【案例研究】大连软件园

机场新区板块
高层为主，部 分别墅洋房， 高层价格平台 9000元
西山板块
偏好山体水库资源的 主动外溢群体
从软件园经红凌路可
西山板块
西南路板块
方便到达 溢人群，包括软件园 人口
07年前主要是被动外 高层和多层为
中心区 城市核心板块
机场新区 板块
主，除第五郡 12000-13000外， 第五郡入市后，辐射 其余多在70009000 了部分改善型客户
1999年—— 亿达新世界 2002年—— 亿达世纪城 2003年——亿达学苑 2005年——林语家话 2005年——青云映山 2005年——唯美品格 2007年——杰特公寓 2007年——第五郡 2007年——蓝湾
2009年板块高层产品价格平台
15000 10000 5000 0 10000 8500 7500 8500
大连提出建立 大连市被国家科 国家“千百十” “中日软件产业 技部批准为“国 工程启动，大连 合作战略门户”， 家软件产业国际 获得首个“中国 标志大连开始走 化示范城市”， 服务外包基地城 国际化道路并重 政府正式发布建 市”称号，大连 点对日出口 设旅顺南路软件 软件园成为唯一 产业带发展计划， 示范区 大连软件园二期 工程被确定为核 心工程并率先启 动 国际化、软件 扩张、机遇 品牌、城市名片 扩张期
截至目前，入园 企业已达到450 多家，其中500 强企业37家，外 资企业比例达到 43%，成为国内 外资企业比例最 高的园区，已经 形成了比较完整 的外包业务产业 链 品牌
开发、亿达 启动期
软件、知名企业
发展期
2
「未来发展规划」软件园二期的入住将以产业为动力使软件园发
展形成自我平衡的“综合产业城”
元/月
6000-7000
大连理工大学
大连理工大学教师收入水平及人数
2518
人
大连海事大学
8000 6000
5000-6000
2500
3000-5000
2000
软件园内及周边高校区共计人口约92000人，其中 教职工6400人，全日制在校生约85000人，营造出浓 厚的知识氛围。
4000 2000
1500
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 5800 3900 4500 4500
2007年中北区域入市项目价格对比（起价） 7000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 唯美品格 6000 5000
林语家话
鼎新鼎润府
东特星中环（一 期）
25.6
32.45 1.5 112 66
24.0
0.5 24.5 108.4
100
40.5 13.0 14.2 180.2 243.4
8.64 8.64 78.8
13.8 1.5 65 111.6
4.22 4.22 24.4
149.6
40.5 63.97 25.85 394.5 632.6
4
「开发主体」园区开发由亿达集团下属的大连软件园股份有
大 连 亿 达 投 资 有 限 公 司
大连软件园开发有限公司配合软件园建设，先后在园区内部及周 边开发房地产项目近10个，总建面约80万平米
大连软件园开发有限公司从1998年 开始投资承建大连软件园一、二期 工程的开发。配合软件园的建设， 亿达在软件园开发了一系列的房地 产项目： 1998-2001年—— 一期知音园 2001-2003年—— 二期学清园 2003年—— 三期学清园（现名国 际新城 ） 2005年——康派 2005年——CITYONE国际公寓 2005年——学苑广场项目（未 建）、河口湾项目（未建） 200７年——四期国际新城（现 名东方圣荷西） 200７年——五期国际新城（现 名 宅语原）
旅顺南路软件产业带
区位：位于大连市区西南沿海， 全长30余公里，规划面积133平 方公里； 产业定位：软件和信息服务业、 网络、动漫、教育培训、工业 设计等产业； 规划方案： 由大连软件园、七 贤岭软件园等五个软件园区组 成，其中大连软件园二期是其 核心与先导工程。
软件园二期
