房地产泡沫对商业银行的负面影响

房地产泡沫对商业银行的负面影响
一、概念界定
⒈什么是房地产泡沫：房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

⒉房地产泡沫的主要特征：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。

房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。

⒊房地产泡沫的判定：房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。

一般可以从以下指标或状况判断：
⑴整个经济是否过热。

如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。

⑵投资增长率。

当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危
⑶商品房的空置情况。

一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。

除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

二、我国房地产泡沫问题的各种学术观点
有的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。

⒈房地产价格方面的指标
⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的
比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。

美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。

因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。

1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。

其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。

⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。

当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。

在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI 得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。

因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。

从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。

⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。

我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。

2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。

而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。

2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。

⒉房地产需求方面的指标
⑴房屋销售额增长与社会上平零售总额增长的同步率认为，房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率的比值小于2，就没有房产泡沫；大于2小于3存在轻微的房产泡沫；大于3就存在严重的房产泡沫。

2005年该比值达到5.7，表明我国的房地产泡沫已经非常严重了。

⑵按揭贷款增长和个人收入增长的同步率一般认为，该指标大于1而小于2，
支持，即中国经济的快速发展；90年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/投资性需求。

另外，前期房地产调控政策多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。

于是，房地产价格与日俱增。

而且随着今年越来越多的“地王”的出现，土地交易频繁交易价格也达到了一个新高点。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。

“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。

”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。

业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。

在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

因此我认为我国迄今也存在着房地产泡沫。

三、房地产市场与商业银行的联系
⒈商业银行贷款促进房地产发展
房地产贷款作为一项新兴的银行信贷业务，随着房地产市场的发展快速扩容。

上世纪80年代时期，全国房地产开发企业发展数量尚不足4000家，目前据不完全统计，全国房地产开发企业已达到47000家，仅在上海注册的房地产企业就超过4000家。

从贷款数量看，1992年底，全国房地产开发贷款总额为113亿元，到1998年，总量已达到426亿。

1998年至2005年，平均每年增加达1000个亿。

2006年1至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中商品住宅投资占总投资的70%，同比增长28.4%；全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2%。

由此，使银行的房地产贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2%，上升到9月底的21.4%。

房地产贷款比银行贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。

从各家商业银行的总体情况看，每年的新增贷款数额有所增长，但在整个市场占比逐年下降。

开发贷款在整个对公贷款的比例中约占到20%左右。

以房地产信贷为主体的金融配套服务，极大地支持了城市建设与房地产市场
的发展。

近年来，由于居民住房需求量很大，房地产业和宏观经济的景气指数上升，加之房地产业可以用土地和房屋做抵押，银行投放的贷款大幅度增加，有力的支持了房地产的发展。

随着我国商业银行经营体系的逐渐完善，以及我国房地产宏观调控体系的完善，银行也对房地产产业的支持越来越理性。

⒉商业银行对个人贷款促进购房及投资需求
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

目前，我国居民的收入水平提高，购房能力大幅度提高。

银行对居民提供住房贷款的条件、期限和数量都比较宽裕。

这样，不能一次缴清房款的居民就可以通过贷款买房，分期还款，促进了普通居民的购房需求，提供了便利。

近年来，房地产的持续火爆，大量社会闲散资金纷纷挤向房地产市场，进行房地产的投机性买卖操作。

其中比较典型的是“温州炒房团”和“山西炒房团”。

另外，我国不少城镇居民给予较高的房价上涨预期，也积极贷款参加购房投机，商业银行又通过这样的贷款进一步的促进了房地产业的发展。

四、房地产泡沫的出现对商业银行的负面影响
房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。

大量的商品房闲置；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，形成大批的呆账坏账。

我国就有银行因为房地产破灭倒闭的案例。

80年代海南开始了房地产投机活动，很快便达到高潮，房地产价格越炒越高。

那段时间内，房地产的需求和价格正相关，呈现了典型的泡沫经济的特征。

炒作房地产确实造就了一批暴发户。

1993年国家整顿金融市场，海南房地产业跟着降温。

1997年海南发展银行的倒闭就是泡沫经济的直接后果。

由于海南房地产市场价格低落，坏账增剧，使得浙琼、蜀兴、华夏等金融信托公司出现支付困难。

1995年8月，海南省政府报请中央批准之后，让当时效益比较好的海南富南信托投资公司与浙琼、蜀兴、华夏、
吉亚等四家公司合并，成立了海南发展银行；总股本为16.77亿，有47家股东，其中海南省政府出资3.2亿；海南发展银行本身资产110亿，其中大部分是贷款（80亿），其余为存款（10亿）、债券、股本金（17亿）等。

