2020年房地产项目清算大全(实用)
房地产项目清算大全
房地产项目清算大全(纯干货,建议收藏）
20１６－0９-06房地产财税
。。。..
一、土地增值税的减免税规定? 1.法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税
暂行条例》第8条)
（１）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣
除项目金额20%,增值率超过20%的，应就其全部增值额按
规定计税。?普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小
区建筑容积率在1。0以上、单套建筑面积在1２0平方米
以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向
上浮动的比例不得超过上述标准的20%.?（2)因国家建
设需要依法征用、收回的房地产。?2。转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行
转让原房地产的,经税务机关审核，免征土地增值税.
（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。?3。
转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转
让原自用住房,凡居住满5年及以上的,免征土地增值税；居住满３年未满5年的，减半征收土地增值税.未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条)?4。合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。建成后转让的,应征收土地增值税。（财税字[19９５］48号第２条）
5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实,免征土地增值税。（财税字[199５］４8号）
６．个人转让普通住宅免税.从19９9年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值
税.(财税字［１９9９］210号第五条）? 7。赠与房地产不征税.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条）
８.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税.(财税字[1995］48号第四条) 9．《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008]24
号）
第一条第（三）项规定:“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额２0％的,免征土地增值税。【房企财税微信：fｄccspｘ】?二、土地增值税清算单位的确定?国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006］１87号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
三、土地增值税预征率的规定
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发［2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于２％，中部和东北地区省份不得低于1。５％,西部地区省份不得低于1％”.?四、土地增值税的清算条件?（一）纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算（三大条件)?１.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;?2。整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
３.直接转让土地使用权的。?（二）符合下列条件
之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算(四大条件）? 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的; ? 3．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;应在办理注销登记前进行土地增值税清算.
4.省（自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。?应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起９0日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
五、土地增值税时应提供的清算资料?纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。
1。土地增值税清算表及其附表.?2。房地产开发项
目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。? 3。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4．纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
六、土地增值税收入的确定? 1.要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；?2．房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。? 3。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。?４．未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
(国税函[20１0］220号）第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”?５.未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定.?应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]18７号）第三条第（一)款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)；?6。对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
应不确认收入的实现(这样处理和国税发［２0０9]31号文件相附),待实际投入使用时再按上述办法确认收入。?
七、土地增值税扣除成本框架
八、土地增值税扣除项目应注意的16个关键点?
1．不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。?2．拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应.?３。不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套
设施费。?４．多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费,应按项目合理分摊.?根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［２０0６］187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理：?(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;? (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除；? (３）建成后有偿转让的，应计算收入,并准予扣除成本、费用。
5．房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用不能重复计算扣除。? 6。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的.?7.分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。8 ?.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。? 9。质量保证金的扣除问题?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号)第二条规定:“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑
房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳
