助用房管理、小区道路、自行车棚；
⑵供配电系统：变电站、低压配电、照明、防雷和接地、弱电室；
⑶给排水系统：供水管道、卫生洁具、上下落水管、小区排水管（雨、污）；
⑷消防设备及器材：消火栓、消防箱、灭火器、消防自动报警监控、喷淋及烟感；
⑸弱电系统：通信系统、监控系统、综合布线；
⑹暖通设备：空调、通风；
⑺电梯：客、货梯日常养护、年检及校验；
⑻安防技防设备：安防监控、红外报警、电子巡更；
⑼保安管理：门岗执勤及出入管理、监控室值勤、楼宇区域治安、消防巡视、保安器具管
理、交通指挥疏导、停车管理、协助交通事故处理、邮件、信件的监管、二次装修的日常监管；
⑽环境管理：包括楼宇内公共区域的清洁保洁、楼宇外墙清洁清洗、户外水池清洗、公共绿化绿摆、楼宇及周边区域的消毒灭害；
4、客户服务
客户服务----客户入驻、退户、报修、收费、接待、走访、投诉处理、档案管理、满意度调查；
工程维修----客户报修处理、工程预算、计划按排、施工监管、竣工验收；
社区文化-----客户联谊、文体活动、健康卫生宣传、协访群治工作；
5、管理出口加工区园区、管理中心、标准厂房物业相关的工程图纸、住户档案及竣工验收
的资料。

二、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书技术标书
总体管理承诺
1、自接管起第一年全面实行ISO9000质量管理体系；
2、标准厂房自接管起按“全国物业管理示范园区”的管理标准执行，并适时进行相关认证；
3、配合浦江公司创建ISO14000环境质量管理体系。

三、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书商务标书
各项费用的测算值。

第五篇建议
一、工程维修管理
1、建议将上下水管线路，各类设备电气控制原理图，通迅线路图，监控线路图，综合布线
图等常用图纸，复制一份存放在物业，以便发生紧急情况时物业能够及时抢修，或将损失降到最低。

2、由于水泵房设在地下室，建议安装漏水报警装置，防止水阀失灵，造成意外事故发生。

3、园区中公共照明，高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制，在目前园区入驻客户不是很多
的情况下，可减少电费的支出。

4、根据对园区夜间检查，园区内有不少入驻企业开班生产，建议物业维修人员进行夜间值
班，防止水、电、电梯突发事故发生，或在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。

二、防鼠管理
1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害，建议办公楼采用适当的灭鼠措施。

2、在水泵房等要害部位，可设置防鼠板，防止死鼠污染水源。

三、公共秩序及防范管理
1、由于园区范围较大，固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪，
建议根据管理要求，可设置多条巡逻路线，并由物业经理或保安主管确定每天或短期的巡逻路线，保安当班领班执行。

2、对于上下班高峰时段的卡口管理，除物业增加必要的疏导人员外，建议采取上下班人员、
非机动车分道进出的管理措施；建议协调海关对出关口的机动车，在上下班高峰段不使用左边第一根车道，可开启左边第二根车道，避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道，而发生意外事故。

3、对于非机动车管理，标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施，（一端出口封闭，用链锁）但给停车人出行带来不便，由于标准厂房区域较大，但只有一个停车棚，将给距停车棚较远的客户员工停放带来不便，也给非机动车停放管理带来难点。

建议：
a、对现标准厂房的非机动车管理，除对车棚的停放车辆进行链锁外，建议对车棚的另
一端出口采取安装能进出个人，不能出车的装置，减少给停放人带来的不便。

b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点，实行收费管理。

c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。

四、采购管理
建议中转仓库能封闭管理，采购的维修材料和物品能在入库时进行验收，既可避免不合格采购物品入库，又能确保维修服务质量。

五、通用厂房内服务中心的设立
由于园区较大，现服务中心离通用厂房有段距离，不利于贴近客户服务，建议及时在通用厂房设立服务中心。

六、合理制定质量目标
建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理，质量目标应是衡量物业管理中每项重要工作的量化指标，具有可计量性，可统计性，可控性。

如配套设备设施完好率：由于是泛指，将无法统计或统计结果失真；
维修工程回访验收率：质量目标不明确，是控制验收还是控制回访；
保洁检查合格率：保洁检查的质量目标应是次数；
道路完好率：道路完好的标准如何是什么，应予以明确。

公共灯具设备完好率与公共灯具亮灯率是重复设立目标。

第六篇咨询服务人员简介：
1、吴守京1964年5月
学历本科，持建设部物业经理证书，国家二级职业经理人证书。

从事物业管理14年，先后管理办公楼物业、工业园区物业、高级住宅物业、别墅等物业管理，先后担任物业经理、公司物业部经理、物业公司管理者代表、物业公司副总经理等职务，现任上海三公物业管理咨询服务有限公司项目经理。

2、龚似麟1951年10月
学历大专，历任中型国营企业电气工程师、设备科长、总工程师、副厂长等职务，从事物业设备设施管理6年，任某物业公司总工程师。

现任上海三公物业管理咨询服务有限公司咨询师。

3、周肖耘1966年8月
学历本科，担任物业公司财务经理10余年，熟悉物业管理预算管理及物业管理成本控制，精通物业管理的财务政策及各项收费规定，现为上海三公物业管理咨询服务有限公司兼职咨询师。

评估单位：上海三公物业管理咨询服务有限公司
日期：2006年11月21日。