万科合约管理
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第13页
合约 内控
合约内控——审计
集团每年组织不定期的合约专项审计。 集团不定期在PDC平台进行抽查。
截至6月份，区域已检查5家公司 ，发现28项问题，其中高风险8项、中风险14项。
主要风险点： 约谈改变中标顺序、回标后改变策划方案、 直接委托、中标价超招标参考价等。
第14页
合约 内控
必须严格执行合约制度
第8页
合约 制度
合约制度——直接委托、零星采购 零星采购
零星采购以效率为先、规范透明为原则，应采用不同采购方式选择供应商。 金额小于30万元， 具备技术验收标准， 有比价过程及记录（有比价分析、约谈记录等）， 可由项目部发起的，合约管理部负责审核和监控。
红线： 不得为了实现零星采购而人为肢解采购业务 必须明确单位是怎么定的（如比价确定单位） 必须明确定价依据（如比价分析说明、约谈记录等） 相关资料齐全（设计确认图纸、技术验收规范等）
第15页
感谢聆听
The End
第16页
合约制度宣讲
第1页 1/15
目录
合约工作内容 合约制度—采购制度 合约制度—签证变更 合约制度—内审
第2页
工作 内容
合约工作内容
合 约 规 划 的 制 定 与 落 实
目 标 成 本 建 立 与 执 行 事前
前 期 调 研 与 资 源 开 拓
标 准 化 体 系 的 建 立
动 态 成 本 的 管 理
631
4394.09 49.05 下发 31.65 上报审核 13.68 下发 542.16 上报审核 636.54 0 下发 1000 0 上报审核 下发
共计发生签证及设计变更 4066份，预估金额2.09亿； 其中签证2019份（1.1亿）； 设计变更2047份（0.99亿）； 目前已经审核下发2035份 （0.973亿），流程审批中 的2031份； 各项目中时一区和旗忠项目 设计变更签证量巨大，特别 是旗忠项目设计变更1170份， 涉及金额约5551.68万；
直接委托
直接委托审批发起前，应进行直接委托公示，公示范围为采购决策小组、管理层全体、 项目部及其它相关部门同事。 上海公司直接委托仅接受政府垄断类、技术垄断类理由，示范区工期等以时间紧、没 有图纸为理由的均不成立。
第9页
合约 制度
wenku.baidu.com
合约制度——配套类工程
第10页
合约 制度
合约制度——签证变更新要求
217
2
297 0 7 0 8 15
-22.76
977.24 0 63 0 20 83
上报审核
收购后 下发 上报审核 下发 上报审核 第12页
合约 制度
合约制度——签证变更新要求
签证审批流程
金额＜5万，项目主办人---合约PM---项目经理 5万≤金额＜10万，项目主办人---合约PM---项目经理/合约大P---合约分管 金额≥10万，增加轮值总经理、总经理审批
工 程 招 标 采 购
合 同 签 订 事中
签 证 变 更
项 目 履 约 协 调
项 目 结 算
全 过 程 评 估 与 资 源 筛 选
资 源 关 系 的 维 护 及 潜 力 挖 掘 事后
成 本 数 据 反 馈 及 标 准 合 约 体 系 修 正
业务模块
第3页
合约 制度
合约制度文件 《工程采购管理办法》(2011年11月修订）; 《工程采购实施细则》（2011年11月修订; 《供应商管理细则》（2011年11月修订）; 《战略合作实施细则》（2011年11月修订）; 《关于工程采购招投标管理办法调整的通知》（2015年4月下 发）; 《万科上海区域招标采购实施细则》 （2016年5月下发） 《万科集团房地产开发企业成本核算指导》 《万科集团设计变更、工程指令及签证办理管理办法》 《万科集团工程计价管理办法》 《万科集团营销费用分类管理规范》 《万科集团目标成本管理办法》
事业部 / 项目经 工程管理中心 理部
参与 参与 参与 参与/考察评估 参与 参与 提出技术、工期及 配合要求 参与 技术、工期及配合 要求答疑 负责 根据情况参与谈判 参与 参与 参与 参与 参与/考察评估 参与
设计管理部
参与
参与
参与/技术支持
提供图纸，负责 产品定样 参与图纸、样品 等方面的答疑
重点注意事项：
1. 涉及报批报建、销售承诺、招商承诺的设计变更，在第二步中增加事业部报批报建、营销、招 商端口、客户关系中心风险预控组相应负责人； 2. 变更需将变化的原因（根据规定进行相关分类）、变化情况列明； 3. 一个变更一个事项，不可多事项叠加； 4. 做前后对比图、云线圈出，并明确此变更实施的范围； 5. 如涉及返工，返工签证金额在变更金额预估中一并体现，不再另行发起签证。 6. 涉及扣款单位的，在备注中明确，添加扣款单位及合同；
