房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
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能够分别核算各期收入和扣除项目的也 可作为分期清算单位。
房地产企业土地增值税清算疑难问 题解析
问题： 1、分期方法不同，对于各期增值率不同
的开发项目，整体税负不同。 2、分期依据繁多而无明确规定。
（三）清算条件
应清算
可清算
Байду номын сангаас
应清算
房地产开发项目全部竣工、 完成销售的
整体转让未竣工决算房 地产开发项目的
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水
20
20
厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费
10
10
用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
0
0
营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除
（二）清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下： 1、发改委项目立项批准 （备案）文件; 2、建设工程规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、销售（预售）许可证； 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
5、对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况 进行审核；
5、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发 生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列 方法和顺序确认：
（4）、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明 及借款合同；
（5）、不动产发票、收据存根；
（6）、商品房购销合同统计表等（销控表）（包
括完工项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、 用途等，有代收代付收费的，应列明）及相应购房 合同、发票，涉及代销的，应提供代销协议及结算 办法，售价低于市价的应提供原因说明；
土地增值税清算结果《税务事项通知书》内 容：
土地增值税清算审核结束，税务机关应当下达《税务事项 通知书》和《送达回证》，将审核结果书面通知房地产开 发企业，主要内容：
1、土地增值税清算结果。 2、明确土地增值税后续管理事宜。 3、在规定的期限内办理补、退税款事宜。 4、其他涉税事宜。
对符合应清算条件的项目，纳税人应当在 满足条件之日起90日内到主管税务机关办 理清算手续。对于纳税人在满足应清算条 件而又未办理清算手续的，按照《中华人 民共和国税收征收管理法》的规定处理。
对符合可清算条件的项目，税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管 税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算 通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。
④ 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自 用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转 移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入 ，不扣除相应的成本和费用。
收入的审核要点
2、清算时收入确认
国税函〔2010〕220号 ：土地增值税 清算时，
已全额开具商品房销售发票的，按照发 票所载金额确认收入；
（八）土地增值税预征与清算的衔接问题
1. 房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续 前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地 增值税；
2. 办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁 户的，应按规定预征土地增值税；
3. 办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取 得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地 增值税。
成本、费用。
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（三）收入的审核要点
1、土地增值税征收范围：转让国有土地使用权、 地上建筑物及附着物并取得收入，没有发生房地 产的产权转让不征税。
① 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、 实物收入和其他收入。
② 转让房地产的全部价款及有关经济受益。 ③ 非直接销售的收入确定
未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款，不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
土地增值税清算资料的归档及要求
（七）清算后土地增值税后续管理
1、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加 收滞纳金问题
纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机 关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
2、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售
或有偿转让的，纳税人应按月进行土地增值税的纳 税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成 本费用乘以销售或转让面积计算。
（8）人防批复或人防易地建设费情况 （9）涉及到拆迁补偿的和政府返还的，应提供相
应的补偿协议和返还申请、批复；
（10）涉及会所、幼儿园、学校、物业房、地上地 下车库的，对其产权的归属进行专项说明，并提供 移交协议；
（11）涉及到改制、经济适用房、廉租房、保障房 等其他方面的，应提供政府等相关文件资料。
3、合同、统计表
（1）、前期、基础、配套及主体建筑、安装、装 饰项目工程施工合同及相应的工程预、结、决算报 告；相关合同变更会签的，应提供甲方、乙方、监 理方等签字并盖章的变更会签证明；
（2）、涉及甲供材的，应提供相应购销合同及验 收交接证明；
（3）、完工项目开发成本台帐（公司备查帐，显 示项目类别、工程名称、施工单位、合同价格、结 算价格、发票情况、入帐情况、付款情况），未开 票预提的应提供相应的合同、协议即预提的依据；
（5）完工项目历年的账本凭证；
（五）清算审核开始时首 要关注点
房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目 1
为单位进行清算；
2 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；
