北京后海地区旧房改造的可行性报告

北京后海地区危旧房改造项目可行性报告的征求意见稿一、总论

(一)项目概况

1、项目名称：北京后海地区危旧房改造

2、项目占地面积：20公顷，建筑占地14公顷

3、项目投资总额：124.2亿元人民币

4、项目建设地点：（详见地街图）

5、项目迁移人口：约4000户

(二)项目背景

后海地处北京市中心，东起地安门外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二环，距天安门仅有四、五站地，与著名的北海一水相连，与景山、故宫遥遥相对。总面积146.7公顷，其中水域面积34公顷，绿地面积11.5公顷。是北京城内700年以前元大都时期的古老水域。后海是指前海、后海、西海三块水面的什刹海。为了与北海、中海、南海前三海区别，被称作后三海。

后海是13世纪元大都规划设计的基本的依据之一，什刹海周边从元代起

就是大都城的繁华商业区。后海的街巷结构最早形成于元代，许多建筑年代久远，具有北京传统建筑的典型特征。如金丝套地区的大小金丝胡同，南、北官方胡同和鸦儿胡同、白米斜街、烟袋斜街等。什刹海一带，有40余处文物保

护单位。俗语说，“先有什刹海，后有北京城”。后海的水域连着故宫的龙脉，从古至今都是风水宝地。所以，历代的高僧们在这里修寺建庙，而王公大臣们则在岸边选址筑府造园，名人们也纷纷迁居湖畔，开始了后海边上最初的水岸生活。两岸依依垂柳掩映着王府和历代名人故居，有恭亲王府、醇亲王府、宋庆龄故居、郭沫若故居，什刹海边的柳荫街曾住过十大元帅中的八位。这里寺庙林立，素有“九庵一庙”之称。

后海是老北京久负盛名的消夏、游玩场所。史书记载，暑夏时节，藕局、茶社、食品、商摊和曲艺等各式摊棚沿岸而设，吸引着仕宦官家、文人雅士、

平民百姓纷至沓来，场面盛极一时。如今，银锭桥边有百年老店“烤肉季”和“爆肚张”，还有“孔乙己”。西海岸边的鱼生、茶道、船餐，让食与乐调和。后海酒吧街已成为北京一道亮丽的风景线。爆肚冯、年糕钱、奶酪魏、小肠陈、茶汤李、褡裢火烧……12家让北京人牵肠挂肚的小吃，也在后海藏匿在胡同中的“九门小吃”落户。

在后海，体会到的是老北京风情，古老的街道散发着沉积了千年的北京文化气息的气味。说到后海的北京文化，就不得不提到四合院。可以说四合院是北京最具传统意义的民宅形式。早在辽代时期已经初成规模，后经金、元，再到明清时期逐渐完善，最终成为了北京城最具特点的住居形式，后海的四合院，是最具京味的。

正规四合院一般自西向东贯穿胡同而坐北朝南，基本形制是分居四面的北房、南房和东、西厢房，四周再围以高墙形成四合，开一个门。大门辟于宅院东南角。房间总数一般是北房3正2偏5间，东、西房各3间，南屋不算大门4间，连大门洞、垂花门共17间。如以每间11－12平方米计算，全部面积约200平方米。四合院中间是庭院，院落宽敞，庭院中植树栽花，备缸饲养金鱼，是四合院布局的中心，也是人们穿行、采光、通风、纳凉、休息、家务劳动的场所。

如今大部分四合院建筑，因长年失修，大都成为破旧的房屋及院落。加之住户人口激增，使得居住的院落空间狭小而拥挤；又由于结构老化、市政建设落后，造成传统四合院区域生活环境的普遍恶化。这一状况与人们的现代生活水平以及北京首都的国际地位极不相称，要想入住必须重新改造装修。

因此，北京后海地区旧房改造项目为解决广大居民住户的危房问题，提高首都城市的环境质量，疏散旧城区人口，降低旧城区人口密度，可进一步改善人民群众的住房条件。改造后的四合院建造各种现代化的市政设施，如管道燃气、电力设施、通讯网络、上下水管线、地下停车场等等都从地下引入四合院内或居住的区域内，让传统四合院既保持老宅院的古典美，又暗含了现代气息，极大地改善和提高了整个区域的市政水平。在改造工程中做好最具古都传统特

色的四合院建筑的保护，满足当今居住者各种现代生活需求。

(三)项目的SWOT分析

1、优势

后海地处北京市中心位置，附近有天安门、景山、故宫等知名地点。

景色优美，沉积了北京的历史文化气息，古至今都是风水宝地，许多王府和历代名人故居修建于此。

交通便利，东起地安门外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二环，多条公交线路都可以到达。周边配套设施齐备，餐饮、银行、购物、医院等设施一应俱全。

后海酒吧街和老北京风味小吃已成为北京一道亮丽的风景线，古老的胡同和四合院建筑吸引了众多中外游客，有很高的知名度。

四合院建筑市场上供不应求，市场资源稀缺。未来供给有限，价格将持续走高。

2、劣势

投入较大，对市场的营造和把握能力不足的情况下，高端房地产市场的全部售出的时间会较长，影响投资回收期。

3、机会

北京市的基础设施和文化产业的发展给这一区域带来前所未有的机遇，什刹海被列为北京市“人文奥运”的重要内容。北京市委、市政府，区委、区政府在深入调查和广泛论证的基础上，确定了白塔寺、烟袋斜街等六个试点地区的试点工作。按《什刹海旅游规划》的指导，在什刹海金丝套区域还要择一套四合院建造“什刹海历史文化民俗纪念馆”。

依照市政府做出了在全市范围内开展危旧房改造的决定，解决广大居民住户的危房问题，提高首都城市的环境质量，同时保留原有的四合院、胡同等传统建筑及格局，达到适应和满足居民现代生活需要的双重效果。

2007年全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套。说明中国房地产市场的逐步走向成熟，随经济走势平稳中寻求发展。

4、威胁

政策威胁，主要来自政府相关政策的调整。需加大公关力度，对政府在项目建设过程中出现的不利政策及时进行了解和掌握，并指定专人进行及时跟进，加强公关和协调，保证将此风险降到最低限度。

金融财务威胁，主要来自国家利率的调整和财务成本、费用的变动。需加强成本控制和管理，聘请专业会计、审计人员加强企业财务全流程管理和控制，最大限度地降低此种风险。

原四合院住户的迁移配合。为了使危改的拆迁户有能力购买安置房，按房屋面积给予补偿金，同时向危改区拆迁户提供较低利率、较长还款期的政策性住房公积金贷款，给予购买经济适用房的优惠政策。

土地竞争激烈，时间紧迫，必须在其他房地产商进入之前抢先一步。