2011年11月，鼓励发展战略，长期合作，质量稳定，工期保障优先。 2015年4月，成本控制为基准，取消施工类战略合作，鼓励招标，并提 高中标率要求。但对优秀供应商给予优质优价系数、优先谈判限价。 鼓励总价包干。对非住业务给予二次回标报价机会。 2016年5月，区域采购实施细则，进一步强调成本控制，进一步细化招 标阶段操作细则，要求从严。
第5页
合约 制度
合约制度——招标采购方式
第6页
合约 制度
合约制度——招标职责划分
工作内容
编制项目采购计划 编制项目采购策划 编制采购方案 采购寻源及采购流程 管理 采购招标决策 控制采购工作进度 编制采购文件 发出招标文件或报价 邀请函 答疑
合约管理部
负责 负责 负责 负责 组织 / 招标决策小 组决策 负责 主持编制 负责 负责 主持接标、开标 （财务部参与） 组织 负责 负责 组织 / 招标决策小 组决策 负责
设计变更审批流程
设计缺陷类（不得不修改的） 必要前置动作：大于5万邮件公示24小时。 设计主办人---项目工程师/合约PM ---项目经理 其它类设计变更（工程做法、定位调整、成本优化、外部条件） 金额＜5万,设计主办人---项目工程师/合约PM---项目经理 5万≤金额＜10万,设计主办人---项目工程师/合约PM---项目经理/设计大P 金额≥10万，增加轮值总经理、总经理审批
开标
评审投标技术标文件 评审投标经济标文件 谈判 采购定标决策 文档管理
第7页
合约 制度
合约制度——招标制度核心要求
供应商入围 入围资源应保持同一水平线，竞争与优秀资源的保有应同等考虑； 入围即可中； 推荐单位，推荐人信息可追溯。
定标原则 定标原则须符合唯一性； 定标原则在发标前确定； 定标原则确定后不可改变； 技术标合格前提下，投标报价*供应商系数，合理最低价中标。 出现以上认可情况均需要重新招标。
2015年8月31日前发生的未 在2015年8月31日前上报的 签证变更不予认可； 2016年7月20日前须上报完 成2015.9.1—2016.7.20的 变更签证，未上报的签证变 更不予认可； 2016年7月20日后的签证变 更，务必月清月结，否则不 予认可。
第11页
合约 制度
项目
时一区
设计变更
合计
签证 翡翠五期六期 设计变更 合计 签证 万科学校 设计变更 合计 签证 雅宾利 设计变更 合计 签证 名都城 设计变更 合计 0 295 0 31 11 13 162 453 113 50 15
935
6596.49 3726.31 下发
217.68 289.05 161.05 上报审核 下发 上报审核
第4页
合约 制度
合约制度——适用范围及基本原则
适用范围： “管理办法”第2条：本办法适用于万科企业股份有限公司控股房地 产公司所开发项目的工程施工、监理/咨询服务、材料设备供货（含 甲指乙供）、配套工程、维修工程等工程类业务。 通用原则： “管理办法”第4条：廉洁奉公、公平公正、公开决策、三权分立、 统一管理、投标检测、充分竞争/择优选择、全过程管理、一致性、 集中采购、信息系统操作、可追溯、事前签订、事先备案、合理用工、 保密。 红色：核心基本要求
合约制度——签证变更新要求
内容 签证 数量（个） 金额（万元） 265 122 62 103 552 签证 166 83 299 871 1419 签证 576 192 120 47 470 383 680 400 备注 下发 上报审核 下发 上报审核
七宝国际
设计变更 合计
旗忠项目
设计变更 合计
1933 401.4 下发 415 上报审核 851.35 下发 4700.33 上报审核 6368.08 1760.54 下发 1471.16 1490.32 1874.47 上报审核 下发 上报审核
合约 内控
合约内控——审计
集团每年组织不定期的合约专项审计。 集团不定期在PDC平台进行抽查。
截至6月份，区域已检查5家公司 ，发现28项问题，其中高风险8项、中风险14项。
主要风险点： 约谈改变中标顺序、回标后改变策划方案、 直接委托、中标价超招标参考价等。
第14页
合约 内控
必须严格执行合约制度
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合约 制度
合约制度——直接委托、零星采购 零星采购