对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率， 3
计算应缴土地增值税。
（六）土地增值税清算审核结束应做哪 些工作
1.审核结束后应及时整理、制作科目检查情况核对表、审核工作底稿 、成本汇总表、成本调整表，以记录税务机关在清算审核过程中的审 核内容、数据。具体程序:
（2）符合“187号文”第二条第（二）项清算条件的（可清 算），以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内或纳 税人申报之日（按孰先原则确认），为计算实际支付开发 成本费用的截止时间。
（二）对面积的审核注意要点
1、区分各种面积 （1）区分可售面积与公配面积 （2）区分可售面积与已售面积 （3）区分普通住宅面积与非普通住宅面积
房地产企业土地增值税清算 实操程序及技巧
主要内容
土地增值税清算程序及准备的资料
土地增值税清算审核注意要点
相关文件：
1．《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）
2．《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管 理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）
取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条 规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值 税，在规定期限内办理补退税手续。
二、土地增值税清算审核注意要点
（一）实际支付开发成本费用的截止时间
（1）符合“187号文”第二条第（一）项清算条件的（应清 算），以满足清算条件之日起90日内或纳税人申报之日（ 按孰先原则确认），为计算实际支付开发成本费用的截止 时间。
Th3e、rm注o意m公e共te配r 套设施实际用途
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根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地
增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发
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[2006]187号）的规定，房地产开发企业开发建造的
与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停
业在售房时代收的各项费用， 如代收费用是计计入房价中向购买方一并收取的
，可作为转让房地产所取得的收入计税； 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单
独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
4、销售面积与可售面积的数据关联性的审核
审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含 房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售 ）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料， 重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售 面积的数据关联性，以核实计税收入；
◆制作科目核对表、税务文书送达回证——纳税人核对，加盖公章及 在每一科目核对表最后一页写上“所记载的数据、内容是由我单位提 供的帐薄、凭证中提取，经我单位核实，所有的数据、内容均与原件 记载的数据、内容相一致。”字样，纳税人签名及写上日期。
◆及时制作收入、面积、成本、税金、费用、往来等工作底稿，用于 记录主管税务机关内部工作。
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类 房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产 的市场价格或评估价值确定。
6、低价售房给职工、亲戚，收入调整
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务 问题的公告》房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平 均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对 其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估 机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评 估机构评定的价格确认转让收入。
4、企业电子帐及账本凭证： （1）完工项目历年的包含辅助核算项目的1级—末
级的科目余额表
（2）完工项目从立项到完工按开发成本明细分列 的电脑帐（截止日:完工结束日）；
（3）完工项目历年的应缴营业税、城建税、教育 费附加、土地增值税电脑帐；
（4）完工项目历年预收帐款、其他应付款、营业 收入、营业外收入、营业成本、开发产品电脑帐；
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 ÷清算的总建筑面积
国税发[2006]187号 自2007年2月1日起执行。
“清算时的扣除项目总金额”——是清算的房地产 开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允 许扣除的扣除项目金额。
“清算的总建筑面积”——是清算的房地产开发项 目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的 建筑面积。
税务机关下达的文书
《税务事项通知书》 《限期提供资料通知书》 《税务文书送达回执》 纳税人提供的表格
（四）清算准备哪些资料
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地 增值税纳税申报表；一正十二附 明细表
2、证件类（对项目进行整体的把握）： 立项批复书 国有土地使用证、建设用地规划许可证 总体规划平面图、建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售/销售许可证、房屋测绘报告 结算书、竣工验收备案表
和其他房产面积
(4)注意公共配套设施实际用途
《土地增值税条例》第八条明确“普通标准住宅” 享有优惠政策，那么何为“普通标准住宅”呢？
财税[2006]21号文件和财税[2006]141号文件都 定义为国办发[2005]26号（即：国八条）制定的 “普通住房标准”三个条件，一般来说是：
容积率不低于1.0， 面积不高于120平方米， 销售价格不高于同类1.2倍， 可以上浮20%执行。
3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)
一、土地增值税清算程序及准备的资料
（一）清算的介入 对项目进行整体的把握：证件类 立项批复书 国有土地使用证、建设用地规划许可证 总体规划平面图、建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售/销售许可证、房屋测绘报告 结算书、竣工验收备案表
