万科社区商业运营模式

万科社区商业运营模式分析

导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等

一、业态、规划、节奏、合作

尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。

二、社区商业

业态规划

1. 满足基本生活功能——客户提及率>50%。

2．提高生活质量功能——20%<客户提及率<50%。

3．休闲游憩功能——客户提及率<20%。

客户对业态的提及率

满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食

在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。

便利店

超市/餐饮店

购物中心

商家选取

（1）超市

前提条件：

a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；

b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；

c.万科返租，控制业态。

具体要求：

1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；

2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；

3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；

4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；

5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；

6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；

（2）菜市场

前提条件：

a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；

b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；

c.万科返租，控制业态。

具体要求：

中型市场

1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；

2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；

3)价格：宜与市场价格接轨；

4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；

5)环境：明亮、干净、无异味；

小型菜市场或超市肉菜专柜

1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；

2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；

3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；

（3）银行

a.前提条件：

b.社区周边没有，则配；

c.万科返租，控制业态。

具体要求：

1) 品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；

2) 柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；

3) ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；

4) 安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等

前提条件：

a.社区周边没有，则配；

b.万科返租，控制业态。

具体要求：

1) 位置：控制在步行10分钟距离内；

2) 品牌：应是连锁平价药房，以药店的品牌来保证产品的质量；

3) 质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品牌商品；药品的生产日期在合理范围内，离过期时间近不可接受；

4) 品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用药等；应确保提供儿童用药；

5) 服务：宜有医师驻店；有24小时经营窗口；可以用医保卡；

三、社区商业规划类型

万科社区商业的规划包括三种主要形式，分别适用于金色、城花、四季系列。

1.大型集中商业+商业街

（1）大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人流。

（2）利用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费。

（3）适合于成熟期的郊区盘或市区的大型盘。福田中港城，南山信和春天。适用于城花系列或金色系列。

2.多个小集中商业+商业街

（1）周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小超市服务社区居民的基本需求。

（2）商业街打差异化和特色，与集中性商业成为互为补充的街区。

（3）适合于周边客流不足，但某方面需求充足的社区。适用于四季系列。

3.纯商业街

（1）周边已有大型的集中商业，已形成一个区域性商圈，周边商业氛围成熟。

（2）商业街进一步丰富商圈内的功能与业态。

（3）适合于市区内商业成熟区域的楼盘。适用于金色系列。

深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例。

1.组合：块状+带状的组合，便于业态布局。

2.道路：商业及道路向外开放，吸引客流。

3.节点：景观与商业结合，形成客户聚集点。

4.区隔：商业独立布置，住宅商业有效区隔。

块状商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到“场域效应”；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲结合在一起。