零星采购以效率为先、规范透明为原则，应采用不同采购方式选择供应商。 金额小于30万元， 具备技术验收标准， 有比价过程及记录（有比价分析、约谈记录等）， 可由项目部发起的，合约管理部负责审核和监控。
红线： 不得为了实现零星采购而人为肢解采购业务 必须明确单位是怎么定的（如比价确定单位） 必须明确定价依据（如比价分析说明、约谈记录等） 相关资料齐全（设计确认图纸、技术验收规范等）
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感谢聆听
The End
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合约制度宣讲
第1页 1/15
目录
合约工作内容 合约制度—采购制度 合约制度—签证变更 合约制度—内审
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工作 内容
合约工作内容
合 约 规 划 的 制 定 与 落 实
目 标 成 本 建 立 与 执 行 事前
前 期 调 研 与 资 源 开 拓
标 准 化 体 系 的 建 立
动 态 成 本 的 管 理
631
4394.09 49.05 下发 31.65 上报审核 13.68 下发 542.16 上报审核 636.54 0 下发 1000 0 上报审核 下发
共计发生签证及设计变更 4066份，预估金额2.09亿； 其中签证2019份（1.1亿）； 设计变更2047份（0.99亿）； 目前已经审核下发2035份 （0.973亿），流程审批中 的2031份； 各项目中时一区和旗忠项目 设计变更签证量巨大，特别 是旗忠项目设计变更1170份， 涉及金额约5551.68万；
直接委托
直接委托审批发起前，应进行直接委托公示，公示范围为采购决策小组、管理层全体、 项目部及其它相关部门同事。 上海公司直接委托仅接受政府垄断类、技术垄断类理由，示范区工期等以时间紧、没 有图纸为理由的均不成立。
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合约 制度
wenku.baidu.com
合约制度——配套类工程
第10页
合约 制度
合约制度——签证变更新要求
217
2
297 0 7 0 8 15
-22.76
977.24 0 63 0 20 83
上报审核
收购后 下发 上报审核 下发 上报审核 第12页
合约 制度
合约制度——签证变更新要求
签证审批流程
金额＜5万，项目主办人---合约PM---项目经理 5万≤金额＜10万，项目主办人---合约PM---项目经理/合约大P---合约分管 金额≥10万，增加轮值总经理、总经理审批
工 程 招 标 采 购
合 同 签 订 事中
签 证 变 更
项 目 履 约 协 调
项 目 结 算
全 过 程 评 估 与 资 源 筛 选
资 源 关 系 的 维 护 及 潜 力 挖 掘 事后
成 本 数 据 反 馈 及 标 准 合 约 体 系 修 正
业务模块
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合约 制度
合约制度文件 《工程采购管理办法》(2011年11月修订）; 《工程采购实施细则》（2011年11月修订; 《供应商管理细则》（2011年11月修订）; 《战略合作实施细则》（2011年11月修订）; 《关于工程采购招投标管理办法调整的通知》（2015年4月下 发）; 《万科上海区域招标采购实施细则》 （2016年5月下发） 《万科集团房地产开发企业成本核算指导》 《万科集团设计变更、工程指令及签证办理管理办法》 《万科集团工程计价管理办法》 《万科集团营销费用分类管理规范》 《万科集团目标成本管理办法》
事业部 / 项目经 工程管理中心 理部
参与 参与 参与 参与/考察评估 参与 参与 提出技术、工期及 配合要求 参与 技术、工期及配合 要求答疑 负责 根据情况参与谈判 参与 参与 参与 参与 参与/考察评估 参与
设计管理部
参与
参与
参与/技术支持
提供图纸，负责 产品定样 参与图纸、样品 等方面的答疑
重点注意事项：
1. 涉及报批报建、销售承诺、招商承诺的设计变更，在第二步中增加事业部报批报建、营销、招 商端口、客户关系中心风险预控组相应负责人； 2. 变更需将变化的原因（根据规定进行相关分类）、变化情况列明； 3. 一个变更一个事项，不可多事项叠加； 4. 做前后对比图、云线圈出，并明确此变更实施的范围； 5. 如涉及返工，返工签证金额在变更金额预估中一并体现，不再另行发起签证。 6. 涉及扣款单位的，在备注中明确，添加扣款单位及合同；