房地产企业土地增值税清算疑难问 题解析
问题： 1、分期方法不同，对于各期增值率不同
的开发项目，整体税负不同。 2、分期依据繁多而无明确规定。
（三）清算条件
应清算
可清算
Байду номын сангаас
应清算
房地产开发项目全部竣工、 完成销售的
整体转让未竣工决算房 地产开发项目的
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水
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厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费
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用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
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营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除
（二）清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下： 1、发改委项目立项批准 （备案）文件; 2、建设工程规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、销售（预售）许可证； 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
5、对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况 进行审核；
5、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发 生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列 方法和顺序确认：
（4）、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明 及借款合同；
（5）、不动产发票、收据存根；
（6）、商品房购销合同统计表等（销控表）（包
括完工项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、 用途等，有代收代付收费的，应列明）及相应购房 合同、发票，涉及代销的，应提供代销协议及结算 办法，售价低于市价的应提供原因说明；
土地增值税清算结果《税务事项通知书》内 容：
土地增值税清算审核结束，税务机关应当下达《税务事项 通知书》和《送达回证》，将审核结果书面通知房地产开 发企业，主要内容：
1、土地增值税清算结果。 2、明确土地增值税后续管理事宜。 3、在规定的期限内办理补、退税款事宜。 4、其他涉税事宜。
对符合应清算条件的项目，纳税人应当在 满足条件之日起90日内到主管税务机关办 理清算手续。对于纳税人在满足应清算条 件而又未办理清算手续的，按照《中华人 民共和国税收征收管理法》的规定处理。
对符合可清算条件的项目，税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管 税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算 通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。
④ 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自 用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转 移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入 ，不扣除相应的成本和费用。
收入的审核要点
2、清算时收入确认
国税函〔2010〕220号 ：土地增值税 清算时，
已全额开具商品房销售发票的，按照发 票所载金额确认收入；
（八）土地增值税预征与清算的衔接问题
1. 房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续 前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地 增值税；
2. 办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁 户的，应按规定预征土地增值税；
3. 办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取 得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地 增值税。
成本、费用。
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（三）收入的审核要点
1、土地增值税征收范围：转让国有土地使用权、 地上建筑物及附着物并取得收入，没有发生房地 产的产权转让不征税。
① 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、 实物收入和其他收入。
② 转让房地产的全部价款及有关经济受益。 ③ 非直接销售的收入确定
未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款，不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
土地增值税清算资料的归档及要求
（七）清算后土地增值税后续管理
1、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加 收滞纳金问题
纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机 关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
2、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售
或有偿转让的，纳税人应按月进行土地增值税的纳 税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成 本费用乘以销售或转让面积计算。
（8）人防批复或人防易地建设费情况 （9）涉及到拆迁补偿的和政府返还的，应提供相
应的补偿协议和返还申请、批复；
（10）涉及会所、幼儿园、学校、物业房、地上地 下车库的，对其产权的归属进行专项说明，并提供 移交协议；
（11）涉及到改制、经济适用房、廉租房、保障房 等其他方面的，应提供政府等相关文件资料。
3、合同、统计表
（1）、前期、基础、配套及主体建筑、安装、装 饰项目工程施工合同及相应的工程预、结、决算报 告；相关合同变更会签的，应提供甲方、乙方、监 理方等签字并盖章的变更会签证明；
（2）、涉及甲供材的，应提供相应购销合同及验 收交接证明；
（3）、完工项目开发成本台帐（公司备查帐，显 示项目类别、工程名称、施工单位、合同价格、结 算价格、发票情况、入帐情况、付款情况），未开 票预提的应提供相应的合同、协议即预提的依据；
（5）完工项目历年的账本凭证；
（五）清算审核开始时首 要关注点
房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目 1
为单位进行清算；
2 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；