房地产项目撤场结算协议
“xx世纪中心”项目撤场结算协议 甲方：上海xx房地产开发有限公司 乙方：xx房产咨询股份有限公司 鉴于甲、乙双方就“xx世纪中心”项目（以下称“本项目”）签订《委托代理销售合同》、《多层loft产品清盘激励协议》（以下称“原合同”），由乙方代理销售该项目。现甲、乙双方经友好协商，对本项目撤场结算等事宜作以下协议，以供双方共同遵守： 1、截止xx年5月23日，乙方完成项目销售套数321套，销售面积27,890.57平方米，销售金额423269142元，产生佣金总额4,327,109.19元。 其中，全款到账套数264套，面积22,625.32平方米，金额335564024元，产生代理佣金3,450,058.01元，暂扣除15%的交房留存佣金，则产生可结算佣金2,970,924.49元，甲方已向乙方支付2,528,023.47元，剩余未付佣金442,901.02元自本合同签署之日起10日内一次性支付完毕。剩余未全款房源待相应房源全款到账后10日内先向乙方支付该套房源佣金的85%。（附：未全款房源明细） 2、留存于甲方的15%交房佣金，已完成238套房源交付，共计交房佣金448,901.52元。剩余交房佣金待相应房源完成交房手续后，逐套结算乙方留存佣金。（附：未交房房源明细） 3、综上，本次甲方应向乙方支付佣金总计891,802.54元。 4、甲方和乙方共同承诺及保证： 乙方撤场前,双方已交接完毕所有项目资料。原合同履行期间，双方已经各自履行其应尽义务，双方之间不存在任何纠纷，终止原合同不会导致一方产生对另一方的任何债务负担。 终止原合同不会导致任何一方被提起诉讼、仲裁或其他法律程序或行政程序；不会导致任何一方存在诉讼和潜在纠纷的可能性。 5、本协议受中华人民共和国法律管辖，并依中华人民共和国法律解释。 凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由双方协商解决；若协商不成的，任何一方均可向项目所在地的人民法院提起诉讼。 6、本协议自甲、乙双方盖章之日起生效。本协议一式肆份，双方各持贰份，具有同等效力。 （以下无正文）
房地产项目销售清盘方案
永盛家居清盘方案 一、现有房源分析 剩余总套数： 截止至2011年9月28日为止，永盛家居共剩余49套房源，以110㎡-171㎡房源为主，虽然剩余115-124㎡㎡房源较多，户型面积也居中，但大多集中于顶层与底层，竞争力较弱，给销售带来了一些困难。 按面积区分： 按楼层区分： 总结： 由上表分析，所剩房源122㎡-125㎡占大多数，但根据近期销售的实际情况，此面积段房源销售可观，但现阶段所余房源大多集中在顶层或底层，需结合营销活动进行去化；顶层与底层所余房源是清盘中的难题，所以需要配合一部分营销活动进行销售。 二、营销重点 由于近期推广力度偏弱，成交量有所下滑，加之项目所剩房源无论在面积、
楼层、总价等方面都不具备议价能力。假如拉长销售期保价销售，一方面会减弱销售氛围，同时也增加了场地、人员等方面的销售成本，形成得不偿失的局面。所以，采取一系列的营销手段，可达成快速清盘，减缓拖延的效果，为项目的销售完结工作提供保障。 三、营销策略： 根据项目情况特制定以下营销策略，目的在于尽快完成清盘工作，减短销售周期，为资金回笼提供保障。 1、总裁签售 根据客户想见最高领导索要折扣的心理，可推出一批房源采取“总裁签售”的方法，使客户对价格方面的疑议减至最低。 具体方法： A：通过单页的一部分体现“总裁签售”的内容，通过派单、电话邀约老客户的方式向外界传达信息，告知其近期将有可与总裁一对一交谈并商议优惠的活动，邀请客户届时到访； B：视郭总（或项目其他老总）时间而定，安排时间与地点，确定大致优惠力度； C：集中邀约客户到访，以排卡形式确定先后顺序，并逐一与总裁进行交谈，通过客户与总裁面对面交谈的方式，促进客户与项目的好感度。使其相信这将是最大的优惠力度，此外，遵照不同客户可释放不同的折扣力度，实行一户一价的优惠政策。 目标： 利用此活动实现15-20套的消化量 2、买房送房 针对171㎡的大户型，需销售员从语言进行引导，突出171㎡单价低、买房即多送一间的概念，强化客户对本户型的认知。 具体方法：
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。 房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应 包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业 人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等； 2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、 占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等； 3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31 号文件的规定确定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）； 4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说 明
5、《开发总成本审核明细表》及相关说明 6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开 发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）； 7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳 税调整金额。 参考格式如下： 完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额 差异调整的鉴证报告参考格式 税鉴字（201 ）第号 ＸＸ公司： 我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托， 对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛 利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实 性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行 房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其
房地产项目清算大全
) 建议收藏(纯干货,房地产项目清算大全房地产财税2016-09-06 一、土地增值税的减免税规定法定免税。1. 条）有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8 ，增值率超20%（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 的，应就其全部增值额按规定计税。过20%以上、单套建筑面积1.0 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 允倍以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2在120平方米以下；20%。许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房2. 地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住3. 年的，减半征收土地增值税。53年未满年及以上的，免征土地增值税；居住满满5 12年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第条）未满3合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例4. ］1995应征收土地增值税。（财税字［暂免征土地增值税。分房自用的，建成后转让的，2条）号第48互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免5. 号）］征土地增值税。（财税字［199548专业文档供参考，如有帮助请下载。． 日起，对居民个人转让其拥有的普通1年8月 6.个人转让普通住宅免税。从1999 号第五条）1999］210住宅，暂免征土地增值税。（财税字［赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权
房地产开发项目土增清算单位的深度剖析(老会计人的经验)