2011年11月，鼓励发展战略，长期合作，质量稳定，工期保障优先。 2015年4月，成本控制为基准，取消施工类战略合作，鼓励招标，并提 高中标率要求。但对优秀供应商给予优质优价系数、优先谈判限价。 鼓励总价包干。对非住业务给予二次回标报价机会。 2016年5月，区域采购实施细则，进一步强调成本控制，进一步细化招 标阶段操作细则，要求从严。
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合约 制度
合约制度——招标采购方式
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合约 制度
合约制度——招标职责划分
工作内容
编制项目采购计划 编制项目采购策划 编制采购方案 采购寻源及采购流程 管理 采购招标决策 控制采购工作进度 编制采购文件 发出招标文件或报价 邀请函 答疑
合约管理部
负责 负责 负责 负责 组织 / 招标决策小 组决策 负责 主持编制 负责 负责 主持接标、开标 （财务部参与） 组织 负责 负责 组织 / 招标决策小 组决策 负责
设计变更审批流程
设计缺陷类（不得不修改的） 必要前置动作：大于5万邮件公示24小时。 设计主办人---项目工程师/合约PM ---项目经理 其它类设计变更（工程做法、定位调整、成本优化、外部条件） 金额＜5万,设计主办人---项目工程师/合约PM---项目经理 5万≤金额＜10万,设计主办人---项目工程师/合约PM---项目经理/设计大P 金额≥10万，增加轮值总经理、总经理审批
开标
评审投标技术标文件 评审投标经济标文件 谈判 采购定标决策 文档管理
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合约 制度
合约制度——招标制度核心要求
供应商入围 入围资源应保持同一水平线，竞争与优秀资源的保有应同等考虑； 入围即可中； 推荐单位，推荐人信息可追溯。
定标原则 定标原则须符合唯一性； 定标原则在发标前确定； 定标原则确定后不可改变； 技术标合格前提下，投标报价*供应商系数，合理最低价中标。 出现以上认可情况均需要重新招标。
2015年8月31日前发生的未 在2015年8月31日前上报的 签证变更不予认可； 2016年7月20日前须上报完 成2015.9.1—2016.7.20的 变更签证，未上报的签证变 更不予认可； 2016年7月20日后的签证变 更，务必月清月结，否则不 予认可。
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合约 制度
项目
时一区
设计变更
合计
签证 翡翠五期六期 设计变更 合计 签证 万科学校 设计变更 合计 签证 雅宾利 设计变更 合计 签证 名都城 设计变更 合计 0 295 0 31 11 13 162 453 113 50 15
935
6596.49 3726.31 下发
217.68 289.05 161.05 上报审核 下发 上报审核
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合约 制度
合约制度——适用范围及基本原则
适用范围： “管理办法”第2条：本办法适用于万科企业股份有限公司控股房地 产公司所开发项目的工程施工、监理/咨询服务、材料设备供货（含 甲指乙供）、配套工程、维修工程等工程类业务。 通用原则： “管理办法”第4条：廉洁奉公、公平公正、公开决策、三权分立、 统一管理、投标检测、充分竞争/择优选择、全过程管理、一致性、 集中采购、信息系统操作、可追溯、事前签订、事先备案、合理用工、 保密。 红色：核心基本要求
合约制度——签证变更新要求
内容 签证 数量（个） 金额（万元） 265 122 62 103 552 签证 166 83 299 871 1419 签证 576 192 120 47 470 383 680 400 备注 下发 上报审核 下发 上报审核
七宝国际
设计变更 合计
旗忠项目
设计变更 合计
1933 401.4 下发 415 上报审核 851.35 下发 4700.33 上报审核 6368.08 1760.54 下发 1471.16 1490.32 1874.47 上报审核 下发 上报审核