小产权房存在的法律问题探究

小产权房存在的法律问题探究
【摘要】小产权房在我国目前并不被法律所认可，但出于对利益的追求和目前房价的不满，大多数人的小产权房交易呈现越演越烈的趋势。

本文通过对小产权房的概念和所存在的问题进行研究，说明小产权房的交易应该靠政府的努力使其得到遏制。

【关键词】小产权房；法律效力；问题探究
一、小产权房概念
小产权房，又称乡产权房，是指由乡政府或村委会单独或联合开发商在集体土地上建设的未缴纳土地出让金等费用的房屋，其产权证通常是由乡政府或村委会颁发。

这种产权房是相对于大产权（全部产权）房而言的，并不具备房管部门的盖章，因而被统称为小产权房。

“小产权房”这一叫法并不是一个法律意义上的概念，而是社会上的俗称。

二、现今小产权房存在的问题（一）不合法性法律条文中规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、须依法登记方才产生法律效力，房屋是不动产，对其所有权利的享有必须经过县级以上人民政府房产管理部门登记、颁发证书。

很明显，乡级政府或村委会所颁发的证书并不具有相应的法律效应。

（二）针对小产权房的交易行为违法
2006年，北京市二中院公开审理了宋庄画家村案，认定马海涛与李玉兰所签订的《买卖房协议书》无效。

[1]通过宋庄画家村案，我们可以看出，在法律上，针对小产权房的交易所签订的买卖协议是非法的，这种交易行为得不到法律的认可。

因而，“小产权房”
的转让或者出售都是无效的。

（三）小产权房交易规模扩大及原因自上个世纪90年代中期起，小产权房的买卖规模一直有增无减。

其主要分布在大中城市的城乡结合部，有的还形成了一定规模的小区，甚至有的已经变为“城中村”。

据调查，小产权房在各大一线城市中占有很大的比例：西安小产权房占25%-30%，北京小产权房占20%，深圳小产权房占到了49%。

小产权房所占城市的比例有增无减，近几年更是呈现井喷式特点。

小产权房的规模有增无减是有着深刻的原因的。

一方面，小产权房存在不小的经济利益，村集体将土地用作房地产开发，能够获得数额较大的土地出让金。

农民也能得到好处，开发商自然也可以得到高额利润，一宗房屋交易就能使得三方面获得利益。

对农民而言，如果土地被政府征用，土地的大部分利润就会被政府拿走，自己并不能得到较多的利益。

因而有相当一部分的农民更愿意将土地用作小产权房开发使用。

另一方面，政府的监管不力为小产权房的开发和交易留下了一定的存在空间，大方向上，中央政府三令五申13亿亩的耕地红线是不能动摇的，但在许多地方将耕地用作商品房建设用地的现象十分普遍。

特别是对于农村集体土地来说，地方乡政府和村委会拥有更大的决定权利，这一问题并不直接由县级以上的政府管辖，于是县级以上的政府部门没有引起足够的重视，往往呈现出：“谁都可以管，谁都没有管”的尴尬局面，貌似都在管，其实都没有管，出现了有法不依、执法不严、违法不究的负面状况。

政府部门特别是县级部门的监管不力，对下一级政府的监管仍存在
漏洞，使得小产权房的开发利用屡禁不止。

三、小产权问题探究（一）明确小产权房的性质
关于小产权房存在的合法与非法性质的争论来源已久，许多专家学着站在不同的角度做出了自身的见解。

笔者看来，基于农民利益的角度认为可以默认小产权房的存在应确立其合法性的观点有
一定的正确性，这样的观点忽视了此种交易背后最关键的问题——民生问题。

并不是说农民的产权交易问题就不是民生问题，而是因为农村集体经济组织对利益的追逐将耕地变成“小产权房”使得农民获得了暂时较多的经济利益，这样间接丧失了自身的土地和更根本的保障。

[2]对小产权房的非法认定，可以既保障我国耕地18亿亩的红线，也可以从长远上保障农民的利益。

（二）小产权房的问题解决
目前房地产市场存在着相当复杂的混乱局面，直接导致了多数地方房屋交易价格虚高，普通民众利益受到了很大的损害，小产权房的出现给经济能力有限的民众提供了另一种购买渠道，但普通民众多数并不能看到这样的渠道的违法性和潜在的危害。

因而需要政府采取强有力的措施来规范这方面的房地产市场，保障大多数人的利益。

对正在开发或者准备开发的小产权房我们应采取具体的措施。

小产权房存在着不同的类型和开发情况，我们应根据不同情况找出不同的解决途径。

对于开发过程中并未展开建设的“小产权房”，政府部门应直接认定为非法，要求其恢复其本来用途；对于已经建
成但是并未出售的，政府可以考虑将其收购并用于城市建设规划，但对于未经审批也不符合土地规划的立即予以拆除。

在法律上，明确小产权房的非法性，在制度上进行保障。

对小产权房的限制还应从稳定商品房价格的大局来扩大商品房的实际
购买量，加大对房价的调控力度，变相提升民众的购房能力。

[3]在未来得及制定法律的现在，政府应充分发挥自身的职能进行宏观调控。

要从源头上加强和完善对房地产市场的调控能力，进一步加大对廉租房和经济适用房的建设力度，缩小小产权房的买卖市场，才能在根本上改变小产权房泛滥的局面。

现如今，有相当多一部分民众对小产权房的合法性仍然存在着一定的幻想，都在观望什么时候小产权房能够获得法律的认可。

政府应该加强小产权房违法性的宣传力度，破除民众对小产权房合法性的期待。

同时，要继续深化土地所有制的改革，这是从根本上解决小产权房问题的必由之路，各地政府应加强对辖区内小产权房的全面调查，在局部进行相应的试点工作，为接下来法律制度的规范提供有益的经验。

四、结语
综上所述，我国的法律制度还不够完善，与小产权房相关的法律制度还需要进一步完善，以保障小产权房的权益。

这就要求相关部门采取相应的措施制止小产权房交易的规模，确保房地产市场的稳定，维护社会秩序，以健全的法律制度规范小产权房的交易行为。

参考文献：
[1]谢自力，邵海勇.“小产权房”的法律问题[j].中国土地，
2010（7）：100-102.
[2]张雅淳.“小产权房”法律问题刍议[j].云南大学学报（法学版），2008，21（2）：258-261.
[3]牛喜鸽.对“小产权房”法律问题思考[j].法制与社会，2009（02）：197-198.。