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 房地产开发项目土增清算单位的深度剖析（老会计人的经验） 土地增值税清算过程中，清算单位是一个关键问题，清算单位的范围大小直接影响到清算结果和税负高低。 一、现有税法对清算单位的说明 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 这段话是目前关于清算单位的最经典解释，但实务中存在两个问题，一个是项目如何界定？另一个是分期如何界定？ 二、房地产开发项目如何界定 这好像是个不需要讨论的问题，但实务中依然问题多多。究竟是以土地界定项目？还是报建手续界定项目？还是其他？ 我们认为应当以立项作为判断项目的标志。所谓项目立项，指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可。我国项目立项通常在政府的发改委，对于动用政府资金的需要审批，对于不动用政府资金的项目实施核准或者备案。《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）的通知》（国发〔2016〕72号）文件中列举了十二种需要政府核准的项目类别，地产不在其中，因此只需要进行立项备案即可。 房地产开发项目立项成功的标志是取得《立项备案通知书》（由于各地政府机构实施差异，该文件名称可能不同），上面会注明什么项目，需要花多少钱，在哪里干，谁来投资等关键信息。 有了立项文件，项目的范围、性质、投资额、投资人等核心数据均基本明确，后续的所有项目手续均是建立在立项文件基础上。因此一立项文件作为判断项目的标志最为准确。 三、房地产项目如何判断分期？ 房地产开发项目由于投资额大，可能在实施过程中分为几期开发。问题又来了，187号文说了如
房地产企业土地增值税清算说明书
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析 一、有关销售发票开具与否的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 （三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定 （四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。 (二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 (二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。 (三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。 应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定 应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。 二、房地产代收费用的收入确认 一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定 （二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认 （一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数 根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）
《房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿 土地增值税清算的涉税处理 第一部分土地增值税清算基础知识 第二部分清算收入的审核 第三部分税前扣除原则 第四部分转让税金的审核 第五部分利息支出的审核 第六部分期间费用的审核 第七部分开发成本的审核 第一部分:土地增值税清算基础知识 一、土地增值税清算概念 二、增值额和扣除项目 三、开发成本的口径 四、税率的形式 五、清算对象（重点） 六、清算条件 七、清算审核 八、补缴土地增值税 九、清算后再转让 一、土地增值税清算概念
2０09国税发91号土地增值税清算管理规程 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、增值额和扣除项目 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。 具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括： 1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等； 2、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等； 3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等,不包括印花税金; ４、与转让房地产有关的期间费用,包括管理费用、销售费用和财务费用等. ?其中，上述（1）（2)项可以加计扣除２0％，第（3）项据实扣除，第（４）项按照(1）(2）合计数的一定比例内据实扣除. 三、开发成本的口径 会计口径：包括土地和资本化利息 ?土地增值税法:不含土地、资本化利息 ?加计扣除基数：会计口径－资本化利息 ?20１０国税函２20号关于土地增值税清算有关问题的通知 四、税率的形式 1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式,主要应用于土地使用税和车船使用税,在消费税和印花税
房地产项目税收清算说明
房地产项目税收清算说明 一、所需清算税种 营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税 二、所需财务资料 项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证 三、起算依据 以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。 四、具体税种 （一）营业税 以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。 （二）城市维护建设税和教育税金及附加 按实际应纳营业税额的10%计算。 （三）契税 契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。 （四）企业所得税 企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率
计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意： ⑴利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。 ⑵计税工资的扣除。条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。 ⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 ⑷捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。超过12%的部分则不得扣除。 ⑸业务招待费的扣除。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除。《企业所得税法实施条例》第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业收入的5‰，也就是说，税法采用的是“两头卡”的方式。一方面，企业发生的业务招待费只允许列支60%，是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费，通过设计一个统一的比例，将业务招待费中的个人消费部分去掉；另一方面，最高扣除额限制为当年销售（营业）收入的5‰，这是用来防止有些企业为不调增40%
已清算房地产项目后续管理风险分析
已清算房地产项目后续管理风险分析 一、已清算房地产项目后续管理现状 房地产行业具有生产周期长、受宏观经济影响大、涉及税种多等特点。特别是已清算房地产项目，工程总体基本结束、开发重心基本转移、财务管理开始放松、涉及税款逐渐减少等情况，要求我们税收管理员责任心强、素质高、业务好，不断加强后续管理，不断适应房地产新政策、新变化。 特别是“营改增”后，地税部门对已清算房地产项目的生产经营状况不能再像以前那样及时掌控，税源的有效管控将要付出更多努力，倘若企业所得税属于国税部门管辖，征管难度更大，纳税人认为土地增值税已经清算，后续产生税款国税部门居多,对地方税收不够重视,对于已清算房地产项目剩余“未售商品房”发生再销售行为，其申报缴纳的土地增值税计算方法各异,前期的留存利润不翼而飞,应纳的小税种未及时申报缴纳。另外,地税部门对已清算房地产项目逐渐疏于管理，职能慢慢弱化，且第三方信息平台尚未完善,信息传递不够畅通。 二、已清算房地产项目后续管理存在的风险及原因分析 目前，已清算房地产项目后续涉及税种多,包括土地增值税和个人所得税主要税种,房产税、土地使用税和印花税等小税种，各税种存在的风险不同,产生原因各异。 (一)纳税人对税收政策不了解,个别纳税意识差 我市房地产企业建设规模不大,中小型房地产企业居多,财务人员流动性大,在基本销售完毕后企业处于半停业、半解散状态,仅留下个别销售和出纳人员负责尾盘的零星销售，开发商重心转移到另外工程项目。已清算房地产项目后续税收特殊政策不多，宣传较少，纳税人了解不够，大多数已清算的房地产企业普遍认为土地增值税已清算完毕,认为销售剩余商品房缴纳的土地增值税还是和清算前一样，按预征率预征