园区范围：东起河口湾区域，西至旅顺南路黄泥川隧道，旅顺 南路南北两侧可建设地带内； 规划理念：采用“城市”的概念，功能复合，配套的建设完善， 自成中心； 产业定位：软件园一期的延续，以软件外包高端服务业为主； 人口规划：就业岗位20万； 投入及周期：150亿人民币，预计2012年完成二期建设和三期主 题公园建设。
限公司为主体进行运作
产 业 园 运 作
大连软件园股份有限公司（DLSP ）：负责园区 土地开发、物业建设、招商运营以及人力资源增 值服务等，大连软件园一期产业方面累计投资超 过60亿元； 除大连外，还在武汉、天津、苏州等地投资和运 营多个园区。
大连软件园开发有限公司——软件园内住 亿 达 房 地 产 业 务 体 系
简柏特、埃森哲
软件园区企业大致分为四种类型，
刚入职员工：2000-2500元/月
其中软件开发外包及服务类占比较 高，约70%；
软件及外包产业从业人口整体收入
电子及通讯 中层以上5000-7000元/月 类 高层：1万/月
刚入职员工：1800-2200元/月（银行类）
NEC、阿尔卑斯
3000-4000元/月（会计等） 金融保险类
运营模式：首创的“官助民办” 模式，市政府主动
大连老城区
参与宏观指导、政策制定、整体管理，大连软件园 股份有限公司（DLSP）为主体进行土地开发和招商、 件园 软 运营； 大连
运营理念：从2001年开始，大连软件园第一个提出
了建设集工作、生活、商务、休闲为一体的“软件 社区”的口号。
大连软件园入驻企业构成 外资企业 内资企业 42% 58%
后山 项目
东 方 圣 荷 西
康派 数码广场 CITYONE
旅顺南路
中山路 学苑广场
6
「板块驱动力分析」在亿达品牌、产业动力、高校资源的共同驱
动下形成了相对高价值的软件园住宅板块
大连亿达投资有限公司自1999年开始，先后在大连市 开发多个项目，涵盖中心区、滨海区以及城市延伸带 等各类区域，大连亿达投资有限公司下属的房地产在 大连软件园之外也积极拓展各区域市场，它开发的房 地产项目包括：
3
为实现功能复合的规划理念，与一期相比二期规划建筑面积中商 业娱乐设施的占比大幅提高
软件园二期建筑面积构成 二期规划指标及空间布局 规划用地面积总计6.326平方公里，总建筑面 积394.5万平方米，其中居住和配套公寓占 39%，酒店商业娱乐占16%
16% 7% 29% 软件产业 配套公寓 居住
受地形影响，整个园区共分为4个独立组团、 6个地块，四个组团分别为河口湾、山谷、 黄泥川和南海头组团
亿达集团是集房地产开发、软件园投资运营管理、IT信息服务、 IT教育、建筑装修、物业服务、组合机床制造于一体的大型企 业集团 宅开发，宅语原、东方圣荷西、康派、cityone 、 国际新城等 亿达房地产——唯美品格、林语家话、 亿达世纪城、亿达学苑、亿达新世界 富华房地产——兰亭山水、富华山庄、 杰特公寓 圣北房地产——蓝湾、青云映山、青云 林海、青云58街 亿达美加——第五郡 北京亿达——圣元中心 沈阳亿达——唯美品格 四川亿兴臵业——上善栖 5
亿达 品牌 亿达作为大连市 领先品牌开发商 的品牌效应 价格高于周边 的软件园住宅 板块
软件园
泛高新
西山
机场新区
产业 动力
高校 资源
软件产业的发展 带来的产业人口 臵业需求
周边众多高校形 成高知群体氛围
7
「驱动力-亿达品牌」亿达凭借高品质产品，实现比周边同期入
市项目高15%-30%的售价，成为提升区域价格平台的重要因素
圣韬万福居
鼎新鼎云都
东特星中环
8
「驱动力-产业动力」普通技术人员占产业人口比重最大，其置
业需求存在明显的滞后特征
时间 住宅 项目 客户 演变 1998—2002 学清园（2001） 知音园 2002—2004 2005 康派 Cityone 2007上半年 宅语原
投资客、 园区内技术人口
2007下半年 圣荷西
代表企业
软件开发外 中层领导5000-6000元/月 包服务类 高层领导7000-8000元/月
最高管理层：2-3万/月
刚入职员工：1800-2500元/月
惠普、甲骨文、 IBM、戴尔
咨询与信息 经理层：4000-5000元/月 服务类 中层以上:7000-8000元/月