对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率， 3
计算应缴土地增值税。
（六）土地增值税清算审核结束应做哪 些工作
1.审核结束后应及时整理、制作科目检查情况核对表、审核工作底稿 、成本汇总表、成本调整表，以记录税务机关在清算审核过程中的审 核内容、数据。具体程序:
（2）符合“187号文”第二条第（二）项清算条件的（可清 算），以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内或纳 税人申报之日（按孰先原则确认），为计算实际支付开发 成本费用的截止时间。
（二）对面积的审核注意要点
1、区分各种面积 （1）区分可售面积与公配面积 （2）区分可售面积与已售面积 （3）区分普通住宅面积与非普通住宅面积
房地产企业土地增值税清算 实操程序及技巧
主要内容
土地增值税清算程序及准备的资料
土地增值税清算审核注意要点
相关文件：
1．《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）
2．《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管 理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）
取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条 规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值 税，在规定期限内办理补退税手续。
二、土地增值税清算审核注意要点
（一）实际支付开发成本费用的截止时间
（1）符合“187号文”第二条第（一）项清算条件的（应清 算），以满足清算条件之日起90日内或纳税人申报之日（ 按孰先原则确认），为计算实际支付开发成本费用的截止 时间。
Th3e、rm注o意m公e共te配r 套设施实际用途
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根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地
增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发
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[2006]187号）的规定，房地产开发企业开发建造的
与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停
业在售房时代收的各项费用， 如代收费用是计计入房价中向购买方一并收取的
，可作为转让房地产所取得的收入计税； 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单
独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
4、销售面积与可售面积的数据关联性的审核
审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含 房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售 ）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料， 重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售 面积的数据关联性，以核实计税收入；
◆制作科目核对表、税务文书送达回证——纳税人核对，加盖公章及 在每一科目核对表最后一页写上“所记载的数据、内容是由我单位提 供的帐薄、凭证中提取，经我单位核实，所有的数据、内容均与原件 记载的数据、内容相一致。”字样，纳税人签名及写上日期。
◆及时制作收入、面积、成本、税金、费用、往来等工作底稿，用于 记录主管税务机关内部工作。
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类 房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产 的市场价格或评估价值确定。
6、低价售房给职工、亲戚，收入调整
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务 问题的公告》房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平 均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对 其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估 机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评 估机构评定的价格确认转让收入。
4、企业电子帐及账本凭证： （1）完工项目历年的包含辅助核算项目的1级—末
级的科目余额表
（2）完工项目从立项到完工按开发成本明细分列 的电脑帐（截止日:完工结束日）；
（3）完工项目历年的应缴营业税、城建税、教育 费附加、土地增值税电脑帐；
（4）完工项目历年预收帐款、其他应付款、营业 收入、营业外收入、营业成本、开发产品电脑帐；
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 ÷清算的总建筑面积
国税发[2006]187号 自2007年2月1日起执行。
“清算时的扣除项目总金额”——是清算的房地产 开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允 许扣除的扣除项目金额。
“清算的总建筑面积”——是清算的房地产开发项 目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的 建筑面积。
税务机关下达的文书
《税务事项通知书》 《限期提供资料通知书》 《税务文书送达回执》 纳税人提供的表格
（四）清算准备哪些资料
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地 增值税纳税申报表；一正十二附 明细表
2、证件类（对项目进行整体的把握）： 立项批复书 国有土地使用证、建设用地规划许可证 总体规划平面图、建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售/销售许可证、房屋测绘报告 结算书、竣工验收备案表
和其他房产面积
(4)注意公共配套设施实际用途
《土地增值税条例》第八条明确“普通标准住宅” 享有优惠政策，那么何为“普通标准住宅”呢？
财税[2006]21号文件和财税[2006]141号文件都 定义为国办发[2005]26号（即：国八条）制定的 “普通住房标准”三个条件，一般来说是：
容积率不低于1.0， 面积不高于120平方米， 销售价格不高于同类1.2倍， 可以上浮20%执行。
3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)
一、土地增值税清算程序及准备的资料
（一）清算的介入 对项目进行整体的把握：证件类 立项批复书 国有土地使用证、建设用地规划许可证 总体规划平面图、建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售/销售许可证、房屋测绘报告 结算书、竣工验收备案表