房地产项目清算大全
2016-09-06房地产财税 一、土地增值税的减免税规定 1.法定免税。 有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条） （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。 3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条） 4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号第2条） 5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税字［1995］48号）
6.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210号第五条） 7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条） 8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条） 9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号） 第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。【房企财税微信：fdccspx】 二、土地增值税清算单位的确定 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 三、土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得
房地产开发企业清算表填表说明
房地产开发企业清算表填表说明 一、房地产开发企业清算表主表 （一）本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税发［2009］31号）（以下简称通知）第三条规定已完工进行清算的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。2008年达到通知第三条规定的完工条件未进行清算的企业应于2009面度所得税汇算清缴时填报本表。该表格一个开发项目（开发项目包括各项目、各期）填报一份。 （二）各行的填报 1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合通知第三条规定已完工进行清算的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第15列“完工清算时实现的销售收入”。 2、第2行“完工项目销售成本”填报企业符合通知第三条规定已完工进行清算的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第10行第9列“已售成本”。 3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，根据上述行次计算填报，金额等于本表第1-2行。 4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率。 5、第5行“税金及附加”填报企业销售本清算开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税。金额等于本表第6+7行。 6、第6行“营业税金及附加”填报企业销售本清算开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。 7、第7行“土地增值税”填报企业销售本清算开发项目负担的土地增值税；地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实际缴纳的土地增值税。 8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10行。 9、第9行“预售年度的预计利润合计”填报企业计入取得销售收入当年度应纳税所得额的利润。 10、第10行“预售年度的期间费用等合计”填报企业本清算开发项目以前年度未税前列支的期间费用以及其他费用的合计。
房地产企业土地增值税清算案例
房地产企业土地增值税清 算案例 Prepared on 22 November 2020
企业土地清算案例 是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据国家现行法
律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。 一、基本案情 某房地产企业，成立于2002年9月；经济类型为其他有限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目： （一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 （二）经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧
房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧 作者：中国财税培训师财税顾问经济学博士肖太寿 房地产开发企业在融资过程中所发生的利息费用,在土地增值税清算时到底应如何处理?总是困扰许多房地产企业的财务人员和不少税务局干部,为了帮助广大的房地企业在土地增值税清算的过程中,准确处理利息费用,实现土地增值税清算的效率,笔者对利息费用的相关政策进行研究,对房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的处理方法总结如下。 （一）房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理 由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。 1、有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。 国税函220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下： （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 基于以上政策规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息费用，允许在土地增值税清算时据实扣除，必须具备两个条件：一是贷款利率最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。二是该贷款利息不超过贷款期限的利息部分和不是银行给房地产开发企业加罚的利息。 2、有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。 国税函220第三条第（二）项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”基于此规定，有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时，在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起作为开发费用，在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。 （二）房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
本次内容将分享18个关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点，资料全面，是不可多得的土增 涉税大全，具体内容如下：(本文全) 一、土地增值税的减免税规定 1.法定免税。 有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条） （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。===144平方 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。 3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条） 4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号第2条） 5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税字［1995］48号） 6.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210号第五条） 7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条） 8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条）9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增 值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 二、土地增值税清算单位的确定
