购物中心的市场定位----经典

GDP及增幅，
人口及增幅，人均购买力 社会商品零售总额增幅 零售市场总体供求 城市规划发展
②
③
④
市场进入策略
⑤
宏观市场研究（人口）
大连常住人口规模
2005 2006 680 660 669
2007 640 2008 620 2009 600 2010 580 560 2005 2006 2007 2008 2009 2010
折扣购物中心
型购物中心。
购物中心的分类依据？
业态比例: 零售占比 餐饮占比 娱乐占比 主力店占 服务半径:
建筑规模: 小型 中型 大型 超大型 服务客层:
5公里以内
5-10公里 10公里以上 20公里以上
低端消费
中端消费 高端消费
购物中心分类跨界？
我们的角色
面对A：投资者 购物中 心经营 管理者
零售商访谈
Consumer Research
市场研究 报告
经济分析
基础/地块分 析
零售物业市 场回顾与分 析
竞争分析
消费者研究
Analysis of Market Gap and Opportunties
市场空白点分析
Market Positioning
市场定位建议
市场研究之一
1. 宏观市场分析
①
大型百货以及中型百货）数 目在3个以上，占购物中心总 面积的50-70%，
商圈范围一般为8-40公里。
购物中心的分类
★邻里型购物中心 ★社区型购物中心 ★区域型购物中心 ★广域型购物中心
以顶级时尚服饰为主
通常建筑面积在8千到2万5千平方米 无主力店 商圈范围一般为8-25公里。
时尚精品购物中心 ★强力型购物中心 ★主题乐园购物中心 ★折扣购物中心
购物中心的市场定位
深圳益田集团--培训教材系列 ——刘力军——
什么是市场定位？
市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的 位置。 企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置， 针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度， 为本企业产品塑造与众不同的，给人印象鲜明的 形象，并将这种形象生动地传递给顾客，从而使 该产品在市场上确定适当的位置。
策略有效性？
可支付性 ：购买者有能力支付这一差异
可盈利性 ：企业能从此差异中获利
什么是购物中心？
用于经营零售业以及餐饮娱乐等服务行业的房产
建筑形式多样（室外开放式、室内、不同建筑风 格„) 至少两种以上业态的店铺组合
购物中心？
一个经营主体（独资、股份、委托经营管理）
通常以租赁为主要经营形式（租金、物管费、推广
市场定位？

市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成 部分。
定位策略实施步骤？
识别可能的竞争优势
选择合适的竞争优势
传播选定的市场定位
策略实施？
策略的有效性条件？
重要性 ：该差异能给目标购买者带来高价值的利益
专有性 ：竞争对手无法提供这一差异 感知性 ：该差异实实在在,可为购买者感知 不易模仿性 ：竞争对手不能够轻易地复制
购物中心的分类
★邻里型购物中心 ★社区型购物中心 ★区域型购物中心 ★广域型购物中心
以大型品类专营店为主，小型专卖店很少，
建筑面积在2万5千到6万平方米，主力店(通常为 品类杀手、家居用品、大型折扣店、货仓直营店 等)数目在3个以上，主力店几乎等同于购物中心 总面积，商圈范围一般为8-16公里。
4000
17.50% 14.10%
15%
16.50%
14% 15.20%
15.50%
15.00%
3000
2000 3131 3858
6150 4417
5158
10.00%
5.00%
1000
0
2150
2569.7
2010-2011年主要城市GDP对比 （亿元）
深圳
0.00%
2005
2006
2007
2008
12135
14101
15330
16580
10000 5000 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
宏观市场研究（消费力）
大连消费品零售总额（亿元）
2500
2000 18.10%
25.00%
20.00%
17.20% 13.50% 14.70%
20.30%
18.50%
宏观市场研究（消费力）
2011年主要城市人均消费性支出对比 （元）
上海 北京 哈… 沈阳 大连 0 5000 10000 15000 16232 18147 18846 20000 25000 23200 21984
大连人均消费性支出情况（元）
20000 15000
9996 10534 18846
2009
2010
2011
11000
9510.9
19195.7 16000 16872.4
上海 北京
沈阳
13777.9
5950
6150
5007.4
5158
大连 0
5000
10000
15000
20000
宏观市场研究（GDP）
大连人均GDP总额及增长情况（元）
100000 80000 63198 60000 40000 20000 0 38155 50% 76980
深圳 上海
50.00% 24300 17500 19014 20293 40.00% 30.00% 20.00% 14% 10.00%
12%
2011年主要城市人均可支配收入对比 （元）
36300
36200 32903 23320 24300
0 10000 20000 30000 40000
北京 沈阳 大连
17%
1500 1000
500
15.00% 1919 10.00%
5.00%
732
839.3
983.3
1182.1
1396.7
1630
2011年主要城市消费品零售总额对比 （亿元）
深圳 上海
北京 沈阳 大连 0 2417 3528 6761 6903
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0.00%
1919
2000 4000 6000 8000
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
0.0
5.0
4.9
1990
7.0
1991
8.0
1992
3.0
1993
6.9
1994
1995
6.2
1996
5.6
1997
13.5
1998
25.7
宏观市场研究（零售市场）
1999
6.0
10.5
