浙江省房地产市场监督管理系统概要设计说明书

浙江省房地产市场监督管理系统

概要设计说明书

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二OO四年五月*本资料仅供内部用户使用，请勿外传。

1引言

1.1 编写目的

为了推动我省房地产业的健康发展，搞好房地产市场的建设与管理，现希望通过信息化手段，利用先进的计算机网络来减少与杜绝房地产市场发展中存在的违法违纪违规行为，解决房地产业在发展过程中出现的问题，特别是对房地产管理部门依法行政监管。

本说明书给出浙江省房地产市场监督管理系统的设计说明，包括最终实现的软件必须满足的功能、性能、接口和用户界面、附属工具程序的功能以及设计约束等。

目的在于：

▪为编码人员提供依据；

▪为修改、维护提供条件；

▪项目负责人将按计划书的要求布置和控制开发工作全过程；

▪项目质量保证组将按此计划书做阶段性和总结性的质量验证和确认。

本说明书的预期读者包括：

▪项目开发人员，特别是编码人员；

▪软件维护人员；

▪技术管理人员；

▪执行软件质量保证计划的专门人员；

▪参与本项目开发进程各阶段验证、确认以及负责为最后项目验收、鉴定提供相应报告的有关人员。

▪合作各方有关部门的负责人；项目组负责人和全体参加人员。

1.2 背景

2004年，我省经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及国家启动内需的政策，都为我省房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，我省房地产市场也继续保持在高位运行状态。房地产投资一直保持高速增长，商品房新开工面积和竣工面积也都保持较高的增长率，商品房销售价格持续保持上升。但是，在保持高速发展的同时，房地产市场也出现了一些引人注意的问题：商品房空置率上升，部分地区及某些产品开发投资过热，产品供给与需求不能完全对接，市场结构性矛盾突出，有相当部分物业管理不规范，产品质量差强人意，消费者针对商品房的投诉上升。

目前问题多集中在商品房违规销（预）售的环节中，房地产企业的违规行为主要有以下10种：1、未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的行为；2、不符合商品房预售条件，而擅自以预订、认购、预约等名义变相预售的行为；3、未按照规定的商品房现售条件，而擅自现售商品房的行为；4、违规销售住宅共用部位、共用设备或者公共设施的行为；5、房地产中介服务机构代理销售，不符合销售条件的行为；6、未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售、预售给他人的行为；7、违规拒缴、挪用、侵占维修基金的行为；8、面积“缺斤短两”行为；9、不履行合同和合同欺诈行为；10、政府审批中的不规范行为，如规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等。另外，消费者求房心切，这在某种意义上引发了发展商的上述违规行为，一些消费者明知房地产企业尚未拿到预售许可证，但却与房地产企业签下预订合同，一些楼盘通过更为巧妙的方式，如发放贵宾卡，进行变相的提前预（销）售。

为了推动我省房地产业的健康发展，搞好房地产市场的建设与管理，省建设厅提出开发“浙江省房地产市场监督管理系统”，通过信息化手段，利用先进的计算机网络来减少与杜绝房地产市场发展中存在的违法违纪违规行为，解决房地产业在发展过程中出现的问题，特别是对房地产管理部门依法行政监管。

1.3 定义

本项目开发的软件，约定：

中文全称：浙江省房地产市场监督管理系统

中文别称：监管系统

英文全称：

英文缩写：

本报告用到的术语符合国家标准《软件工程术语（GB/T11475-1995）》。

1.4 参考资料

GB8566-1995 软件生存期过程

GB8567-88 计算机软件产品开发文件编制指南

GB9385-88 计算机软件需求说明编制指南

GB/T11457-1995 软件工程术语

2任务概述

2.1 目标

▪对各级房地产管理部门依法行政行为监督管理；

▪为我省建设管理部门对房地产市场的监督管理服务；

▪建立房地产企业和从（执）业人员信用档案；

▪建立全省共建共享的房地产行业企业库、人员库、项目库和物业库；

▪建立房地产指标体系，为政府部门和相关单位的宏观决策与预测提供信息服务；

▪为社会公众特别是消费者提供房地产信息服务。

2.2 用户的特点

系统的用户分如下几类：

普通用户：利用系统提供的功能进行房地产证书查询、房地产项目查询、房地产企业资质资格查询、从（执）业人员查询、物业查询、房地产交易查询、拆迁、测绘、廉租房建设、经济房建设、网上投诉、信访等。此类用户只需按使用说明操作，不要求对软件系统本身有任何了解。

操作人员：各级房地产管理部门、房地产开发企业、物业管理企业、房屋拆迁单位、中介代理企业、房地产评估机构、房产测绘单位、白蚁防治企业的操作人员，熟悉业务，经培训能熟练操作系统提供的各项功能，并能处理软件的日常故障（非致命性故障）。

系统管理人员：负责计算机系统和本系统软件的部分维护和管理，要求对本系统软件有较深的了解。能处理本系统软件的各类故障。

2.3 系统分析

本系统一共有四个对象，即员工、项目、企业、管理部门。

上述四个对象通过一些业务流程进行相互操作从而形成整个市场监管活动。因此整个系统模型可以由五个元素表述为图2-1。

图2-1

设计时需要将本系统所使用的各种信息分为描述四个对象的信息和描述业务流程的信息。由于四个对象相对而言是一种稳定型信息，而业务流程则较易变化，因此应将四个对象尽量定型，而将各种业务流程尽可能做成组件，以便本系统使用单位可根据实际需求组装成适合自己的系统。

根据以上思想，在设计对象模型时应充分考虑到可扩展性，尽量做到抽象化、参数化，从而使对象需求变化时不致影响系统结构。

经过对四个对象和业务流程的分析，我们将一些管理上相关的业务流程组装在一起构成功能模块，这些模块包括：房地产四证管理、预销售许可证管理、预（销）售合同管理、物业管理合同管理、竣工验收报告管理、交易合同管理、企业信息管理、企业人员信息管理、查询管理、报表管理、数据转换、系统管理。

根据每个模块的不同特点，上述十二个模块可以分为三类（图 2-2）：第一类为业务处理类模块，包括房地产四证管理、预销售许可证管理、预（销）售合同管理、物业管理合同管理、竣工验收报告管理、交易合同管理、企业信息管理、企业人员信息管理、查询管理、报表管理，此类模块主要用于处理房地产市场需要监督管理的信息的录入、修改、删除和查询；第二类为接口处理类模块，包括数据转换，此类模块主要用于处理系统对外界的接口，与周边系统交换信息，数据导入和导出等；第三类系统维护类模块，包括系统管理，用于系统用户权限设置、配置系统运行参数等。三类模块功能互补、相辅相成，与各使用单位局域网和数据库一起构成整个监管系统的体系结构。