房地产企业三大清算提纲
【课程大纲】 前言房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？ 第一篇企业所得税汇算 第一章企业所得税汇算清缴概述 一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？ 二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？ 三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料? 四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪? 五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？ 六、预缴与汇算清缴的关系。 七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？ 八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？ 九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？ 第二章开办期间的所得税汇算 一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？ 二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？ 三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？ 案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。 案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？ 案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。 第三章预售期间的汇算清缴 一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？ 自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？ 案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？ 二、预售期间的汇算清缴 （一）预售收入如何缴纳企业所得税？ （二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？ （三）预售环节业务招待费如何税前扣除？ 问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？ （四）财务费用问题。 1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？ 2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？ 问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？ 3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？
2020年房地产项目清算大全(实用)
房地产项目清算大全 房地产项目清算大全(纯干货,建议收藏） 20１６－0９-06房地产财税 。。。.. 一、土地增值税的减免税规定? 1.法定免税。 有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税 暂行条例》第8条) （１）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%,增值率超过20%的，应就其全部增值额按 规定计税。?普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小 区建筑容积率在1。0以上、单套建筑面积在1２0平方米 以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向 上浮动的比例不得超过上述标准的20%.?（2)因国家建 设需要依法征用、收回的房地产。?2。转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的,经税务机关审核，免征土地增值税. （《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。?3。 转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转
让原自用住房,凡居住满5年及以上的,免征土地增值税；居住满３年未满5年的，减半征收土地增值税.未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条)?4。合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。建成后转让的,应征收土地增值税。（财税字[19９５］48号第２条） 5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实,免征土地增值税。（财税字[199５］４8号） ６．个人转让普通住宅免税.从19９9年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值 税.(财税字［１９9９］210号第五条）? 7。赠与房地产不征税.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条） ８.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税.(财税字[1995］48号第四条) 9．《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008]24
房地产开发项目土增清算单位的深度剖析
房地产开发项目土增清算单位的深度剖析 土地增值税清算过程中，清算单位是一个关键问题，清算单位的范围大小直接影响到清算结果和税负高低。 一、现有税法对清算单位的说明 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 这段话是目前关于清算单位的最经典解释，但实务中存在两个问题，一个是项目如何界定？另一个是分期如何界定？ 二、房地产开发项目如何界定 这好像是个不需要讨论的问题，但实务中依然问题多多。究竟是以土地界定项目？还是报建手续界定项目？还是其他？ 我们认为应当以立项作为判断项目的标志。所谓项目立项，指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可。我国项目立项通常在政府的发改委，对于动用政府资金的需要审批，对于不动用政府资金的项目实施核准或者备案。《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）的通知》（国发〔2016〕72号）文件中列举了十二种需要政府核准的项目类别，地产不在其中，因此只需要进行立项备案即可。
房地产开发项目立项成功的标志是取得《立项备案通知书》（由于各地政府机构实施差异，该文件名称可能不同），上面会注明什么项目，需要花多少钱，在哪里干，谁来投资等关键信息。 有了立项文件，项目的范围、性质、投资额、投资人等核心数据均基本明确，后续的所有项目手续均是建立在立项文件基础上。因此一立项文件作为判断项目的标志最为准确。 三、房地产项目如何判断分期？ 房地产开发项目由于投资额大，可能在实施过程中分为几期开发。问题又来了，187号文说了如果分期要分期清算，但究竟什么是分期？我们认为判断分期的关键点如下： 1、项目报建手续 项目后续报建手续主要的手续是建设规划许可证和施工许可证。如果项目分期，这两个手续通常会伴随分期实施，但由于施工招标和总包等原因，施工许可证可能在同一分期中还会再进行分割，因此我们认为应参考建设规划许可证来判断分期。也就是说，通常情况下，如果建设规划许可证分开办理，可以理解为分期。 2、实际工程管理情况 分期往往意味着施工阶段的明显分割，不同分期的工程管理自然应该明显分开。因此如果两个部分实际施工明显分开，协议分开签署，时间差异很大，可以理解为分期。 3、实际账务核算情况 分期项目在实务中成本的发生也应该分开核算，因此，房地产企业自身项目成本核算通常也会按照分期明确分开。 综合以上三个关键因素，一个明显的分期，通常建设规划许可证分开，工程管理分开，账务核算也是分开的。 但实务中也可能出现特殊情况，最为常见的是两种：