1999
9.6
建筑面积 (万平方米)
2000 12.0 2001 2.3 2002 2003 2004 59.0 2005 2006 37.2 2007 73.0
购物中心
租金（元／天／平米） 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 0.0 Q2 98 Q4 98 首层 Q2 99 Q4 99 Q2 00 Q4 00 Q2 01 Q4 01 Q2 02 Q4 02 Q2 03 5.0
区域型购物中心
★广域型购物中心 ★时尚精品购物中心 ★强力型购物中心 ★主题乐园购物中心 ★折扣购物中心
购物中心的分类
★邻里型购物中心 ★社区型购物中心 ★区域型购物中心 广域型购物中心
与区域型购物中心相同但增
添许多娱乐项目， 通常建筑面积在8万平方米 以上， 主力店(通常为综合百货、
★时尚精品购物中心 ★强力型购物中心 ★主题乐园购物中心 ★折扣购物中心
首层
二层
Q4 03 Q2 04 Q4 04 Q2 05 Q4 05
宏观市场研究（零售市场）
Q2 06
二层 Q4 06 Q2 07 Q4 07
优质商铺租金走势
2010
宏观市场研究（城市发展规划）
四个商业主中心， 图例 。分别位于核心区的青泥洼桥天津街、西安路，金州新区-保税区城区（西部）金渤海岸，金 州新区-保税区城区（东部）小窑湾。
费）
购物中心的分类
目前行业多采用ICSC 分类：
邻里型购物中心 社区型购物中心 区域型购物中心 广域型购物中心
时尚精品购物中 心
强力型(能量)购 物中心
主题乐园购物中 心
折扣购物中心
购物中心的分类
以便利为主，
邻里型购物中心 ★社区型购物中心 ★区域型购物中心
通常建筑面积3千到1万5千平方 米, 主力店(通常为超市)数目在1个 以上，占购物中心总面积的30-
深圳 上海 北京 沈阳 大连 0 500
811 669
602
607
608
613
617
2010年主要城市人口对比（万元）
1450 2302 1961
大连
沈阳 北京 上海 深圳
1000
1500
2000
2500
宏观市场研究（GDP）
大连GDP总额及增长情况（亿元）
7000 20.00%
6000 5000
★区域型购物中心
★广域型购物中心 ★时尚精品购物中心 ★强力型购物中心 ★主题乐园购物中心 ★折扣购物中心
购物中心的分类
★邻里型购物中心 ★社区型购物中心
以百货、时装为主，
通常建筑面积在4万到8万平方米， 主力店(通常为大型百货、中型百货、综合百货) 数目在2个以上，占购物中心总面积的50-70%， 商圈范围一般为8-25公里。
★广域型购物中心
★时尚精品购物中心 ★强力型购物中心 ★主题乐园购物中心 ★折扣购物中心
50%，
商圈范围一般为5公里。
购物中心的分类
★邻里型购物中心 社区型购物中心
以便利和百货服务为主，通
常建筑面积1万到3万5千平方 米， 主力店(通常为超市、折扣 百货或药店、家庭用品店大型 服装折扣店）数目在2个以上， 占购物中心总面积的40-60%， 商圈范围一般为5-10公里。
年新增供应量(千平米)
吸纳量(千平米)
空置率(%)
市场研究之二
2. 核心商圈分析
“一核”即核心区，重点承担东北亚国 际城市的现代服务业功能。
宏观市场研究（城市规划）
北京益田假日广场案例（零售市场）
供应/需求
1200 1000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
沈阳
2005
2006
2007
2008
2009
2010
北京 上海 深圳
宏观市场研究（投资对比）
2011主要城市固定资产投资情况对比（亿元）
北京 上海 5067.1 3012
5910
大连 沈阳 长春
哈尔滨 长春
沈阳 大连
3000 4380
4563
哈尔滨 上海 北京
0
1000
2000
3000
4000
5000
主题乐园购物中心
上。
★折扣购物中心
购物中心的分类
★邻里型购物中心 ★社区型购物中心 ★区域型购物中心 ★广域型购物中心
以制造商销售和折扣店为
主 通常建筑面积在5千到4万 平方米 无主力店 商圈范围一般为40-120公 里，台湾称之为工厂直营
★时间精品购物中心
★强力型购物中心 ★主题乐园购物中心
面对B：客户
前提二：
★城市经济总量 ★供求关系 ★消费习惯 ★城市规划 ★城市发展
前提一：
★投资回报率 ★全成本控制 ★品牌战略 ★区域发展 ★团队建设
购物中心市场研究及定位流程
Retailer Interview Market Research & Analysis Economic Overview Baseline Review Retail Market Analysis Competition Analysis
6000
7000
8000
宏观市场研究（消费力）
大连人均可支配收入（元）
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 15.60% 11904 13350 11.30% 13.20% 15108 15.80% 8.70% 0.00%
★时间精品购物中心
强力型购物中心
★主题乐园购物中心 ★折扣购物中心
购物中心的分类
★邻里型购物中心 ★社区型购物中心 ★区域型购物中心 ★广域型购物中心
以休闲旅游为主
通常建筑面积在8千到2万5 千平方米 主要经营项目为娱乐和餐 饮 。 商圈范围一般为20公里以
★时间精品购物中心
★强力型购物中心
建筑面积 (万平方米)
2000
13.0
2001
7.3
2002
2003
11.0
2004百度文库
4.8
2005
7.1
百货公司
2006
12.3
2007
39.1
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1990
3.0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
6.0
1997
3.2
宏观市场研究（零售市场）
1998
16.3
73133 51624 42579 11.6% 21.2% 15.7%
22.4%
40% 30% 20%
5.2%
10% 0%
2010年主要城市人均GDP对比（元）
深圳 上海 北京 沈阳 大连 0 20000 40000 60000 73297 70253 61891 76980 80000 100000 91822 大连