社会保障性住房开发模式

社会保障性住房开发模式研究

摘要：本文将先从保障房建设的起源与发展说起，目前保障房建设现状与开发模式分析，进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。

关键词：公共住房；社会保障性住房；开发模式；参考性意见我国经济飞速发展，城市现代化也正在急速扩大，城市里也存在众多低保住户，他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本，采取低端模式，质量不高，如今在新一届党和政府领导人的带领下，我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路，合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力，依通过成功的市场运作，努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的，也是政府应当给予公民最基本的权利，但在如今的高房价的情形下，这是一个不得不彻底探讨的话题。

一.目前保障房建设现状与开发模式分析

近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下

降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。

当下，我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设模式。因而，林林总总的保障房模式纷纷出现，大致总结可以归结为以下三类：即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。

政府直接建设型：

政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地；二是政府设立平台公司；三是贷款为主财政直接支出为辅；四是规模建设，高效快速；五是通过先租后售的方式实现财务平衡，六是平台公司全程管理。

政府与企业共建型：政府与企业共建型是政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。政府与企业共建型可分为bt模式、代建模式和配建模式。bt是英文build（建设）和transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”。bt模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投

资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。

企业独立建设型：

企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模式、信托基金模式。限价模式是政府以限制商品房销售价格上限为条件出让商品房用地，且建成后的房屋只面向经政府审核符合要求的人群销售。

万科万汇楼模式是开发商独立投资、建设和运营的保障房，具有公益性质。信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。

近几年国内保障房建设规模连年攀升，而在国外，欧美及亚洲主要发达国家，市场经济发展比较成熟，各种社会保障及住房保障发展比较完善。为解决困难家庭的住房问题，各国政府采取了一系列措施，比如制定公共住房发展的法律、法规，成立专门的公共住房发展机构，扩大政府支出等，这些措施经验尤其值得公共住房发展严重不足的我国学习和借鉴。

二.对我国保障房建设的参考建议

保障性住房建设是解决住房民生问题最切实有效的途径，是保障广大中低收入群众切身利益最直接、最关键的环节。所以一定采取相应措施推进社会保障性住房制度的建设。

（一）设置整合的政府执行机构，强化政府工作职责，建立健全相应法律法规

政府肩负着促进社会全面发展、维护社会安定和谐的重要职责，理应成为住房保障工作的责任主体。通过整合的公共部门根据社会、经济发展状况及目标制定相关政策，组织编制住房发展规划，同时监督并引导开发商和平价购房者这两大对立团体实现合作双赢。同时，完善的法律制度也能对保障房建设过程中出现的问题提供合理的法律支援，确保其在发展过程中的公平公正。

（二）采取多样化的建筑设计方案

例如可以采取商品房配建保障房，保障房配建商铺等新的架构模式。商品房配建保障性住房是在普通商品住宅房小区中配建一定比例保障性住房的开发模式。保障房住户可以享用到较好的公共设施配套服务，有助于降低居住区内低收入群体和其他收入人群的社会距离，使住宅质量和城市邻里的生活环境质量都得到提升。北京、武汉、广州等城市某些项目就采用这种方式，该种方式应该更大范围的推广。保障性住房配建商铺是将一定规模保障房进行集中建设，在此社区内配建一定比例经营性商业用房的开发模式。

（三）拓宽融资渠道，改善资金短缺

保障性住房因其具有福利性的特点，所以依托市场化融资困难。目前我国的保障性住房融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。展望未来，我国保障性住房需要积极探索融资新路，获得多元化的资金来源。从目前来看，我国保障性住房的资金主要来。

随着保障性住房建设的规模化发展，民生、企业服务等问题日

渐繁琐，保障性住房管理委会在招商引资的、建设园区的同时还要兼顾企业服务、行政服务等工作，工作任务繁重，也存在着行政机构融资难等问题。保障性住房管理机构还可以通过成立融资平台公司，增加融资主体等方面就能够通过新型项目融资的模式，可以吸引房地产商等企业以股东身份参与保障房项目的建设、运营当中，同时将房地产商等非政府部门的融资渠道引入保障房建设。

参考文献：

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