高层：1-2万/月
2002年中北区域入市项目价格对比 4000 3000
唯美品 格 林语家 亿达世纪 话 城 府佳名 新华绿 都 洲 圣韬万福 居
3500
2700
2700
2900
2000 1000 0 亿达世纪城 府佳名都 新华绿洲 鹏辉新世纪
鼎新鼎润 府
鼎新鼎云 都 东特星中 环
鹏辉新世 纪
2005年中北区域入市项目价格对比
软件和服务外包的代表城市， 大连软件园已成为知识经济全 球转移的首选地。随着区域的 强劲发展，大量产业人口在此 聚集，投资客比例上升，同时 外来臵业人口开始进入。
快速发展期：2006-至今
大连软件园腾飞园区正式开工，拉 开软件园二期建设序幕，软件园已 成为大连新的城市名片与经济支柱。 软件园一期建设完成，是承接城市 核心区的新兴高档住宅区，外来高 端客户比例逐渐上升。 9
360
720
1000
教授
副教授
讲师
500 10
园区住宅的高价值又对产业人口造成了挤出效应，使其逐渐外溢 到周边房价较低的泛高新板块、机场板块和西山板块
板块 客户构成
软件园的外延板块
产品特征
高层、小高层 为主，价格平 台在9000元左 右
泛高新板 块
客户主要是软件园外
溢产业人口及高校教 师
被动外溢产业人口和
区域外高收入人口、 园区内中高层管理者、 高校教师
国际新城 （2003）
区域内高校教师、 园内企业管理人员、 投资客、 技术人员、 企业中高收入者 园区内技术人员 高校教师
房价 走势 3000
启动期：1998-2Байду номын сангаас01年
10000 5000 6000
13000
区 域 发 展
发展期：2002-2005年
星
景区 湾 海
1
「发展历程」历经十年的发展历程，园区产业实力迅速增强并成
为大连的城市名片之一
1998 1999 2001 2003 2006 2009
大连软件园启动， 大连软件园被认 采取“官助民办” 定为“国家火炬 形式，由亿达集 计划软件产业基 团下属的软件园 地”并举行开园 股份有限公司负 庆典 责建设、招商、 运营等事项
中层以上： 6000-7000元/月 高层：1-2万/月
「概况」大连软件园一期位于老城区西南，现已成为知名的国际
软件服务外包产业基地
区位：大连市老城区西南，星海湾畔，高教科研文
化区和高新技术产业区内，1998年奠基；
规模：一期占地2.98平方公里，已开发完毕； 成就：国内第一、世界第三的国际软件服务外包产
机场
业基地，集工作、生活、商务为一体的国际化科技 新城；截至09年7月，园区共进驻企业超过470家， 其中世界500强企业38家，园内产业人口约4万人；
全球新一轮以知识经济和信 息服务转移为核心的产业转 移趋势介绍到大连。区域内 以本地地缘性客户为主，少 量产业园企业职工。
「驱动力-高校资源」周边集聚的高校不仅营造了浓厚的学术氛
围，也为软件园房地产市场提供了大量中高收入的地缘性客户
高校教师收入水平：
东软信息技术学院
副教授以上级别年收入在30万元以上； 讲师级别年收入4万元以上（不含项目收 入）。 臵业现状： 居住需求基本解决，未购臵房产的教师 多为近两年刚入校的年轻人，臵业需求 旺盛； 中年教师多次臵业比例高，且经济实力 较强。 东北财经大学
10% 办公、酒店、零售、 娱乐 教育及其他公共设施 38%
分组团规划指标
河口湾 A 居住（㎡)
52.4
山谷 B
-
黄泥川 C
12.5
南海头 D
-
总计 F
114.6
E
49.7
软件产业（ ㎡)
配套公寓（ ㎡) 办公、酒店、零售、娱乐(㎡) 教育及其他公共设施（ ㎡) 总建筑面积（ ㎡) 占地面积（Ha）
软件园板块
星海区
注：软件园板块高层产品价格平台已达到12000，且 泛高新板块 供应量不多 高新园区
旅顺南路板块 产业人口外溢路径
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「产业人口特征」园区企业以四种类型为主，其中软件开发及外
包服务类占比较大，约70%，且整体收入水平较高
企业类型 收入情况
刚入职1-2年员工：2000-3000元/月