成立海南发展银行缓解了这些金融信托公司的危机，但是未能从根本上解决这几家信托公司庞大的债务与巨额亏损问题。

1997年，海南省政府又把28家发生大面积支付危机的城市信用社合并到海南发展银行。

这些信托公司和城市信用社大多是在海南放低长高潮时建立起来的。

他们在海南经济泡沫中把大量资金都压在房地产上，先后被套牢，不得脱身。

海南银行接管的这些信用社的资产为137亿，负债为142亿，实际上接管了5亿多元债务。

为了让海南发展银行收拾这个烂摊子，中国人民银行给了30多亿人民币贷款资金。

但是杯水车薪，解决不了问题。

海南发展银行在接管信用社后马上就发生了支付危机，再加上在1998年上半年海南省的储蓄存款大幅度下降，加剧银行资金周转困难。

在这个时期全国存款增加了15%，而海南存款只增加了0.13%，贷款也只增加了0.39%，坏账压力越来越大。

海南发展银行试图发行债券，但没有成功。

在重重压力之下，海南发展银行仅仅坚持了三个月就倒闭了。

⒈房地产贷款风险：
第一阶段：土地储备贷款风险。

我国土地储备制度不完善，图督促被贷款存在隐形风险。

在目前我国的土地粗被制度下，土地被政府部门高度垄断。

在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价。

因此，土地购置的融资要求十分巨大。

而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。

银行土地开发贷款面临四方面风险。

一是土地储备中心资产负债率较高。

虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成对银行资金过分因爱，抵御风险的能力低。

二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。

各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对资金使用很难监管。

在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益而悬空逃废银行债务。

三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效地担保措施。

当前的担保措施主要采用政府保证和土地使用权质押两种，这两种方式的合法性尚存
在问题。

从《中华人民共和国担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。

土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地就谈不上拥有真正意义的使用权。

可见，对银行来说，土地质押并未落到实处。

四是土地储备中心的运营风险。

土地价格的不确定性都可导致土地出让的收入抵御土地收购价格，形成银行信贷风险。

第二阶段：房地产开发贷款风险。

每一个企业都处于某一特定行业中，每一行业都有其固定的风险。

房地产业是一个高固定成本、高经营杠杆的行业，是一个新兴和爆炸性成长的行业，是一个周期性极强的行业，是一个政策和法律易变的行业，所以房地产贷款的风险程度一般会很高。

我国房地产队伍非常混杂，这些投资主体资金实力弱、管理水平低、技术含量低，带有浓重的投机成分。

许多不具备资金能力和开发资格的开发商参与到其中来，对于这些中间商来说，大部分资金并不需要自己支付，除了建筑单位垫资外，剩余的是靠投机的方法主要由银行垫支，仅求短期获利，投资盲动不可避免。

因此，到目前为止，住宅仍是投诉率最高的商品之一，这些问题必将给银行带来风险。

同时，房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。

负债经营的问题较严重。

由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

第三阶段：按揭贷款风险。

房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分分离其真实价值，从而产生泡沫。

一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来损失。

⑴是个人信用风险。

由于我国的信用等级制度不完善，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，因此，银行无法确定申请人的还贷能力。

⑵是贷款购房投资热激增了由高负债家庭所带来的风险。

随着个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市居民已经悄然成为高负债一族。

根据统计部门的计算，上海家庭债务比列高达155%，北京、青杭深宁波等城市家庭负债比列分别达到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低为44%。

这种投资热形成的主要原因
有三个：第一，房屋价格过高，远远超过了居民同期收入水平下的承受能力。

第二,银行按揭贷款条件过于宽松，很多房屋投资人在多个银行分别按揭贷款，纵容很多人盲目用银行的钱投资房产。

第三，一些居民期待房价上涨以便出售获利。

一般来说，投资需求中的银行信贷资金风险容易受收入预期、经济预期的影响，对宏观经济金融环境变动的敏感度也要相对大一些，是银行信贷资金风险的“多发点”。

⑶是金融欺诈风险。

“假按揭”恶意套现行为成为银行最直接的贷款风险。

假按揭的开发商一旦静音不善或出现困难就会使低风险的个人住房贷款变成高风险的房地产开发贷款，就会造成风险的集中暴露，至使大量的按揭贷款逾期从而直接危及银行贷款的收回。

由于假按揭往往与投机有关，容易产生法律问题，因此银行资产还面临法律风险。

⒉商业银行经营风险和操作风险
商业银行存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。

如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，因此，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛、将审查手续简化、将审查速度加快等。

基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

突出表现在：一是贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化书序，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在一点的资料不深入调查核实。

二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关只能部门协调配合不力，不按程序作，过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

三是个别基层银行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

五、国家以及商业银行规避风险的措施以及风险防范
香港房地产价格在1997年前不断上升。

1990年-1994年，住宅价格指数上升73%，这与当时宽松的货币环境和通货膨胀有关。

在之后的两年中，利率有所上升而且政府实行了反投机政策，房价有所回落。

在1996-1997年间，房地产价格上升至历史高位，主要是因为1994年7月实行的对土地供应的限制和大量资金的流入造成供不应求。

房地产价格泡沫在1997年亚洲金融危机期间破灭，并在之后的7年大幅下降。

1997年7月到2003年7月期间，香港住宅价格指数暴
跌65%。

这期间，资金撤离香港，港币受到贬值压力，香港经济萎缩，出现通缩，失业率高企，许多人沦为负资产者，即把房子卖了也还不起银行按揭贷款。

另外，1997年土地供应的解冻也是房地产价格下跌的原因之一。

根据香港金融管理局的分析，香港购房资金成本/租金比率和月供/租金比率均与房价密切相关。

在上世纪八十年代，香港房地产价格增长较为温和，购房资金成本与租金的差异时正时负，其比率徘徊在1左右。

从上世纪九十年代开始，在强烈的增值预期驱动下，购房资金成本/租金比率上扬，从1990年一季度的1.1倍上升到1997年二季度的2.2倍；在此期间月供/租金比率从0.97升至2.04。

与此同时，房地产价格一路大幅飙升，1990-1997年住宅价格指数上升3倍。

1997年，亚洲金融危机爆发，香港受波及，资金外流，为维护盯住汇率制，利率大幅上扬，引爆房地产价格泡沫，房价和购房/租房成本比率一落千丈，直至2003年年中方开始回升。

眼下的中国内地房地产市场也许可以从香港特区1997年的经验教训中获得一些有益的启示。

⒈大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。

国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。

去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。

这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。

经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。

1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。

经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。

如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。

现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。

如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

⒉强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。

要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。

要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。

对于发生在房地产领域违法犯纪
行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

⒊建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

⒋整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。

一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。

住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。

二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。

商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。

商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。

三要规范个人商业用房贷款管理。

借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

⒌全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。

近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。

下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

⒍加强舆论宣传的引导。

目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房。